Habitação no Afeganistão

A habitação no Afeganistão é geralmente obtida através de redes locais, senhorios, intermediários, familiares ou famílias anfitriãs. O arrendamento é uma forma formal estabelecida, mas a prática continua fragmentada. Não existe uma norma nacional uniforme para a verificação de arrendatários ou o registo de contratos de arrendamento. Um agente imobiliário licenciado pode ajudar numa transação; o Ministério da Justiça regula esses agentes. É indicado que uma licença de agente custa 15.000 AFS por três anos, com um prazo declarado de emissão de dez dias úteis, mas trata-se de uma licença profissional e não de uma taxa padrão de transação doméstica. Num contrato de arrendamento, identifique a propriedade, o uso permitido, a duração e a renda. A renda pode consistir em dinheiro, propriedade, lucro ou outro compromisso permitido. Segundo a base do Código Civil afegão, o senhorio entrega a propriedade e trata das deficiências graves, enquanto o arrendatário trata das pequenas reparações habituais, evita alterações prejudiciais, comunica deficiências graves e devolve a propriedade em condições comparáveis. Uma condição que ponha a saúde em risco pode fundamentar um pedido de cancelamento. O subarrendamento geralmente exige o consentimento do proprietário. Existem regras sobre aviso prévio, cessação e indemnização em contratos de duração fixa, mas a aplicação varia na prática. Não foi verificada no Afeganistão nenhuma norma nacional para cauções, prazos de aviso prévio, limites de renda ou inspeções na saída, e a prática local pode diferir substancialmente. Os documentos de propriedade exigem uma verificação cuidadosa. Um título oficial ou religioso (Qabala-e-Shariat) ou Qabala-e-Qat'i refere-se a documentação oficial ou religiosa do título, enquanto uma escritura consuetudinária (Qabala-e-Urfi) é um documento baseado nos costumes. Uma Qabala-e-Urfi pode apoiar uma reivindicação de propriedade, mas, por si só, não prova um título seguro e incontestado. Antes de comprar ou aceitar uma transferência, verifique o documento de identidade (Tazkira) do vendedor ou senhorio, a autoridade sobre a propriedade, a cadeia documental completa, os documentos de herança, as reivindicações concorrentes, a situação do lote e do edifício, as testemunhas, os registos de pagamento e as provas de posse. Livros fiscais, registos de eletricidade e documentos de ocupação podem fornecer provas de apoio, mas não substituem uma verificação fiável do título. Os assentamentos informais muitas vezes não têm escritura nem entrada no registo. Isso pode aumentar o risco de despejo, reivindicações duplicadas, litígios com senhorios ou anfitriões, recuperação pelo Estado e acesso limitado a serviços formais ou financiamento. A administração de direitos (Huquq) do Ministério da Justiça trata de questões civis e de direitos de propriedade. O Departamento de Assuntos Fundiários do MAIL (MAIL Land Affairs) trata da identificação dos direitos sobre a terra, informações sobre o banco fundiário e o registo, registo de áreas informais e funções relacionadas com a Qabala. O Ministério do Desenvolvimento Urbano e da Habitação (MUDH) e os municípios tratam do planeamento urbano, terras estatais e licenças de construção, questões cadastrais e transferências. Os tribunais tratam dos litígios de propriedade. As responsabilidades provinciais e a implementação podem sobrepor-se. Os programas de lotes estatais são específicos de cada projeto. Uma lei de 2025 publicada pelo Ministério da Justiça diz respeito à venda ou distribuição de lotes estatais e à autorização de construção, com implementação envolvendo o MUDH, os municípios e o MAIL Land Affairs. A elegibilidade não concede automaticamente um lote. Quando o projeto o permitir, o pagamento em prestações pode ser possível se não for possível fazer um pagamento único, mas as condições de construção e utilização podem criar um risco de retomada do lote. As hipotecas são raras. As compras são mais frequentemente financiadas com dinheiro, apoio familiar, crédito privado ou um adiantamento fixo pago pela ocupação até o reembolso (Geerawi). O acordo deve especificar as condições de reembolso, a duração, os direitos de posse e o processo de resolução de litígios. Não foi verificada nenhuma via pública nacional de hipoteca ou subsídio habitacional. Também não foi identificado nas fontes analisadas nenhum sistema nacional de arrendamento social no Afeganistão; a habitação com familiares ou anfitriões pode funcionar como alternativa prática. As condições habitacionais são frequentemente afetadas pela insegurança da posse e pelos serviços limitados. Os assentamentos informais, não planeados e periurbanos podem conter casas de barro, inacabadas ou temporárias, com sobrelotação e proteção insuficiente de água, saneamento, aquecimento, estrutura ou condições meteorológicas. Numa amostra de retornados do ACNUR de abril de 2025, 71% viviam em habitações de barro abaixo dos padrões, 62% arrendavam, 17% ficavam com familiares ou amigos e 15% viviam em habitações próprias ou herdadas. Entre os arrendatários da amostra, 61% não conseguiam pagar a renda, 60% tinham contraído empréstimos para a renda e 31% enfrentavam uma ameaça de despejo. A amostra também registou sobrelotação, incluindo até quatro pessoas por divisão, partilha entre vários agregados em 15% dos casos e agregados de uma só divisão em 14%; estes valores não são taxas nacionais de prevalência. Os princípios formais do Código Civil reconhecem a propriedade e a herança das mulheres, mas o acesso prático continua inseguro. Um documento do ONU-Habitat estima que menos de 5% dos documentos de terra incluem uma mulher da família. Os agregados familiares chefiados por mulheres podem enfrentar menor rendimento e garantias, recusas relatadas de senhorios sem um tutor masculino e restrições que afetam a procura de habitação, a contratação, os serviços e o acesso à resolução de litígios. Um direito formal, portanto, não garante igualdade de acesso na prática. Os litígios podem prosseguir através de negociação com o senhorio ou proprietário, anciãos, um conselho (Shura) ou uma assembleia comunitária (Jirga), profissionais jurídicos ou imobiliários licenciados, o Huquq ou os tribunais. A mediação consuetudinária pode ser eficaz localmente, mas pode ser desigual ou difícil de fazer cumprir contra partes ausentes, especialmente quando estão envolvidas mulheres ou títulos contestados. O Ministério da Justiça anuncia consultas jurídicas gratuitas através do número 188. O ACNUR indica assistência jurídica e assistência relativa à habitação, terra e propriedade para refugiados, retornados e pessoas deslocadas internamente, mas a cobertura e a elegibilidade dependem da província e do programa. Os níveis de renda, as cauções e as práticas de aviso prévio são altamente locais e voláteis. Consultas do Shelter Cluster em 2025 indicaram aumentos de renda de cerca de 10% a 40% nas áreas pesquisadas, o que é indicativo e não uma taxa nacional. Preserve o contrato de arrendamento assinado ou consuetudinário, os recibos, os dados das testemunhas, as provas do estado da propriedade e os avisos escritos. A renovação, a cessação, as reivindicações de novos proprietários, as reivindicações de uso pelo senhorio, o não pagamento e a restituição contestada exigem uma análise específica do caso, porque não é garantido nenhum resultado nacional uniforme.