Le logement au Bhoutan

Le Bhoutan ne dispose pas d’une voie unique d’accès au logement à l’échelle nationale. Les contrats formels de location et d’achat coexistent avec des arrangements familiaux et informels. L’enquête Household and Living Standards Survey (HCES 2025), portant sur 2024, a couvert 159 808 ménages : 59,8 % vivaient dans une maison, 34,4 % dans un appartement, 4,6 % dans une maison partielle ou un appartement partagé et 1,1 % dans d’autres formes de logement. Les logements occupés par leur propriétaire représentaient 53,2 %. La proportion était de 75,8 % en zone rurale et de 16 % en ville ; 66,9 % des ménages urbains vivaient en appartement, contre 82,2 % des ménages ruraux en maison. Ces données montrent l’importance de la propriété et des logements familiaux dans les campagnes, et des locations et achats d’appartements dans les villes. La Tenancy Act s’applique aux locations privées ou publiques de logements et à certains baux fonciers. Les locations à court terme ou commerciales d’un mois ou moins ne sont pas couvertes. Le contrat de location doit être établi par écrit avant l’emménagement ou au début de la location, signé par les parties et deux témoins indépendants, timbré conformément à la loi et produit en trois originaux. Chaque partie en reçoit un exemplaire ; le troisième doit être déposé dans les deux semaines auprès de l’autorité compétente de l’administration du district (Dzongkhag), de l’administration municipale (Dzongkhag Thromde) ou du bloc administratif local (Gewog). Le contrat précise notamment les parties, le logement, la durée, le loyer, l’usage prévu et l’état des lieux d’entrée. Les citoyens bhoutanais et les étrangers titulaires d’un permis de séjour valide peuvent louer un logement ; avant la signature, le propriétaire vérifie les renseignements des locataires étrangers auprès du Department of Immigration. Pour acheter, transférer, donner ou hériter d’un bien, l’acheteur vérifie le registre foncier local (Thram) et le certificat de propriété foncière (Lagthram). La vérification porte aussi sur les données foncières et immobilières, les hypothèques existantes, un certificat d’occupation valide et, le cas échéant, le dossier de construction. Les ventes et autres transferts utilisent les actes prescrits, le consentement requis des membres de la famille ou copropriétaires, deux témoins, le timbrage légal et la procédure d’inscription foncière eSaKor. Après une consultation publique de 30 jours, le National Land Commission Secretariat procède à l’inscription définitive du transfert. Les terrains familiaux exigent un consentement écrit de la famille ; pour le morcellement, des seuils inférieurs à 10 decimals en zone rurale ou à 13 decimals dans un Thromde peuvent entraîner un examen supplémentaire selon le type de terrain. Un appartement en copropriété par lots comporte la propriété exclusive du logement et des droits partagés sur le terrain et les parties communes. Les renseignements attestant le droit des étrangers concernent la location et ne créent pas automatiquement un droit d’acquisition. Toute personne qui construit ou modifie un bâtiment utilise le Construction Approval System (CAS). L’approbation de construction ne permet pas à elle seule l’occupation : un certificat d’occupation valide est requis pour tout le bâtiment ou une partie de celui-ci. Le certificat est initialement valable cinq ans pendant les 15 premières années, puis trois ans ; pour les bâtiments de plus de 50 ans, l’autorité compétente exige aussi un rapport de sécurité établi par un ingénieur certifié et un renouvellement annuel. Les normes de construction et de logement tiennent compte de la sécurité, de la résilience et de l’architecture traditionnelle bhoutanaise. La National Housing Development Corporation Limited (NHDCL) fournit des logements abordables et des services associés. Les demandes, le suivi de leur statut, l’attribution de logements et l’entretien devraient être disponibles en ligne. Un projet subventionné prévoit environ 2 500 appartements ; la première phase comprend environ 1 026 à 1 062 unités dans certains Dzongkhags. Le programme vise des ménages à faibles revenus, notamment environ 70 % de salariés publics à faible revenu et 30 % de salariés à faibles revenus hors secteur public, y compris des personnes travaillant dans des quartiers informels. La location-accession et d’autres réformes dépendent du projet, des disponibilités et des critères propres ; il n’existe pas de droit général à un appartement NHDCL. Les banques accordent des prêts au logement et à l’habitation après avoir évalué les revenus, les garanties, la Citizen Identity Document, le certificat de propriété en vigueur, le plan de situation, le plan de construction approuvé, l’autorisation municipale ou du Dzongkhag, l’assurance et, le cas échéant, l’acte d’achat. Une garantie ne suffit pas à assurer l’obtention d’un prêt. L’établissement prêteur détermine la durée, le taux d’intérêt et les frais supplémentaires. Il n’existe pas de comparaison fiable des loyers au niveau national ; les annonces d’une ville ne peuvent donc être extrapolées au Bhoutan entier. Les propriétaires doivent fournir un logement sûr et habitable, les services de base et des reçus écrits de paiement. Ils prennent généralement en charge les réparations dues à l’usure normale ou aux événements naturels et ne peuvent expulser illégalement les locataires, les enfermer dehors ou couper les services nécessaires. Les locataires ont droit à la vie privée et à la jouissance paisible du logement selon le contrat. Ils maintiennent le logement dans un état hygiénique, paient les charges convenues et frais municipaux, ne modifient pas les éléments structurels ou du bâtiment sans consentement écrit et ne sous-louent que si le contrat l’autorise. Pour une réparation, une inspection ou un motif prévu au contrat, le propriétaire donne généralement un préavis d’au moins une semaine avant d’entrer ; ce préavis ne s’applique pas aux urgences. Le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’au plus tôt deux ans après le début de la location ou la dernière augmentation, et dans la limite de 10 % par mois. Il doit prévenir par écrit trois mois à l’avance. Le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer et ne peut être demandé qu’une seule fois. Au départ du locataire, le propriétaire le rembourse, déduction faite des dommages documentés dépassant l’usure normale ; une retenue injustifiée peut entraîner une indemnisation de 24 % par an en plus du remboursement. La demande de restitution doit être faite dans les deux mois. Pour une fin normale du bail, un usage personnel ou un motif d’expulsion reconnu par la loi, le propriétaire donne généralement un préavis écrit de deux mois. Deux mois d’arriérés de loyer, le refus de partir, les manquements au contrat et les troubles ou dangers graves peuvent justifier une expulsion. Le locataire donne généralement un préavis écrit d’un mois. En cas de vente, la location existante se poursuit avec le même usage ; sinon, un préavis écrit de deux mois peut être requis. Un délai de six mois peut s’appliquer à certains baux fonciers. Il est préférable de commencer les litiges par une résolution amiable ; ils peuvent ensuite être soumis au Dispute Settlement Committee local ou à l’autorité compétente du Dzongkhag, du Gewog ou du Dzongkhag Thromde. Le Department of Human Settlement du Ministry of Infrastructure and Transport supervise et soutient l’application des règles, tandis que l’administration compétente peut varier selon le niveau local. Au départ, les parties établissent ensemble un état des lieux, remettent le logement au plus tard à minuit le dernier jour du bail, enlèvent les effets personnels et règlent les charges impayées. Le propriétaire conserve les objets abandonnés pendant deux mois au plus, puis les traite selon les règles applicables. Le Department of Civil Registration and Census (DCRC) gère un service distinct de déménagement et d’inscription des ménages dans le Bhutan Civil Registration System (BCRS), pour les citoyens bhoutanais et certains cas de statut particulier ; des formulaires, signatures et consentements des adultes du ménage peuvent être requis. La création d’un nouveau ménage exige généralement un document Lagthram, un droit reconnu et un examen de légalité ; elle ne découle pas automatiquement d’un contrat de location. Les centres d’évacuation et abris d’urgence des autorités locales servent uniquement aux secours en cas de catastrophe, et non à la location ou à l’établissement ordinaire de la propriété ; en cas d’urgence, le 999 est le numéro des catastrophes et le 110 celui des incendies.