Vivienda en Esuatini

El sistema de vivienda de Esuatini combina acuerdos formales, consuetudinarios e informales. Las principales vías son las viviendas rurales en tierras SNL, las propiedades urbanas o privadas en tierras con título de propiedad (Title Deed Land, TDL), las parcelas arrendadas, los alquileres privados, las viviendas asignadas por el Gobierno o empleadores y las viviendas de la Junta de Vivienda de Esuatini (EHB). Hhohho y Manzini han experimentado un crecimiento desproporcionado, incluidos asentamientos informales periurbanos. En los datos nacionales disponibles, alrededor del 69 % de los acuerdos de vivienda correspondía a viviendas ocupadas por sus propietarios, el 18,4 % a viviendas de alquiler y el 10,8 % a viviendas asignadas por el Gobierno. El alquiler representaba aproximadamente el 40 % de los acuerdos urbanos y el 12 % de los rurales. Las tierras SNL son propiedad del Rey en fideicomiso para la nación suazi. Por lo general, los jefes y estructuras tradicionales asignan tierras para uso residencial ordinario al cabeza de familia. El derecho consuetudinario de uso u ocupación normalmente no incluye un título de propiedad. En general, las tierras SNL no pueden venderse, transferirse libremente, arrendarse ni utilizarse como garantía hipotecaria. Un traslado permanente puede exigir devolver la tierra a la autoridad competente. La Constitución establece igualdad de acceso a la tierra sin discriminación de género, pero los informes estatales registran que en algunos chiefdoms las mujeres siguen enfrentándose a obstáculos. Por ello, los límites locales, la sucesión, el consentimiento y la autoridad consuetudinaria pueden afectar a la seguridad de ocupación. Las tierras TDL constan en el sistema registral de escrituras. Un título de propiedad permite formalizar una venta, transferencia, arrendamiento o garantía hipotecaria, con sujeción a la comprobación del título, el uso del terreno y los documentos de la transacción. El Registro de Escrituras inscribe escrituras de transferencia, arrendamientos, hipotecas, servidumbres y derechos conexos. En una compra urbana o transacción con garantía suelen intervenir un agente de transmisión, el Agrimensor General y el Registro de Escrituras. Los gastos de búsqueda, tasas de inscripción, derechos de timbre y honorarios profesionales varían según la propiedad y la transacción. Los terrenos de la Corona y otras parcelas urbanas pueden implicar al Departamento de Vivienda y Asentamientos Humanos, la Autoridad de Asentamientos Humanos, una Junta de Urbanismo y el ministerio o autoridad local pertinentes. La carta de servicios del Departamento señala unos dos semanas para una solicitud de tierras y hasta un máximo de 60 meses para una transacción de plena propiedad, aunque los plazos reales dependen del caso y de las aprobaciones. Un arrendamiento de 99 años puede ofrecer un acuerdo formal de desarrollo urbano sin equivaler a una propiedad plena. La Política de Vivienda de 2001 busca refugio asequible, servicios, seguridad de tenencia, acceso a la tierra, agua, saneamiento y gestión de residuos, pero los informes gubernamentales disponibles describen su ejecución como insuficientemente financiada y la política como obsoleta. Los alquileres privados suelen basarse en un contrato de arrendamiento o tenencia con el propietario. La Autoridad de Asentamientos Humanos tiene competencias relacionadas con la normalización de contratos, el control del alquiler y la regulación inmobiliaria, pero se informó de que el proyecto de ley de arrendamientos residenciales se había redactado y enviado para continuar su trámite gubernamental; las fuentes disponibles no acreditan su entrada en vigor. No hay pruebas fiables de un tribunal nacional de arrendamientos residenciales vigente, registro obligatorio de alquileres ni práctica uniforme de control de alquileres. Por tanto, el alquiler, depósitos, reparaciones, privacidad, terminación y cargos adicionales dependen en gran medida del contrato y la legislación aplicable. El inquilino debería conservar el contrato firmado, comprobantes de pago, avisos y comunicaciones sobre reparaciones. Una disputa puede tramitarse ante los tribunales o un organismo local competente, según su tipo; por regla general, no es prudente recurrir a un desalojo por cuenta propia. Las viviendas gubernamentales y de empleadores se asignan conforme a normas institucionales y están vinculadas al empleo o servicio público. No deben considerarse un derecho general a vivienda social. La EHB tiene un mandato legal relativo a vivienda de alquiler asequible, viviendas para enajenación, parcelas y casas urbanas en tierras con título, y financiación de vivienda. Informa de más de 1.000 viviendas de alquiler asequible y numerosas parcelas y casas, pero no se publican plenamente las normas actuales de admisibilidad, productos financieros y condiciones. La propiedad horizontal conforme a la Ley de Propiedad Horizontal de 2018 y su Reglamento de 2020 permite la propiedad separada de unidades o partes junto con elementos comunes compartidos. Es pertinente para edificios urbanos con varias viviendas, aunque la capacidad registral y de agrimensura sigue siendo limitada. Los asentamientos informales y los municipios son una vía práctica distinta. Un municipio formal suele requerir trámites de la Autoridad de Asentamientos Humanos o el ministerio. Los asentamientos que no siguen esos trámites pueden carecer de planificación formal, tenencia segura o conexiones completas a servicios. El trabajo gubernamental de formalización y mejora se centra en zonas urbanas; en general, la planificación rural de tierras SNL requiere una invitación del liderazgo tradicional. Esto puede afectar el acceso vial, el saneamiento, la legalidad de la construcción y el riesgo de reubicación. Quien alquile o compre debería comprobar la autoridad del propietario o vendedor, la situación del terreno, los servicios públicos, el saneamiento, la legalidad del edificio, los cargos, el depósito, las obligaciones de reparación y las condiciones de terminación. Para comprar en tierras TDL o de la Corona, deben revisarse la búsqueda de título, la información topográfica, la documentación de transmisión y la escritura, arrendamiento o hipoteca previstos. Una solicitud de construcción suele requerir el formulario A, planos de obra, plano de emplazamiento con acceso vial y límites, plano de ubicación, planes de alcantarillado, drenaje y agua, y, cuando se exija, documentación de un ingeniero estructural. Por lo general, se presentan cinco copias y se paga una tasa de solicitud. El Ayuntamiento de Mbabane y el Ayuntamiento de Manzini deciden las solicitudes de construcción dentro de sus jurisdicciones; en otros lugares, decide el Secretario Principal del ministerio. Se indica que la revisión técnica departamental tarda unas seis semanas y que puede recurrirse ante el Tribunal de Apelaciones de Construcción dentro de 14 días. Las autoridades urbanas y juntas municipales gestionan servicios locales, inspecciones de edificios, residuos y saneamiento. Eswatini Water Services Corporation (EWSC) opera y mantiene sistemas de alcantarillado en ciudades y centros de crecimiento rural. Los Servicios Nacionales de Bomberos y Emergencias revisan la seguridad contra incendios en solicitudes de construcción. Los datos disponibles de MICS 2021-2022 indican acceso a electricidad para el 82,7 % de los miembros de hogares; el 79,8 % de las viviendas tiene electricidad de red, el 0,6 % electricidad aislada de la red y el 19,5 % carece de electricidad. El acceso a combustibles limpios para cocinar era aproximadamente del 56,5 % a nivel nacional, 85 % en zonas urbanas y 39 % en zonas rurales. Se declaró disponer de internet en casa en el 62,8 % de los hogares a nivel nacional, 69,4 % en zonas urbanas y 58,8 % en zonas rurales. Se informó de que el 97,2 % de las viviendas tenía suelos acabados, el 98,1 % tejados acabados y el 94,2 % paredes acabadas, pero el espacio para dormir seguía siendo limitado: el 44,1 % tenía un dormitorio, el 27,3 % dos y el 28,6 % tres o más. El agua y el saneamiento varían mucho según la ubicación. Los datos de 2022 disponibles sitúan el acceso a agua potable mejorada o segura en aproximadamente el 77 % a nivel nacional, 95 % en zonas urbanas y 72 % en zonas rurales. El saneamiento básico era de alrededor del 58 % a nivel nacional, 49 % en zonas urbanas y 61 % en zonas rurales. El censo de 2017 registró 20.319 de 265.435 viviendas sin baño propio y contabilizó 283 personas sin hogar. No se identificaron series oficiales actuales y fiables sobre alquileres, precios de compra, depósitos ni tipos hipotecarios nacionales. Por ello, los costes de vivienda varían según el tipo de terreno, ubicación urbana o rural, disponibilidad de servicios, estado del título, promotor, autoridad local, construcción y necesidades de mantenimiento. La forma de cambiar o terminar la vivienda depende del acuerdo. La venta o transferencia de TDL y la cancelación de un arrendamiento suelen tramitarse con un agente de transmisión y el Registro de Escrituras. SNL no permite la venta ordinaria ni la cesión libre, por lo que un cambio permanente puede requerir la devolución mediante la autoridad consuetudinaria o competente. La terminación de un alquiler privado se rige por el contrato y la ley aplicable; las viviendas de EHB y gubernamentales, por sus contratos o normas de asignación. Los ocupantes de fincas, residentes de asentamientos informales y hogares en tierras SNL pueden afrontar riesgos particulares de reubicación. Pueden ser pertinentes la protección constitucional de la propiedad, el debido proceso y la indemnización por mejoras; la Ley de Control de Residentes de Fincas de 1982 sigue en revisión.