Logement aux Comores

Les arrangements locaux de logement comprennent les accords privés ou familiaux, la location d’un terrain avec autoconstruction et les maisons construites sur un terrain détenu ou hérité. Il n’a pas été vérifié qu’il existe un contrat de location standardisé à l’échelle nationale, une règle uniforme sur les dépôts, un contrôle des loyers, une procédure d’expulsion ou un service de protection des locataires. Les séries officielles actuelles sur les loyers et les prix d’achat ne sont pas fiables ; un chiffre indicatif du CAHF estimait le loyer d’un logement modeste d’une chambre à environ 60 864 KMF hors centre-ville et 94 727 KMF en centre-ville, mais ces chiffres ne constituent pas un prix national garanti à ce jour. Les droits fonciers et immobiliers peuvent relever simultanément du droit moderne, du droit coutumier et du droit islamique. De nombreux titres ne sont pas enregistrés, le cadastre est faible et les litiges fonciers sont fréquents. Avant d’acheter, de louer un terrain ou de construire, vérifiez le propriétaire, les limites, l’historique des successions et les charges enregistrées auprès du Service des Domaines ou du cadastre, et clarifiez les droits familiaux ou coutumiers concernés. Un accord privé ne permet pas à lui seul de présumer qu’une transaction formelle est enregistrée. Un permis de construire est obligatoire avant une construction résidentielle, y compris les travaux sans fondations, et avant des rénovations qui modifient l’usage, l’apparence extérieure, le volume ou le nombre d’étages. Le propriétaire, un mandataire ou un représentant dûment habilité fournit des renseignements sur le demandeur, l’adresse, l’emplacement, la superficie, le propriétaire, l’usage prévu et les travaux envisagés. Le maire agit comme autorité locale déléguée par le ministre chargé de l’Urbanisme ; les Services chargés de l’Urbanisme et le MATUAFTT interviennent dans la planification et les affaires foncières. Un lotissement nécessite une autorisation de lotir avant que le vendeur ou le promoteur ne promette une vente ou une location. Un certificat est requis avant une mutation ou une location. Le maire devrait le délivrer gratuitement dans les 15 jours ; une décision supplémentaire peut intervenir dans les 15 jours suivants, avec une éventuelle issue tacite selon la procédure indiquée. Les infractions peuvent entraîner un à trois mois d’emprisonnement ou une amende de 500 000 KMF. Un permis de construire expire si les travaux ne commencent pas dans les deux ans ; une prolongation d’un an est possible si elle est demandée au moins deux mois avant l’expiration. Le permis peut également devenir caduc après plus de trois ans d’interruption des travaux. À la fin du chantier, informez l’autorité afin que l’Urbanisme puisse inspecter les travaux et que le maire délivre un certificat de conformité. L’absence de déclaration d’achèvement peut entraîner une amende de 250 000 KMF ; l’absence de l’avis obligatoire sur le chantier peut entraîner une amende de 50 000 KMF. Les normes examinées prévoient une parcelle d’environ 200 mètres carrés et une surface habitable minimale de 9 mètres carrés, mais leur respect formel reste limité : selon une étude, seulement environ 10 % des logements étaient conformes au code en 2017. Les cyclones, inondations, glissements de terrain, séismes, risques côtiers et élévation du niveau de la mer influent sur les choix de logement. Selon une estimation d’ONU-Habitat, environ 70 % de la population vivait dans des établissements informels exposés aux risques en 2020 ; la construction résiliente, l’inspection, la certification et la sécurité foncière sont donc toutes importantes. Un financement peut être proposé par la BCC, la Banque de développement des Comores, l’Union des Meck ou Sanduk. La BDC a un mandat légal de financement immobilier à moyen et long terme et peut proposer un crédit-bail immobilier pour le logement, mais l’accès aux banques est limité par la faible inclusion financière, les titres informels et la faiblesse des données foncières. L’Agence nationale de l’habitat (ANH) relève du MATUAFTT. Un programme de reconstruction après le cyclone Kenneth visait notamment les ménages propriétaires particulièrement vulnérables touchés par le cyclone : maisons détruites ou construites avec des matériaux précaires, ménages déplacés, ménages dirigés par une femme, personnes âgées ou handicapées et ménages avec des enfants de moins de cinq ans. Son montant de référence d’environ 7 500 USD par logement correspondait à un projet portant sur environ 1 000 logements, et non à un prix général du marché. L’occupation familiale et l’héritage peuvent influer sur l’occupation d’un logement même si une personne n’en est pas propriétaire enregistrée. Selon l’article 82 du Code de la famille de 2005, les enfants ont un droit d’usage du logement familial, et une fille peut revendiquer coutumièrement le logement construit par ses parents lorsqu’elle se marie. L’article 83 prévoit généralement la séparation des biens, tandis que les biens immobiliers acquis pendant le mariage sont généralement communs, à l’exception des biens hérités ; les pratiques coutumières et les intérêts des enfants peuvent influer sur les litiges. Selon une référence d’ONU-Habitat de 2023, plus de 80 % des procédures judiciaires concernaient des questions foncières, et aucun service central permettant de mettre fin à une location ou de déménager n’est documenté de manière fiable. Le ménage devrait donc conserver ensemble les accords écrits, preuves de propriété, permis, justificatifs de paiement et documents relatifs aux droits familiaux.