Logement au Brunei

Le Brunei compte quatre districts et, d’après les sources nationales examinées, ne possède pas de système de logement distinct au niveau des villes. Le recensement de la population et du logement de 2021 a dénombré 83 810 logements occupés : 49 872 maisons individuelles, 13 654 maisons en rangée, 6 285 maisons jumelées, 5 427 appartements et 8 662 autres logements. Parmi eux, 55 064 étaient occupés par leurs propriétaires ; 11 142 étaient proposés ou loués par des particuliers, 9 903 fournis par l’État et 7 669 par des entreprises ou associations. Kampong Ayer constitue une forme distincte de village sur l’eau, avec des maisons sur pilotis. Les locataires privés organisent généralement leur logement directement avec le propriétaire ou par l’intermédiaire d’un agent. Un bail écrit devrait préciser le loyer, la durée, la caution, les réparations, le préavis, la sous-location, l’inventaire et les relevés de compteurs. Il convient de vérifier que le propriétaire est bien propriétaire ou autorisé à louer le bien. Les sources officielles examinées n’établissent ni registre central des locations au Brunei, ni contrôle général des loyers, ni médiateur général des locataires. Un acte de location résidentielle dont le loyer ne dépasse pas BND 2 000 est exonéré de droit de timbre ; les autres actes de bail ou de location sont taxés selon le loyer annuel et la durée. Les transferts de propriété sont enregistrés au registre du Land Code. Un avocat peut déposer une demande en ligne avec la carte d’identité, le titre foncier et le reçu récent du loyer foncier annuel. Les transferts impliquent des droits de timbre et une évaluation ; les transferts de lots en copropriété utilisent les formulaires du Land Department. Un titre de copropriété, appelé localement Hakmilik Strata, confère un titre distinct sur un lot et entraîne des obligations concernant la société de gestion et les parties communes. Le terrain peut également être grevé de conditions ou de sûretés enregistrées qui en affectent l’usage ou le transfert. Les non-citoyens n’ont pas de droit général d’acquérir un logement en pleine propriété. En vertu du Land Code (Amendment) Order 2025, en vigueur depuis le 1er août 2025, leurs droits sont généralement limités à une hypothèque, un bail ou une sous-location approuvés. Les accords de prête-nom ou de fiducie destinés à contourner les règles sont invalides. En règle générale, une pleine propriété héritée doit être vendue à un citoyen dans un délai de dix ans ou convertie en bail ; la même règle de vente de dix ans s’applique aux anciens citoyens et anciens résidents permanents. Une personne apatride peut détenir une parcelle en pleine propriété pour sa propre résidence. Les baux résidentiels, commerciaux ou intégrés peuvent durer jusqu’à 60 ans ; les baux industriels ou commerciaux jusqu’à 30 ans, sous réserve de l’approbation et des conditions applicables. Le Housing Development Department, généralement appelé Jabatan Kemajuan Perumahan ou JKP, administre les principaux programmes de logement public. Le National Housing Scheme, appelé Rancangan Perumahan Negara (RPN) et également connu sous le nom de Skim Perumahan Negara (SPN), s’adresse aux citoyens d’au moins 18 ans ayant une personne à charge, dont le ménage ne possède pas de concession foncière ou dont le terrain ne peut être aménagé selon les critères de l’État. La fourchette de revenus documentée est de BND 445 à BND 3 030. Les demandes sont déposées au guichet avec les pièces d’identité et les documents relatifs au mariage ou divorce, à l’emploi, aux revenus ou à l’activité commerciale. L’attribution dépend de l’année de demande et des logements achevés disponibles ; aucune politique d’accélération n’a été établie. Les logements publics sont réservés à l’habitation, pas à une activité commerciale, à l’hébergement de tiers ou à la sous-location. Un avertissement écrit et un délai raisonnable de régularisation peuvent précéder d’autres mesures ; un défaut de remboursement peut entraîner une demande contre le garant. La filière foncière landless Rakyat Jati, appelée Skim Tanah Kurnia Rakyat Jati (STKRJ), présente un intérêt pour le logement, mais il faut vérifier auprès du JKP les conditions actuelles d’admissibilité, les disponibilités, les remboursements et les baux, car les informations plus anciennes peuvent ne plus être valables. Les logements de fonction sont administrés par le Public Service Department ou Jabatan Perkhidmatan Awam (JPA), pour certaines catégories d’agents publics. Les occupants doivent utiliser le logement à titre privé, en assurer la propreté et la sécurité et déclarer leur emménagement ainsi que les informations de services publics. Le barème JPA indique un loyer mensuel de BND 55 à BND 130 pour l’occupant et des frais de mobilier de BND 140 à BND 280. Le JPA peut annuler ou déplacer une attribution avec un préavis d’au moins un mois. Un employé admissible qui achève un logement dans le cadre d’un programme pertinent peut devoir quitter et restituer son logement de fonction. Le financement du logement est proposé par des banques et sociétés financières agréées, sous la supervision de la Brunei Darussalam Central Bank (BDCB). Des financements conventionnels et islamiques sont disponibles, mais l’approbation, les taux et les modalités de remboursement dépendent de l’établissement et du demandeur. Aucun taux d’intérêt universel en vigueur n’a été établi. Un prêt pour un premier logement, terrain compris, jusqu’à BND 250 000 est exonéré de droit de timbre ; le droit hypothécaire est de BND 1 par BND 500. Faire appel à un établissement agréé par la BDCB réduit le risque de traiter avec un prestataire non autorisé. Les constructions neuves et les modifications importantes exigent les autorisations applicables. Une personne qualifiée (Qualified Person) dépose la demande auprès de l’Authority for Building Control and Construction Industry (ABCi). Les délais indicatifs des documents examinés sont d’environ 14 jours pour le permis de construire, un jour pour le permis de démarrer les travaux et sept jours pour le permis d’occupation ou permis d’occupation temporaire après mise en conformité. Une inspection du Fire and Rescue Department peut être exigée. L’occupation d’un bâtiment sans permis d’occupation requis est généralement interdite ; vérifiez donc ce permis avant d’emménager ou d’acheter. Le droit de bail ou de location est calculé par tranche de BND 250 de loyer annuel ou fraction de cette tranche : BND 1 pour un bail d’au plus un an, BND 2 pour plus d’un an jusqu’à cinq ans et BND 4 pour plus de cinq ans ou une durée indéterminée. Les frais de transfert et d’évaluation, le loyer foncier annuel, le financement, les services, les cautions et les réparations constituent des coûts distincts. Un propriétaire ne peut recourir à la saisie pour loyers impayés que sur mandat judiciaire en vertu du Distress Act ; la procédure peut couvrir au maximum les arriérés des 12 mois complets précédents. La Magistrates’ Court traite les demandes pour rupture de contrat jusqu’à BND 50 000. Le Small Claims Tribunal traite uniquement les demandes jusqu’à BND 10 000 relevant des catégories énumérées de contrats, services, dommages matériels ou consommation ; ce n’est pas un tribunal général des locations. La résiliation d’une location privée dépend donc du contrat et de la procédure judiciaire applicable ; pour un programme public, la sortie exige généralement les formulaires pertinents du JKP ou du JPA, la remise des clés et la régularisation des remboursements. Le Housing Developers (Control and Licensing) Act, Cap. 259, n’était pas entré en vigueur en août 2026. Les protections annoncées au titre d’une licence ou procédure de promoteur fondées sur cette loi ne doivent donc pas être considérées comme effectives. Avant de verser de l’argent à un promoteur ou propriétaire, vérifiez le titre, les sûretés enregistrées, les permis, le permis d’occupation, le contrat écrit, les preuves de paiement et le pouvoir de l’autre partie. Le registre des noms commerciaux, l’enregistrement d’un nom de domaine et un droit au logement sont des choses distinctes. Les sources officielles examinées n’établissent pas de barème consolidé et actuel des loyers du marché privé.