Vivienda en Comoras

Los arreglos locales de vivienda incluyen acuerdos privados o familiares, alquiler de terrenos con autoconstrucción y viviendas levantadas en terrenos propios o heredados. No se ha verificado que exista a escala nacional un contrato de alquiler estandarizado, una norma sobre depósitos, un sistema de control de alquileres, un procedimiento de desalojo o un servicio de protección de inquilinos. No hay series oficiales fiables y actuales de precios de alquiler o compra; una cifra orientativa del CAHF situó el alquiler de una vivienda económica de una habitación en unos 60.864 KMF fuera del centro y 94.727 KMF en el centro, pero estos datos no garantizan los precios actuales en el país. Los derechos sobre la tierra y la vivienda pueden estar sujetos al derecho moderno, al derecho consuetudinario (droit coutumier) y al derecho islámico al mismo tiempo. Muchos títulos siguen sin registrarse, el catastro es débil y las disputas sobre la tierra son frecuentes. Antes de comprar, alquilar un terreno o construir, compruebe quién es el propietario, los límites, los antecedentes sucesorios y las cargas inscritas ante el Service des Domaines o el catastro, y aclare los derechos familiares o consuetudinarios pertinentes. Un acuerdo privado por sí solo no permite presumir que la operación formal esté registrada. Se requiere un permiso de construcción (permis de construire) antes de iniciar una obra residencial, incluso si se construye sin cimientos, y para las reformas que cambien el uso, el aspecto exterior, el volumen o el número de pisos. La solicitud la presenta el propietario, una persona apoderada o alguien que pueda demostrar que está debidamente autorizado. Debe incluir información sobre quien solicita el permiso, la dirección, la ubicación, la superficie, el propietario, el uso previsto y la obra proyectada. El Maire actúa como autoridad local delegada por el ministro responsable de urbanismo (Ministre chargé de l’Urbanisme); también intervienen los Services chargés de l’Urbanisme y MATUAFTT en materia de planificación y suelo. Para una parcelación se requiere una autorización de parcelación (autorisation de lotir) antes de que un vendedor o promotor prometa una venta o un alquiler. Se exige un certificado antes de una transmisión o un alquiler; el Maire debería expedirlo gratuitamente en un plazo de 15 días y la decisión posterior puede llegar en otros 15 días, con un posible resultado tácito conforme al procedimiento indicado. El incumplimiento puede conllevar entre uno y tres meses de prisión o una multa de 500.000 KMF. El permiso de construcción caduca si las obras no comienzan en el plazo de dos años; se permite una prórroga de un año si se solicita al menos dos meses antes del vencimiento. También puede caducar tras una interrupción de más de tres años. Al finalizar la obra, hay que avisar a la autoridad para que Urbanisme la inspeccione y el Maire expida un certificado de conformidad (certificat de conformité). No presentar el aviso de finalización puede acarrear una multa de 250.000 KMF, y no colocar el aviso obligatorio en la obra puede conllevar una multa de 50.000 KMF. Las normas examinadas indican parcelas de unos 200 metros cuadrados y una superficie mínima habitable de 9 metros cuadrados, pero el cumplimiento formal es limitado: según una evaluación, en 2017 solo alrededor del 10 % de las viviendas cumplía el código. La vivienda está expuesta a ciclones, inundaciones, corrimientos de tierra, terremotos y riesgos costeros o relacionados con el nivel del mar. En 2020, ONU-Hábitat estimó que alrededor del 70 % de la población vivía en asentamientos informales expuestos a peligros. Por tanto, la construcción resiliente, las inspecciones, los certificados y la seguridad de los derechos sobre la tierra son cuestiones relacionadas. Puede haber financiación a través del BCC, la Banque de Développement des Comores, Union des Meck o Sanduk. La BDC tiene el mandato legal de financiar inmuebles a medio y largo plazo y puede ofrecer arrendamiento financiero inmobiliario (crédit-bail immobilier) para vivienda; sin embargo, el acceso a la banca está limitado por la baja inclusión financiera, los títulos informales y la escasez de datos sobre inmuebles. La Agencia Nacional de Vivienda (Agence Nationale pour l’Habitat, ANH) depende de MATUAFTT. Un programa de reconstrucción posterior al ciclón Kenneth se dirigió principalmente a propietarios de viviendas afectados por el ciclón y en situación especialmente vulnerable, incluidos los hogares cuyas casas quedaron destruidas o construidas con materiales precarios, los hogares desplazados o encabezados por mujeres, las personas mayores o con discapacidad y los hogares con menores de cinco años. El valor de referencia de unos 7.500 USD por vivienda era una cifra del proyecto para aproximadamente 1.000 hogares, no un precio general de mercado. El uso y la herencia familiares pueden afectar la ocupación incluso cuando la persona no sea propietaria registral. Según el artículo 82 del Code de la famille de 2005, los hijos tienen derechos de uso de la vivienda familiar, y una hija puede tener un derecho consuetudinario sobre una vivienda construida por sus padres cuando contrae matrimonio. En general, el artículo 83 establece separación de bienes, mientras que los inmuebles adquiridos durante el matrimonio suelen ser comunes, salvo los heredados; las prácticas consuetudinarias y los intereses de los hijos pueden influir en las controversias. Según una referencia de ONU-Hábitat de 2023, más del 80 % de las causas judiciales se referían a la tierra. No se ha documentado de forma fiable un servicio central para terminar un alquiler o mudarse. Por ello, conviene conservar juntos los acuerdos escritos, las pruebas de titularidad, los permisos, los registros de pagos y la documentación sobre derechos familiares.