Logement en Angola

Les termes portugais habitação, alojamento familiar et moradia désignent le logement, tandis que apartamento, cubata et barraca désignent des types courants de maisons ou d’habitations. L’Angola ne dispose pas d’un canal national unique pour obtenir un logement privé. Les locations et acquisitions formelles coexistent avec les centralidades et urbanizações construites par l’État, l’autoconstruction dirigée (Autoconstrução Dirigida), l’autoconstruction privée, les quartiers urbains informels et les logements ruraux. L’occupation informelle des terrains reste une voie d’accès importante, surtout dans les périphéries urbaines et autour de Luanda, mais un reçu privé, une reconnaissance locale ou une longue possession ne prouvent pas à eux seuls l’existence d’un titre sûr. Les terres en Angola appartiennent à l’État à l’origine. Un droit de superficie (direito de superfície) peut donner aux personnes angolaises et étrangères un droit d’utilisation du terrain, tandis que le droit d’usage civil (domínio útil civil) et, surtout dans les zones rurales, le droit d’usage coutumier (domínio útil consuetudinário) constituent d’autres formes de droits d’usage. Une concession exige normalement une utilisation utile et effective du terrain ; la non-utilisation ou la mauvaise utilisation peut entraîner la perte du droit. Depuis le décret 84/25, le Guichet unique de concession des droits fonciers (Janela Única de Concessão de Direitos Fundiários) fournit une procédure pour les terrains pouvant faire l’objet d’une concession dans le domaine privé de l’État. Il ne couvre pas les terrains du domaine public ni les terres rurales communautaires et ne garantit pas l’octroi d’un titre. Le service cadastral urbain municipal et les registres IGCA-Tombo aident à vérifier la parcelle et son historique. Avant de louer, d’acheter ou de construire, vérifiez l’adresse, le propriétaire ou le disposant autorisé, le certificat du registre foncier (Certidão Predial), la matrice cadastrale (Matriz Predial), la concession ou le droit de superficie, les charges enregistrées, le statut du lotissement, le statut urbanistique, le certificat d’habitabilité (Certificado de Habitabilidade) ou l’autorisation d’utilisation, ainsi que l’état réel de l’électricité, de l’eau et de l’assainissement. Comparez les documents originaux avec les pièces d’identité et obtenez des vérifications indépendantes auprès des registres et du cadastre. Le recensement de 2024 indiquait que 65,7 % de la population vivait en zone urbaine, tandis que 44,9 % des ménages disposaient d’électricité du réseau public, que 59,3 % n’avaient pas d’eau du réseau par canalisation et que 40,5 % ne disposaient pas d’une installation sanitaire. Ces chiffres varient fortement selon les provinces ; une infrastructure annoncée ne prouve donc pas qu’un logement précis est raccordé ou utilisable. Les baux urbains sont régis par la Lei 26/15. Une location urbaine (arrendamento urbano) devrait être écrite et identifier les parties, le bien et son emplacement, la destination, la durée, le loyer et la date ; un certificat d’habitabilité ou une preuve équivalente doit figurer dans les documents contractuels. Le paiement anticipé initial ne peut pas dépasser trois mois et l’avance lors d’un renouvellement ne peut pas dépasser 30 jours. Si le contrat ne fixe pas de durée, la durée légale supplétive est de deux ans, avec une durée maximale de location de 30 ans. Il faut conserver les preuves de paiement du loyer ; la sous-location exige généralement un consentement écrit et une notification. La résiliation ne devrait pas reposer uniquement sur une déclaration orale. L’expulsion formelle suit une procédure judiciaire ou fondée sur un mandat, tandis qu’une expulsion informelle nécessite une évaluation locale et juridique distincte. Les logements publics sont administrés par l’autorité publique locale compétente, avec des politiques et programmes impliquant le MOPUH, l’INH, le FFH ou l’entité gestionnaire, le gouvernement provincial et l’administration municipale. Les demandes exigent généralement une carte d’identité ou de résident et un formulaire, puis une sélection par tirage au sort ou attribution. Le décret 278/20, modifié par le décret 84/22, prévoit plusieurs formes contractuelles : location, propriété résoluble, paiement immédiat et attribution gratuite. Dans la composition de programme indiquée, 30 % sont des locations, 10 % des unités à paiement immédiat et 60 % des unités en propriété résoluble. Les citoyens angolais et les étrangers résidents âgés d’au moins 18 ans peuvent généralement présenter une demande, mais les étrangers sont limités aux locations. L’accès à une location nécessite une preuve de résidence en Angola et la capacité de payer ; la propriété résoluble et le paiement immédiat dépendent également de la capacité de payer. L’attribution gratuite vise notamment la grande pauvreté, la vulnérabilité, les urgences, la réinstallation ou les menaces pour la vie et exige normalement une certification locale. Il n’existe aucun droit automatique à une unité précise. L’acheteur ou le résident bénéficiaire est responsable de l’entretien, y compris des parties communes, tandis que les infrastructures publiques et les équipements sociaux restent liés aux responsabilités du gouvernement provincial. Un logement public peut être annulé notamment en cas de trois mensualités consécutives ou six mensualités intermittentes impayées, de mauvais usage du bien ou de fausses informations. Les attributions gratuites ne peuvent pas être transférées pendant dix ans, et les unités en propriété résoluble ne peuvent généralement pas être transférées ou grevées avant le transfert complet de la propriété. Pour les logements confisqués par l’État, construits ou achetés par l’État et conservés jusqu’en 2008, le décret 147/25 prévoit une procédure distincte pour le locataire public principal capable de prouver son identité et sa possession ou sa location. Le paiement peut être effectué en 24 versements au maximum ou immédiatement, avec une réduction de 25 % en cas de paiement intégral ; la quittance de solde (Termo de Quitação), la matrice cadastrale et le document sous seing privé (Documento Particular) peuvent contribuer à l’enregistrement, et les frais d’enregistrement ou de notaire sont réduits à 70 %. Les banques et le régime spécial de la BNA prévu par l’Aviso 09/24 peuvent financer un logement permanent formel, un terrain viabilisé, une autoconstruction ou l’acquisition d’un logement dans un projet immobilier. Une banque examine les revenus, le bien, le promoteur, les licences, le titre, les charges et les autres documents du projet. Une possession informelle ou une autoconstruction sans titre régularisable n’est généralement pas finançable par une banque. Construire exige également un droit foncier approprié, une licence valide de lotissement ou de construction, un projet approuvé et un constructeur ou promoteur qualifié. L’état réel des infrastructures, l’avancement des travaux, le budget, le contrat et l’échéancier des paiements doivent être documentés plutôt que déduits de la publicité. Les coûts du logement comprennent le loyer ou le prix d’achat, les dépôts ou paiements anticipés, les raccordements aux services, l’entretien, les frais d’enregistrement et de notaire, l’évaluation, l’assurance et les frais de crédit. L’Angola ne dispose pas d’une norme nationale fiable pour les loyers, les dépôts, les délais de traitement ou les coûts des services ; le bien, la monnaie, le marché, la province et le degré de formalité déterminent les montants. Les principaux risques comprennent les chaînes de titres rompues, les ventes en double, les documents falsifiés, les concessions non enregistrées, l’absence d’infrastructures, les inondations, les emplacements inadaptés ainsi que la réinstallation ou l’expulsion. Lors d’un changement de logement, consignez l’état des lieux, les compteurs, les clés, les sommes dues et le règlement de tout dépôt ou paiement anticipé. Une vente ou un transfert exige un acte acceptable et un enregistrement, tandis que les logements publics suivent les règles du contrat applicable et de l’entité gestionnaire. En cas de réinstallation, vérifiez l’ordre concret, l’autorité locale responsable, la base du remplacement ou de l’indemnisation et le recours juridique disponible.