Logement en Côte d’Ivoire

Le marché du logement en Côte d’Ivoire est très segmenté. Dans l’ensemble du pays, les maisons simples, les concessions ou cours communes et les maisons en rangée sont courantes ; les appartements sont surtout concentrés à Abidjan. Selon le RGPH de 2021, les ménages comptent en moyenne 5,2 personnes. Un peu moins de la moitié des chefs de ménage sont propriétaires, tandis que 56,6 % des citadins sont locataires. L’accès, la sécurité et l’application du droit diffèrent donc considérablement entre Abidjan, les autres villes et les zones rurales. Un logement locatif se trouve généralement directement auprès du propriétaire, par des recommandations locales ou auprès d’une agence immobilière. Le recours à une agence n’est pas obligatoire. Avec un intermédiaire professionnel, il faut vérifier qu’il possède la licence ou l’autorisation requise et qu’il figure sur une liste actuelle du ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme (MCLU). Aucun paiement ne devrait être effectué avant d’avoir vérifié l’identité, le droit de disposer du bien, le logement, son état et les documents contractuels. Un bail à usage d’habitation doit être écrit et enregistré à des fins fiscales. Il doit préciser les parties, l’adresse exacte ou le numéro de lot, l’usage résidentiel, la durée, le loyer, l’échéance, les charges, le dépôt de garantie, les obligations de réparation, l’inventaire, l’état des lieux et les modalités de résiliation. La durée peut être déterminée ou indéterminée. Le loyer est fixé selon la valeur du marché et généralement payé chaque mois à la date convenue au contrat ; le propriétaire doit remettre un reçu. En vertu de l’article 415 du Code de la construction, le propriétaire ne peut demander plus de deux mois de loyer d’avance. En vertu de l’article 416, le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer. Un état des lieux écrit et confirmé conjointement est établi au plus tard à la remise des clés, puis à la fin de la location lorsqu’un dépôt a été convenu. Le dépôt ne porte pas intérêt et doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés ; les retenues doivent être justifiées. La sécurisation d’un bail par le MCLU coûte 5 000 FCFA pour les deux exemplaires du contrat et est possible notamment auprès de librairies autorisées, de La Poste, des mairies, des bureaux GUF et des autorités régionales. Le propriétaire doit remettre le logement en état d’usage, garantir une jouissance paisible et le maintenir en bon état. Les réparations majeures comprennent notamment la charpente, le toit, les murs, les réseaux, la fosse septique ou le puisard, les installations fixes, l’ascenseur, les escaliers, les sols, les dommages dus à l’ancienneté et la façade. Si le propriétaire ne réagit pas malgré une mise en demeure, une autorisation judiciaire de faire effectuer les réparations à ses frais peut être envisagée. Selon les circonstances, une réduction de loyer ou la résiliation du contrat peut également s’ensuivre. Le locataire doit utiliser le logement conformément au contrat, payer le loyer à temps et obtenir un accord écrit préalable pour les modifications, améliorations ou changements d’usage. La sous-location ou la cession du contrat exige généralement l’accord du propriétaire. Au départ, le logement doit être rendu dans son état d’origine, sauf si le propriétaire a accepté une modification. Il faut conserver les preuves de paiement, reçus, messages, remises de clés et états des lieux. Le bail est généralement renouvelé tacitement en faveur d’un locataire de bonne foi. Si le propriétaire le résilie pour son usage personnel ou celui de membres de sa famille, il doit en informer le locataire au moins trois mois à l’avance par acte d’huissier ou lettre avec accusé de réception. Le propriétaire ou le bénéficiaire doit emménager dans les trois mois et occuper le logement au moins un an ; à défaut, une réintégration peut être demandée. Pour un motif justifié, le locataire donne généralement un préavis écrit de trois mois, en indiquant le motif et en apportant les preuves nécessaires. Le préavis peut être signifié par acte d’huissier, lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou, si les parties en conviennent, par courriel. Une contestation peut être déposée dans les 30 jours calendaires. L’expulsion pour manquement contractuel relève du juge des référés ; un tribunal peut accorder un délai de paiement maximal de trois mois. Pour l’achat d’un terrain urbain, l’Arrêté de concession définitive (ACD) est l’acte administratif déterminant pour établir la pleine propriété d’un terrain urbain de l’État. Un certificat de propriété foncière, un ACD-TF ou un CMPF peut faire partie de la chaîne de titres. En revanche, un certificat villageois, une lettre d’attribution, un ACP ou un simple reçu de vente ne prouvent pas automatiquement une propriété définitive équivalente. Avant tout paiement, il convient de vérifier le lotissement approuvé, l’état foncier et les droits et charges actuels, l’historique des transactions, l’autorité du vendeur, les hypothèques, les limites, les documents de bornage et les données IDUFCI. Le Guichet unique du foncier et de l’habitat (GUFH), la Direction générale de l’urbanisme et du foncier, la Direction générale des impôts et, le cas échéant, un notaire peuvent participer à ces vérifications. La demande d’ACD relève du GUFH ou des services régionaux ou départementaux. À Abidjan, les autorités ministérielles sont compétentes ; hors d’Abidjan, les bureaux locaux compétents travaillent souvent avec le préfet ou d’autres autorités administratives. Un lotissement peut être organisé administrativement, par le privé ou en milieu rural et nécessite une approbation préalable. Un certificat villageois peut être le point de départ d’une procédure, mais ne remplace pas la sécurisation ultérieure par un ACD ou un titre approprié. Les droits coutumiers ruraux suivent une voie différente de la propriété urbaine de l’État. Un certificat foncier confirme des droits individuels ou collectifs issus du droit coutumier rural, mais ne constitue pas automatiquement un titre urbain. La demande commence auprès du sous-préfet du lieu du terrain. Elle est suivie notamment d’une enquête officielle, de la détermination des limites avec les voisins, d’un mois de publication et d’un délai d’opposition, de l’examen par le Comité villageois de gestion foncière rurale (CVGFR), de la validation par le Comité sous-préfectoral de gestion foncière rurale (CSPGFR), de la préparation par l’Agence foncière rurale (AFOR), puis de la signature du préfet et de la publication au Journal officiel. Les droits prouvés des femmes sont pris en compte à égalité. Pour les ressortissants non ivoiriens, des certificats fonciers peuvent être possibles après preuve par l’intermédiaire des structures de l’AFOR ; la forme ultérieure de propriété ou de bail doit être examinée séparément. Avant de construire une maison, le statut du terrain doit être clarifié. Un permis de construire est obligatoire. Selon le projet, le dossier comprend notamment une preuve de propriété, le visa du service d’urbanisme compétent, un certificat d’urbanisme, des plans architecturaux, des documents de sécurité, un plan de structure, une étude de sol et, le cas échéant, une étude d’impact environnemental. Le MCLU annonce des objectifs administratifs de dix jours pour le visa et de 13 jours pour le permis de construire, ainsi que des frais publiés de 50 000 FCFA pour un cas standard et de 100 000 FCFA pour une opération immobilière. Ces délais et tarifs publiés doivent être confirmés localement avant paiement. Le permis de construire ne remplace pas l’examen du titre foncier. Les programmes publics complètent le marché privé. Le Programme présidentiel de logements sociaux et économiques (PPLSE) comprend des projets de logement social et économique, notamment à Abidjan, Yamoussoukro, Bouaké, Korhogo et San Pedro. Les modèles vont de la location simple à la location-vente. En location-vente, un bail ou un échéancier ne conduit pas automatiquement à la propriété ; il faut vérifier les conditions contractuelles et financières précises. Pour un projet à Bingerville, les prix publiés en 2025 étaient d’environ 13 à 15 millions FCFA pour les appartements de trois pièces et de 16 à 28 millions FCFA pour ceux de quatre pièces. Ces prix et les conditions d’éligibilité varient selon le lieu et le programme. Les informations doivent être confirmées directement auprès du MCLU, du Gouvernement, de l’ANAH, du FGLS, de CONALOG ou des bureaux officiellement désignés du programme. Les sources consultées n’établissent pas l’existence d’une aide générale nationale au loyer ou au logement. L’achat peut être financé par des fonds personnels, un prêt bancaire ou hypothécaire, un programme de promoteur ou une location-vente. Un titre ACD ou CMPF sécurisé améliore la négociabilité et peut faciliter le financement. Des informations anciennes sur un ancien programme CDMH indiquent des limites historiques de revenu, de taux d’intérêt, de prix et de durée, mais elles n’ont pas été confirmées comme conditions actuelles pour 2026. Les risques particuliers comprennent les paiements en espèces sans reçu, les contrats vierges, les accords non enregistrés, les achats fondés uniquement sur un certificat villageois ou une lettre d’attribution et le début de travaux sans vérification du titre et des permis. Avant de louer ou d’acheter, il faut documenter l’identité, le droit de disposer du bien, les droits de propriété ou d’usage, les charges, les limites de la parcelle, l’eau, l’électricité, l’assainissement, les dommages, l’inventaire et les clés. Les pratiques informelles peuvent différer des règles juridiques ; leur application effective dépend aussi du lieu et de l’institution compétente.