Vivienda en El Salvador

Una vivienda en El Salvador puede estar totalmente pagada y ser propia, ser propia mientras se paga a plazos, alquilarse, prestarse o cederse gratuitamente, proporcionarse por motivos laborales o sujetarse a otro arreglo. La propiedad formal normalmente requiere escritura pública e inscripción. Los arrendamientos se rigen principalmente por el contrato y la Ley de Inquilinato del país. El Ministerio de Vivienda, MIVI, se ocupa de la política de vivienda, vivienda social, lotificaciones, planificación urbana y reasentamiento. El Fondo Social para la Vivienda, FSV, ofrece financiación hipotecaria y apoya la compra, construcción y ampliación de viviendas y las transferencias de créditos hipotecarios. El Centro Nacional de Registros, CNR, incluido el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, inscribe propiedad, hipotecas y certificados relacionados. FONAVIPO respalda aportes y proyectos de vivienda. Los municipios emiten registros catastrales, solvencias y permisos locales. ANDA gestiona los servicios públicos de agua y alcantarillado; SIGET regula la electricidad y proveedores como AES, DELSUR y EDESAL la suministran en sus zonas de servicio. El comprador debe obtener una certificación extractada, una certificación literal, búsquedas registrales, información sobre gravámenes y una certificación que indique si el vendedor tiene otros inmuebles inscritos. La secuencia habitual de compra es un acuerdo de venta, una escritura pública y la inscripción ante el CNR. Por lo general, el comprador presenta DUI, documentos de titularidad y tarifa registral. Puede aplicarse un impuesto a la transferencia cuando el valor supera US$28,571.43, sujeto a excepciones legales. Los lotes no registrados, escrituras faltantes, lotificaciones incompletas y documentos fraudulentos crean riesgos graves. Una lotificación puede requerir registro o regularización ante MIVI conforme a la ley especial aplicable, seguido de titulación individual e inscripción en el CNR. El contrato de arrendamiento debe constar por escrito e identificar a las partes, el inmueble, la renta y el método de pago. Si no hay contrato escrito, la responsabilidad por esa omisión recae en el arrendador, mientras que un arrendamiento verbal es más difícil de probar. La finalización del período indicado no obliga por sí sola al inquilino a marcharse si paga el alquiler y no existe causa legal de terminación. Si el arrendador se niega a aceptar el pago, el inquilino puede utilizar el procedimiento judicial de consignación dentro de ocho días. Las disputas sobre arrendamientos residenciales relativas a atrasos, terminación, renta impagada o aumento de alquiler pueden tramitarse mediante un proceso abreviado de inquilinato conforme a los artículos 477 y 478 del Código Procesal Civil y Mercantil (CPCM), ante el juzgado de primera instancia correspondiente al inmueble. Por lo general, acceder al FSV requiere al menos seis meses de cotizaciones a través de una AFP, Administradora de Fondos de Pensiones, IPSFA, sistema de pensiones de las fuerzas armadas, u otro sistema elegible. Los trabajadores independientes suelen necesitar dos años de actividad. Por lo general, se acepta a solicitantes con ingresos formales de 18 a 69 años y con ingresos variables de 18 a 60 años. También importan el seguro, capacidad de pago, buen historial crediticio y una solvencia de Hacienda; esta se exige para ventas o créditos de US$30,000 o más. El proceso suele comenzar con precalificación, seguida de selección de línea de financiación e inmueble, presentación de documentos, pago de prima o complemento, avalúo, decisión, orden de descuento de nómina o inscripción preventiva y otorgamiento de escritura. Pueden solicitar conjuntamente hasta dos personas. Las líneas del FSV incluyen vivienda nueva, usada y recuperada, lotes, construcción individual, RAM y traslado de deudas. Para vivienda nueva de hasta US$40,000, la financiación para ingresos formales puede llegar al 100% al 4% por un plazo de hasta 30 años; para ingresos variables, al 97% al 5% por hasta 25 años. Para precios de US$40,000.01 a US$61,000, la financiación puede alcanzar el 98% para ingresos formales y el 92.5% para ingresos variables, normalmente hasta 25 años. Estas condiciones pueden cambiar. Programas como Casa Joven, Casa Mujer, Vivienda en Altura, Vivienda Cercana, Aporte y Crédito, Vivienda Social y FONAVIPO-FSV responden a situaciones distintas. Casa Joven abarca solicitantes de 18 a 29 años y puede financiar hasta el 100% del precio o avalúo. Por lo general, un aporte de FONAVIPO requiere un terreno propio inscrito en el CNR de no más de 600 metros cuadrados, grupo familiar, ingresos de hasta dos salarios mínimos y no haber recibido antes un aporte de vivienda. La clasificación de interés social del MIVI corresponde a viviendas de hasta US$100,156. La información revisada de septiembre de 2026 no documentó un subsidio general de vivienda o alquiler ni un apoyo universal al alquiler del MIVI. La construcción y subdivisión pueden requerir revisión de factibilidad del MIVI, análisis vial y de zonificación, permisos de parcelación o construcción y aceptación final. En municipios sin planes locales, los plazos indicativos son aproximadamente 20 días para factibilidad y 25 para un permiso, aunque las ordenanzas locales pueden cambiar el trámite. Para planificación administrativa, el país suele dividirse en Occidente, Centro y Oriente, y los requisitos pueden variar entre departamentos y municipios. Una nueva conexión de agua de ANDA suele exigir documentos de identidad, escritura pública o contrato de arrendamiento con promesa de venta, certificación del CNR emitida en los últimos tres meses, registro catastral y croquis. La solicitud de inspección cuesta US$13.56. ANDA puede desconectar el agua después de 60 días de impago. Las conexiones eléctricas normalmente requieren electricista certificado e inspección técnica, y suelen tardar de tres a seis días. La disponibilidad de agua, alcantarillado y electricidad no es uniforme en todo El Salvador. Durante la ocupación, los inquilinos deben pagar a tiempo, usar el inmueble según lo acordado, conservar recibos y registrar su estado mediante inventario. El contrato debe indicar quién paga cada servicio y quién se ocupa de las reparaciones. Los propietarios deben revisar solvencias municipales, situación de hipoteca y seguro y anotaciones en el CNR. Al terminar un alquiler, las partes pueden acordar una entrega voluntaria o un desalojo judicial; los atrasos pueden causar terminación, desalojo y reclamación de rentas impagadas. La venta, donación, herencia y cancelación de hipoteca de una vivienda propia normalmente requieren escritura e inscripción en el CNR. En viviendas financiadas por FSV, la hipoteca sigue vigente hasta su cancelación formal. En la entrega, deben cerrarse o transferirse los servicios y conservarse un acta firmada y pruebas de pago.