Habitação nas Comores

Os acordos habitacionais locais incluem contratos privados ou familiares, arrendamento de terrenos com autoconstrução e casas construídas em terreno próprio ou herdado. Não foi verificado um contrato de arrendamento padronizado nacional, regra de caução, sistema de controlo de rendas, processo de despejo ou serviço de proteção de inquilinos. Não há séries oficiais atuais fiáveis dos preços de arrendamento e compra; um valor indicativo da CAHF apontou uma renda de cerca de 60.864 KMF para um T1 de baixo custo fora do centro e 94.727 KMF no centro, mas estes valores não constituem uma garantia nacional de preços atuais. Os direitos fundiários e habitacionais podem envolver simultaneamente o direito moderno, o droit coutumier (direito consuetudinário) e o direito islâmico. Muitos títulos continuam por registar, o cadastro é débil e os litígios fundiários são frequentes. Antes de comprar, arrendar terreno ou construir, verifique o proprietário, os limites, o historial sucessório e os encargos registados junto do Service des Domaines ou do cadastro, e esclareça os direitos familiares ou consuetudinários pertinentes. Não se pode presumir que um acordo privado constitua uma transação formal registada. É necessária uma autorização de construção, o permis de construire, antes de construir uma habitação, incluindo obras sem fundações e renovações que alterem o uso, o aspeto exterior, o volume ou o número de pisos. O pedido é apresentado pelo proprietário, titular de mandato ou representante comprovadamente autorizado, com informações sobre o requerente, endereço, localização, área, proprietário, uso pretendido e obras planeadas. O maire atua como autoridade local delegada pelo Ministre chargé de l’Urbanisme, com a participação dos Services chargés de l’Urbanisme e do MATUAFTT em matéria de planeamento e terrenos. Um loteamento exige a autorização de lotir antes de um vendedor ou promotor prometer a venda ou o arrendamento. É necessário um certificat antes de uma transmissão ou arrendamento; o maire deve emiti-lo gratuitamente em 15 dias, podendo seguir-se outra decisão no prazo de mais 15 dias, com possível deferimento tácito segundo o procedimento indicado. As infrações podem levar a um a três meses de prisão ou a uma multa de 500.000 KMF. Uma licença de construção caduca se as obras não começarem no prazo de dois anos; é possível uma prorrogação de um ano, se pedida pelo menos dois meses antes do termo. A licença também pode caducar após uma interrupção superior a três anos. Concluídas as obras, notifique a autoridade para que o Urbanisme as inspecione e o maire emita um certificat de conformité. A falta da notificação de conclusão pode resultar numa multa de 250.000 KMF; a falta do aviso obrigatório no estaleiro pode resultar numa multa de 50.000 KMF. As normas consultadas indicam um lote de cerca de 200 metros quadrados e uma área habitável mínima de 9 metros quadrados, mas o cumprimento formal é limitado: uma análise estimou que apenas cerca de 10% das habitações cumpriam o código em 2017. Ciclones, inundações, deslizamentos de terras, sismos, riscos costeiros e subida do nível do mar afetam as decisões de habitação. Em 2020, a UN-Habitat estimou que cerca de 70% da população vivia em assentamentos informais expostos a riscos; por isso, a construção resiliente, a inspeção, a certificação e a segurança dos direitos fundiários são relevantes em conjunto. Pode haver financiamento através do BCC, do Banque de Développement des Comores, da Union des Meck ou do Sanduk. O BDC tem mandato legal para financiamento imobiliário a médio e longo prazo e pode conceder crédit-bail immobilier (locação financeira imobiliária) para habitação, mas o acesso bancário é limitado pela baixa inclusão financeira, por títulos informais e pela falta de dados imobiliários. A Agence Nationale pour l’Habitat (Agência Nacional da Habitação, ANH) funciona sob a alçada do MATUAFTT. Um programa de reconstrução posterior ao Kenneth visou agregados proprietários particularmente vulneráveis afetados por ciclones, incluindo casas destruídas ou feitas de materiais precários, agregados deslocados, chefiados por mulheres, com pessoas idosas ou com deficiência ou com crianças menores de cinco anos. O valor de referência de cerca de USD 7.500 por casa era um dado do projeto para aproximadamente 1.000 habitações, não um preço geral de mercado. O uso familiar e a sucessão podem afetar a ocupação mesmo quando a pessoa não é a proprietária registada. Nos termos do artigo 82 do Code de la famille de 2005, os filhos têm direitos de utilização da casa de família, e uma filha pode ter uma pretensão consuetudinária sobre uma casa construída pelos pais quando se casa. Em geral, o artigo 83 estabelece a separação de bens, ao passo que os imóveis adquiridos durante o casamento são normalmente comuns, exceto quando se prove a sua origem pessoal ou sucessória; a prática consuetudinária e os interesses dos filhos podem influenciar os litígios. Uma referência da UN-Habitat de 2023 estimou que mais de 80% dos processos judiciais diziam respeito a terrenos, e não foi identificado um serviço central fiável para terminar um arrendamento ou mudar de casa. Por isso, o agregado deve manter juntos os acordos escritos, provas de propriedade, registos de licenças, comprovativos de pagamento e documentação de direitos familiares.