Logement à Cabo Verde

Le droit à un logement adéquat figure à l’article 72 de la Constitution de Cabo Verde. Les conditions de logement varient toutefois considérablement selon l’île, la municipalité (Município) et la ville. Le RGPH de 2021 a recensé 201 348 logements, dont 75,8 % en zone urbaine. À l’échelle nationale, 59,1 % des logements familiaux étaient des maisons individuelles et 39,1 % des appartements ; ces derniers étaient bien plus fréquents à Sal, Boa Vista et Praia. Le rapport examiné ne fournit pas de pourcentages nationaux fiables sur les logements occupés en propriété, en location ou mis à disposition. Les personnes qui cherchent un logement à louer contactent généralement directement le propriétaire ou passent par une agence immobilière agréée (Mediação Imobiliária). L’agence doit être agréée par l’IGOTCI. Avant de signer, vérifiez l’identité et la qualité de propriétaire, l’usage autorisé, l’emplacement, l’état du logement et les défauts éventuels. Un logement locatif doit généralement disposer d’une licence d’utilisation (licença de utilização) correspondant à l’usage prévu au contrat. Si un logement est nécessaire d’urgence, la preuve qu’une demande de document d’utilisation a été déposée peut être pertinente en attendant sa délivrance. Le bail doit être écrit et indiquer au minimum les parties contractantes, l’emplacement, les numéros d’identification fiscale (NIF), le loyer et la date de signature. En l’absence de contrat écrit, un reçu de loyer peut néanmoins prouver la relation locative. La loi sur les baux urbains prévue par la Lei 101/VIII/2016 complète les dispositions contractuelles. Les locataires doivent payer le loyer à temps, occuper continuellement le logement à des fins résidentielles, ne pas effectuer de modifications importantes sans consentement écrit et ne pas le céder ou le sous-louer illégalement. Les propriétaires doivent permettre l’usage convenu, assurer l’entretien légalement requis et respecter les exigences de la licence d’utilisation. De petits travaux nécessaires peuvent être possibles après notification préalable au propriétaire. Un reçu doit être conservé pour chaque paiement. Un bail peut prendre fin d’un commun accord, par résiliation, à l’échéance, sur préavis ou pour d’autres motifs légaux. Si le loyer a plus de deux mois de retard, si le logement est utilisé illégalement, s’il a subi des modifications importantes non autorisées, s’il a été sous-loué illégalement ou s’il n’est pas occupé de manière continue, le propriétaire peut envisager de résilier le bail ; la forme et les délais dépendent du cas particulier. Le logement public et social est en partie administré par l’Institut de développement du logement (Instituto de Fomento à Habitação, IFH). Selon le programme, l’attribution se fait au moyen d’une sélection classée (concurso por classificação). Les appels à candidatures peuvent s’adresser aux ménages à faibles revenus, aux jeunes ménages et aux personnes dépourvues d’inscription au Registre social unique (Cadastro Social Único, CSU). Le CSU est le registre social de l’État qui consigne la situation des ménages et leurs revenus pour certains programmes. Les justificatifs habituels concernent l’identité, les revenus, la résidence, la composition du ménage, l’absence de propriété d’un logement ou d’un terrain et la participation à des programmes de logement antérieurs. L’appel à candidatures exige souvent au moins 24 mois de résidence dans la municipalité concernée. L’évaluation peut prendre en compte les revenus, la taille du ménage, les proches à charge, le handicap, l’âge et le rapport au parc de logements disponible. Les modalités, tranches de revenus, parts de loyer et échéances doivent toujours être vérifiées dans l’appel à candidatures en cours. Les demandes peuvent être déposées par NosLar, Casa de Cidadão ou la Câmara Municipal compétente. Une formule de location-accession (renda resolúvel) associe l’occupation du logement à l’acquisition progressive de la propriété. Les règles du Decreto-Lei 1/2025 concernent le logement public ou social ; elles prévoient un acte authentique, l’inscription au registre, l’occupation permanente par l’utilisateur et une durée maximale de 30 ans. Les mensualités couvrent l’usage et le remboursement progressif. La propriété est transférée au terme du contrat et après paiement complet. Un défaut de paiement ou la résiliation du contrat peut entraîner la restitution du logement et des mesures d’exécution judiciaire. Le programme de logement HCC (HCC), régi par le Decreto-Lei 34/2026, peut être pertinent pour l’achat ou une formule de location-accession. Il s’adresse principalement aux ménages jeunes jusqu’à 40 ans, aux citoyens capverdiens ou aux personnes en situation de résidence légale et de résidence fiscale à Cabo Verde, qui ne possèdent ni logement ni terrain municipal et n’ont pas déjà bénéficié d’un programme de logement. Les personnes de plus de 40 ans peuvent être incluses sous conditions particulières lorsqu’un membre du ménage travaille dans une entreprise hôtelière agréée. Des prestataires publics et privés peuvent participer ; les aides de l’État, les concessions notariales et d’enregistrement et les approbations simplifiées facilitent l’accès sans remplacer les exigences propres au programme. Pour l’achat, la construction, l’amélioration, la restauration ou l’agrandissement d’un logement, il faut distinguer le cadastre foncier (Cadastro Predial) du registre foncier (Registo Predial). Le Cadastro Predial enregistre la parcelle ; le Registo Predial établit sa situation juridique et l’identité de son propriétaire. Les deux inscriptions sont requises pour les actes juridiques concernés, mais la présomption de propriété découle du registre foncier et non du seul cadastre. Avant de signer un contrat, vérifiez les propriétaires, les limites de la parcelle, les charges, la licence d’utilisation et, pour les appartements, le règlement de copropriété (condomínio). Les municipalités sont responsables du morcellement des parcelles, de l’urbanisation, des permis de construire, de l’usage et de l’entretien des projets de construction. La procédure habituelle consiste à identifier la parcelle, préparer un projet complet avec plans et cahier des charges, obtenir les avis techniques requis, clarifier les montants d’IUP impayés, obtenir le permis de construire (licença de construção), puis, après l’achèvement, obtenir l’inspection officielle (vistoria) et la licence d’utilisation ou le certificat d’habitabilité (habitabilidade). Une construction sans autorisation expresse est interdite. Les documents examinés n’établissent pas de procédure uniforme à l’échelle nationale pour régulariser des parcelles informelles ou irrégulières. Praia dispose d’une approche spécifique pour certaines parcelles informelles par l’intermédiaire du Bureau de légalisation (Gabinete de Legalização). Peuvent notamment être pris en considération les demandeurs qui ne possèdent ni autre logement ni autre terrain dans la municipalité ; le consentement du propriétaire tiers peut être exigé. Les baraques, le rasparl et les zones à risque, de circulation ou publiques sont exclus. Les règles de Praia ne doivent pas être appliquées aux autres municipalités sans preuve qu’elles le sont. Les banques proposent des prêts immobiliers pour acheter, construire, améliorer, restaurer ou agrandir un logement. La banque centrale (Banco de Cabo Verde) distingue notamment les prêts généraux, subventionnés et subventionnés pour les jeunes, à taux fixe ou variable. Les banques évaluent régulièrement les revenus, l’emploi, la situation personnelle et les documents relatifs au bien ; il faut aussi comparer le taux annuel effectif global (TAE) et la charge financière à long terme. Selon les règles étudiées pour 2026, la bonification d’intérêt peut atteindre 50 % pour un prêt subventionné et 55 % pour un prêt subventionné destiné aux jeunes, sous réserve des conditions et plafonds de référence applicables dans chaque cas. Une garantie personnelle de l’État pour les jeunes jusqu’à 35 ans peut s’y ajouter en vertu du Decreto-Lei 37/2025, si d’autres conditions sont remplies. Lors de l’emménagement, la remise des clés, l’état des lieux, les relevés de compteurs, la preuve de résidence et le rangement ordonné du contrat et des reçus vont de pair. Toute personne qui bénéficie d’un logement subventionné ou change de municipalité doit informer sans délai la municipalité ou le programme responsable de sa nouvelle situation de logement. La démarche pertinente dépend avant tout du choix entre location privée, propriété, logement public, régularisation ou financement d’un achat et d’une construction.