مسکن در افغانستان

مسکن در افغانستان معمولاً از طریق شبکه‌های محلی، مالکان، دلالان، اعضای خانواده یا خانوارهای میزبان تأمین می‌شود. اجاره مبنای رسمی شناخته‌شده‌ای است، اما رویه همچنان پراکنده است. معیار ملی یکنواختی برای بررسی مستأجر یا ثبت اجاره وجود ندارد. دلال دارای مجوز ملک می‌تواند در معامله کمک کند؛ وزارت عدلیه این دلالان را تنظیم می‌کند. گزارش شده که مجوز دلال ۱۵٬۰۰۰ افغانی برای سه سال هزینه دارد و صدور آن ده روز کاری اعلام شده است، اما این هزینه مجوز ارائه‌دهنده است، نه هزینه استاندارد معامله خانوار. در قرارداد اجاره، ملک، کاربری مجاز، مدت و کرایه را مشخص کنید. کرایه ممکن است پول نقد، مال، سود یا تعهد مجاز دیگری باشد. بر اساس مبنای قانون مدنی افغانستان، مالک ملک را تحویل می‌دهد و عیب‌های عمده را رسیدگی می‌کند؛ مستأجر تعمیرات جزئی متعارف را انجام می‌دهد، از تغییرات زیان‌بار می‌پرهیزد، عیب‌های جدی را گزارش می‌کند و ملک را در وضعیتی قابل‌مقایسه بازمی‌گرداند. وضعیت خطرناک برای سلامت می‌تواند مبنای ادعای فسخ باشد. اجاره فرعی عموماً به رضایت مالک نیاز دارد. مقرراتی برای اخطار، فسخ و جبران خسارت در قرارداد مدت‌دار وجود دارند، اما اجرای عملی متفاوت است. معیار سراسری تأییدشده‌ای برای ودیعه، مهلت اخطار، سقف اجاره یا بازرسی هنگام تخلیه وجود ندارد و رویه محلی می‌تواند بسیار متفاوت باشد. اسناد مالکیت را با دقت بررسی کنید. قباله شرعی یا قباله قطعی به اسناد رسمی یا شرعی مالکیت اشاره دارد، درحالی‌که قباله عرفی سند عرفی است. قباله عرفی می‌تواند از ادعای مالکیت پشتیبانی کند، اما به‌تنهایی مالکیت امن و بدون اختلاف را ثابت نمی‌کند. پیش از خرید یا پذیرش انتقال، تذکره فروشنده یا مالک، اختیار او بر ملک، زنجیره کامل اسناد، مدارک ارث، ادعاهای رقیب، وضعیت زمین و ساختمان، گواهان، سوابق پرداخت و مدارک تصرف را بررسی کنید. دفترهای مالیاتی، سوابق برق و مدارک سکونت می‌توانند مدرک پشتیبان باشند، اما جای تأیید معتبر مالکیت را نمی‌گیرند. در سکونتگاه‌های غیررسمی اغلب سند یا ثبت در دفتر املاک وجود ندارد. این وضعیت می‌تواند خطر تخلیه، ادعاهای تکراری، اختلاف با مالکان یا میزبان‌ها، بازپس‌گیری دولتی و دسترسی ضعیف به خدمات رسمی یا تأمین مالی را افزایش دهد. اداره حقوق وزارت عدلیه به مسائل مدنی و حقوق ملکی رسیدگی می‌کند. اداره امور اراضی وزارت زراعت، آبیاری و مالداری (MAIL) مسئول شناسایی حقوق زمین، اطلاعات بانک زمین و ثبت، ثبت مناطق غیررسمی و وظایف مرتبط با قباله است. وزارت شهرسازی و مسکن و شهرداری‌ها به برنامه‌ریزی شهری، زمین دولتی و مجوز ساخت‌وساز، امور کاداستر و انتقال رسیدگی می‌کنند. دادگاه‌ها دعاوی ملکی را بررسی می‌کنند. مسئولیت‌ها و اجرا در ولایت‌ها ممکن است هم‌پوشانی داشته باشند. برنامه‌های قطعات زمین دولتی مختص هر پروژه‌اند. قانون سال ۲۰۲۵ منتشرشده از سوی وزارت عدلیه درباره فروش یا توزیع قطعات زمین دولتی و مجوز ساخت‌وساز است و وزارت شهرسازی و مسکن، شهرداری‌ها و اداره امور اراضی MAIL در اجرا نقش دارند. واجدشرایط‌بودن به‌طور خودکار قطعه‌ای اعطا نمی‌کند. اگر پروژه اجازه دهد، در صورت ناتوانی از پرداخت یکجای مبلغ ممکن است پرداخت قسطی ممکن باشد، اما شرایط ساخت‌وساز و استفاده می‌تواند خطر بازپس‌گیری ایجاد کند. رهن به‌ندرت در دسترس است. خریدها بیشتر با پول نقد، پشتیبانی خانواده، اعتبار خصوصی یا گیرَوی تأمین می‌شوند. گیرَوی پیش‌پرداخت ثابتی است که تا بازپرداخت پول در برابر حق سکونت پرداخت می‌شود؛ توافق باید شرایط بازپرداخت، مدت، حقوق تصرف و فرایند حل اختلاف را مشخص کند. مسیر عمومی سراسری برای رهن یا یارانه مسکن تأیید نشده است. در منابع بررسی‌شده نظام سراسری اجاره اجتماعی نیز شناسایی نشده است؛ مسکن خانوادگی یا میزبانی می‌تواند جایگزین عملی باشد. شرایط مسکن اغلب از تصرف ناامن و خدمات محدود اثر می‌پذیرند. سکونتگاه‌های غیررسمی، برنامه‌ریزی‌نشده و پیرامون‌شهری ممکن است خانه‌های گِلی، ناتمام یا موقت با ازدحام و حمایت ضعیف از آب، بهداشت، گرمایش، استحکام یا شرایط آب‌وهوایی داشته باشند. در نمونه بازگشت‌کنندگان UNHCR از آوریل ۲۰۲۵، ۷۱٪ در خانه‌های گِلی نامناسب زندگی می‌کردند، ۶۲٪ اجاره‌نشین بودند، ۱۷٪ نزد خانواده یا دوستان می‌ماندند و ۱۵٪ در خانه ملکی یا ارثی سکونت داشتند. میان اجاره‌نشینان نمونه، ۶۱٪ توان پرداخت اجاره را نداشتند، ۶۰٪ برای اجاره قرض گرفته بودند و ۳۱٪ با خطر تخلیه روبه‌رو بودند. نمونه ازدحام را نیز ثبت کرد، از جمله تا چهار نفر در هر اتاق، سکونت چند خانوار در ۱۵٪ موارد و خانوارهای تک‌اتاقی در ۱۴٪ موارد؛ این ارقام نرخ شیوع ملی نیستند. اصول رسمی قانون مدنی مالکیت و ارث زنان را به رسمیت می‌شناسند، اما دسترسی عملی همچنان ناامن است. گزارش کوتاه UN-Habitat برآورد می‌کند کمتر از ۵٪ اسناد زمین نام یکی از اعضای زن خانواده را دارند. خانوارهای زن‌سرپرست ممکن است با درآمد و وثیقه کمتر، گزارش رد اجاره از سوی مالک بدون سرپرست مرد و محدودیت‌هایی در جست‌وجوی مسکن، قرارداد، خدمات و دسترسی به حل اختلاف روبه‌رو شوند. حق رسمی، دسترسی عملی برابر را تضمین نمی‌کند. اختلاف‌ها ممکن است از راه مذاکره با مالک یا صاحب‌ملک، بزرگان، شُورا یا جرگه، متخصصان حقوقی یا ملکی دارای مجوز، حقوق یا دادگاه‌ها حل شوند. میانجی‌گری عرفی ممکن است در محل مؤثر باشد، اما می‌تواند نابرابر باشد یا در برابر طرف‌های غایب به‌سختی اجرا شود، به‌ویژه اگر زنان یا مالکیت مورد اختلاف باشند. وزارت عدلیه مشاوره حقوقی رایگان از طریق ۱۸۸ اعلام می‌کند. UNHCR کمک حقوقی و مربوط به مسکن، زمین و مالکیت را برای پناهندگان، بازگشت‌کنندگان و آوارگان داخلی فهرست می‌کند، اما پوشش و واجدشرایط‌بودن به ولایت و برنامه بستگی دارند. سطح اجاره، ودیعه و رویه‌های اخطار محلی و بسیار متغیرند. مشورت‌های Shelter Cluster در سال ۲۰۲۵ از افزایش اجاره حدود ۱۰٪ تا ۴۰٪ در مناطق بررسی‌شده حکایت داشتند؛ این رقم نشانگر است و نرخ ملی نیست. اجاره‌نامه امضاشده یا عرفی، رسیدها، مشخصات شاهدان، مدارک وضعیت ملک و اخطارهای کتبی را نگه دارید. تمدید، فسخ، ادعای مالک جدید، ادعای نیاز مالک به ملک، نپرداختن اجاره و بازپرداخت مورد اختلاف به بررسی موردی نیاز دارند، زیرا نتیجه یکنواخت ملی تضمین‌شده‌ای وجود ندارد.