Le logement en Dominique

Des logements locatifs privés sont disponibles, mais le marché locatif est fragmenté et les références officielles actuelles sur les loyers et les prix de vente ne sont pas fiables. La propriété occupée par son propriétaire est bien établie. Un ménage peut aussi envisager les programmes publics de logement, les terrains publics (Government Lots), les terrains viabilisés, le Future Housing Programme ou les logements soutenus par le Housing Recovery Project. Le ministère du Logement et du Développement urbain (Ministry of Housing & Urban Development, MHUD), par l’intermédiaire de sa division du Logement, traite les terrains et maisons publics, la régularisation des occupations sans titre, l’assainissement et les rénovations. L’AID Bank peut financer la construction, l’achat, l’acquisition d’un terrain ou la rénovation. Les conditions de prêt, les délais d’attente et les frais d’entretien ou de services publics dépendent du prestataire et du dossier. Une demande de terrain public indique l’emploi, la taille et l’âge des membres du ménage, les revenus, les dépenses, les biens immobiliers existants, la communauté souhaitée et la superficie de terrain recherchée. Le comité d’attribution des maisons et des terrains (Houses and Lands Allocations Committee) examine les demandes avant leur approbation par le ministre et le Cabinet. Le demandeur approuvé reçoit une lettre d’attribution (Allocation Letter), mais l’attribution n’est pas automatique. Il inspecte ensuite le terrain, paie le montant requis, fait réaliser un levé, mandate un avocat et finalise un acte de transfert (Memorandum of Transfer, MOT) avant de recevoir un certificat de titre (Certificate of Title, COT), le document enregistré qui prouve la propriété du terrain. La première procédure d’obtention d’un COT est traitée par le bureau du registraire des titres (Registrar of Titles). Elle peut exiger trois plans d’arpentage, des déclarations sous serment, des preuves à l’appui du titre revendiqué, une annonce dans un journal et un avis aux personnes occupant les terrains adjacents. Une personne ayant un intérêt peut déposer une opposition conservatoire (caveat) afin de protéger ou contester cet intérêt. La procédure de titre comprend des frais judiciaires de 1 % et des frais de garantie de 1 %. L’examen ne peut commencer avant l’expiration d’au moins six semaines après la plus tardive des dates requises de publication ou de signification. Le transfert d’un terrain public comprend aussi des droits de transfert gouvernementaux de 7,5 % calculés sur la valeur du terrain, auxquels s’ajoutent les honoraires d’avocat. En Dominique, une autorisation définitive d’urbanisme (Final Planning Permission) est requise pour les aménagements, notamment une nouvelle habitation, une extension, un changement d’usage ou une structure temporaire, mobile ou en conteneur. Une demande nécessite normalement une preuve de propriété, un plan d’arpentage et des plans de construction. Les habitations privées simples de moins de 3 000 pieds carrés sont évaluées selon les règlements de construction de 2022 de l’Organisation des États de la Caraïbe orientale (OECS) et les directives de construction correspondantes. L’autorité de l’urbanisme et du développement physique (Physical Planning and Development Authority) contrôle les questions d’urbanisme et de construction. La division de l’électricité (Electrical Division) doit inspecter et certifier les travaux électriques avant le raccordement au réseau. La loi sur les baux et le contrôle des loyers (Tenancies and Rent Control Act) s’applique aux logements et terrains à bâtir soumis à un loyer réglementé. Un propriétaire peut devoir enregistrer le local avant d’engager une procédure concernant le loyer ou la reprise du bien. Le tribunal des baux et du contrôle des loyers (Tenancies and Rent Control Tribunal) peut fixer un loyer autorisé et le réduire en fonction du quartier, des réparations ou de l’assainissement. Lorsque la loi s’applique, demander un montant supérieur au loyer autorisé est illégal. Un préavis de départ doit être écrit et signé, identifier le local et son numéro d’enregistrement, préciser les motifs et la date de libération, et être signifié de manière valable. Le tribunal est compétent pour statuer sur les questions de reprise du bien, avec possibilité de faire appel devant un juge siégeant en chambre. Les dommages causés par un ouragan relèvent d’une loi distincte sur les baux et le contrôle des loyers en situation d’urgence liée aux ouragans (Tenancies and Rent Control (Hurricane Emergency) Act). Si un propriétaire ne commence pas les réparations dans les neuf mois suivant les dégâts causés par un ouragan, le locataire peut lui adresser un préavis écrit et peut faire réaliser les réparations à ses frais après avoir obtenu un devis. Le locataire doit remettre un décompte certifié dans les 30 jours, et le propriétaire doit rembourser le montant admissible dans les 30 jours. Si le logement ne peut pas être occupé, le loyer est généralement suspendu, sous réserve de la décision du tribunal. Les ouragans et les autres catastrophes influencent fortement la politique du logement en Dominique. L’objectif national est de construire 5 000 logements modernes, durables, abordables et résilients d’ici 2030. Le Housing Recovery Project (HRP) assure, dans toute l’île, le remplacement ou la reconstruction de logements pour les ménages vulnérables. Le dernier bilan consigné, daté du 20 février 2025, faisait état de 317 logements pratiquement achevés, 283 remis à leurs occupants, 50 en construction et 176 documents de propriété délivrés. Un déménagement, une réinstallation ou l’attribution d’un site plus sûr peut être envisagé lorsqu’un logement existant reste vulnérable. Après l’emménagement, l’utilisation du bien reste liée au contrat de location ou au transfert de propriété achevé, au respect des règles d’urbanisme et de construction, à l’entretien et aux responsabilités en matière de résilience aux catastrophes. La propriété n’est pas entièrement sécurisée par la seule attribution d’un terrain ou l’occupation d’une maison : le transfert et la procédure d’obtention du titre doivent être achevés. Les prix des programmes, les conditions de prêt et les coûts du marché privé doivent être confirmés directement, car les listes disponibles des programmes publics comportent des entrées incomplètes indiquant de EC$2 à EC$8 sans unité ni date précises ; ces chiffres ne constituent pas une référence fiable du marché.