Logement en Eswatini

Le système de logement de l’Eswatini associe des dispositifs formels, coutumiers et informels. Les principales possibilités sont les propriétés rurales sur Swazi Nation Land, les propriétés urbaines ou privées sur des terrains titrés, les parcelles en bail, les locations privées, les logements attribués par l’État ou des employeurs et les logements fournis par l’Eswatini Housing Board (EHB). Hhohho et Manzini ont connu une croissance disproportionnée, notamment dans des quartiers informels périurbains. Selon les données nationales disponibles, environ 69 % des logements étaient occupés par leur propriétaire, 18,4 % étaient loués et 10,8 % étaient attribués par l’État. La location concernait environ 40 % des logements urbains et 12 % des logements ruraux. Swazi Nation Land, abrégé SNL, est détenu par le Roi en fiducie pour la Nation swazie. Les chefs et structures traditionnelles attribuent généralement les terrains pour l’usage résidentiel ordinaire du chef de ménage. Le droit coutumier d’usage ou d’occupation qui en résulte n’inclut normalement pas de titre de propriété. En règle générale, un terrain SNL ne peut pas être vendu, librement transféré, loué ou utilisé comme garantie hypothécaire. Un déménagement définitif peut exiger de restituer le terrain à l’autorité compétente. La Constitution garantit l’égalité d’accès aux terres sans discrimination fondée sur le sexe, mais les rapports de l’État font état de barrières persistantes d’accès pour les femmes dans certaines chefferies. Les frontières locales, la succession, le consentement et l’autorité coutumière peuvent donc avoir une incidence sur la sécurité de l’occupation. Title Deed Land (TDL) désigne les terrains inscrits au registre foncier. Un titre de propriété permet généralement de vendre, transférer, louer ou hypothéquer le terrain, sous réserve des vérifications du titre, de l’usage du sol et des documents de transaction. Le Registrar of Deeds enregistre les actes de transfert, baux, hypothèques, servitudes et droits connexes. Un notaire rédacteur, le Surveyor-General et le Deeds Registry participent couramment à l’achat d’un logement urbain ou à une transaction garantie. Les frais de recherche, d’enregistrement, droits de timbre et honoraires professionnels varient selon le bien et la transaction. Les terrains urbains de l’État et d’autres parcelles peuvent relever du Department of Housing and Human Settlements, de la Human Settlements Authority, d’une Town Planning Board et du ministère ou de l’autorité locale compétente. La charte de service du Department indique environ deux semaines pour une demande de terrain et un maximum de 60 mois pour une transaction en pleine propriété, mais la durée réelle dépend du dossier et des autorisations. Un bail de 99 ans peut fournir un dispositif formel de développement urbain sans équivaloir à la pleine propriété. La Housing Policy 2001 vise des logements abordables, des services, la sécurité d’occupation, l’accès aux terrains, à l’eau, à l’assainissement et à la gestion des déchets; toutefois, les rapports gouvernementaux disponibles décrivent une mise en œuvre insuffisamment financée et une politique dépassée. Les locations privées reposent généralement sur un bail ou contrat de location conclu avec le propriétaire. La Human Settlements Authority est chargée de questions relatives à la normalisation des baux, au contrôle des loyers et à la réglementation immobilière, mais le Residential Tenancies Bill aurait été rédigé et transmis au gouvernement pour la suite; son entrée en vigueur n’est pas établie par les recherches disponibles. Aucune preuve fiable n’établit actuellement l’existence d’un tribunal national des baux résidentiels, d’un registre obligatoire des locations ou de pratiques uniformes de contrôle des loyers. Le loyer, la caution, les réparations, la vie privée, la résiliation et les frais supplémentaires dépendent donc largement du contrat et de la loi applicable. Le locataire devrait conserver le contrat signé, les preuves de paiement, avis et échanges sur les réparations. Selon le type de différend, une procédure peut relever des tribunaux ou d’un organisme local compétent; l’expulsion par soi-même ne constitue pas une règle générale sûre. Les logements attribués par l’État ou un employeur relèvent de règles institutionnelles et sont liés à un emploi ou au service public. Ils ne constituent pas un droit général au logement social. L’EHB est légalement chargé de logements locatifs abordables, de logements destinés à la vente, de parcelles et maisons sur des terrains titrés, ainsi que du financement immobilier. Il fait état de plus de 1,000 logements locatifs abordables et de nombreux terrains et logements, mais les règles actuelles d’admissibilité, produits financiers et conditions ne sont pas entièrement publiés. La propriété par lots prévue par la Sectional Titles Act 2018 et les Regulations 2020 permet la propriété séparée d’unités, ou lots, avec des parties communes partagées. Elle concerne les logements urbains à plusieurs unités, même si les capacités de registre et d’arpentage restent limitées. Les quartiers informels et townships constituent une situation pratique distincte. Un township formel implique généralement la procédure de la Human Settlements Authority ou du ministère. Les quartiers créés hors de cette procédure peuvent être dépourvus de planification formelle, de sécurité d’occupation ou de raccordements complets aux services. Les travaux publics de formalisation et de réhabilitation concernent surtout les zones urbaines; dans les zones rurales SNL, la planification exige généralement une invitation des autorités traditionnelles. Cela peut influencer l’accès routier, l’assainissement, la légalité des constructions et le risque de déplacement. Un locataire ou un acheteur devrait vérifier l’autorité du propriétaire ou du vendeur, le statut du terrain, les services publics, l’assainissement, la légalité du bâtiment, les charges, la caution, les réparations et les conditions de résiliation. Pour un achat sur TDL ou terrain de l’État, il faut examiner une recherche de titre, les renseignements d’arpentage, le dossier de cession et l’acte, bail ou document hypothécaire prévu. Une demande de permis de construire exige généralement le formulaire A, les plans de travail, un plan de situation montrant accès routier et limites, un plan de localisation, des plans d’égouts, de drainage et d’eau et, si nécessaire, les documents d’un ingénieur en structure. Cinq exemplaires et des frais de demande sont habituellement exigés. Le Mbabane City Council et le Manzini City Council statuent sur les demandes de leur ressort; ailleurs, le Principal Secretary du ministère est responsable. L’examen technique du Department est annoncé à environ six semaines; un recours peut être déposé auprès du Building Appeals Tribunal sous 14 jours. Les autorités urbaines et conseils locaux gèrent les services locaux, inspections de bâtiments, déchets et assainissement. L’Eswatini Water Services Corporation (EWSC) exploite et entretient les systèmes d’égouts dans les villes et Rural Growth Centres. Les National Fire and Emergency Services examinent les aspects de sécurité incendie des demandes de permis de construire. Selon les chiffres disponibles de MICS 2021–2022, 82,7 % des membres des ménages avaient accès à l’électricité; le réseau alimentait 79,8 % des logements, 0,6 % avaient une alimentation hors réseau et 19,5 % n’avaient pas d’électricité. L’accès à une cuisson propre était d’environ 56,5 % à l’échelle nationale, 85 % en ville et 39 % en zone rurale. Internet à domicile concernait 62,8 % des foyers au niveau national, 69,4 % en zone urbaine et 58,8 % en zone rurale. Les sols, toits et murs finis étaient signalés dans 97,2 %, 98,1 % et 94,2 % des logements respectivement; cependant, l’espace de couchage reste limité : 44,1 % avaient une chambre, 27,3 % deux et 28,6 % au moins trois. L’accès à l’eau et à l’assainissement varie beaucoup selon le lieu. Les données disponibles de 2022 situent l’accès à l’eau potable améliorée ou sûre à environ 77 % au niveau national, 95 % en zone urbaine et 72 % en zone rurale. L’assainissement de base concerne environ 58 % de la population nationale, 49 % en ville et 61 % en zone rurale. Le recensement de 2017 a recensé 20,319 des 265,435 logements sans toilettes propres et dénombré 283 personnes sans domicile. Aucune série nationale fiable et à jour n’a été identifiée pour les loyers, prix d’achat, cautions et taux hypothécaires. Les coûts du logement varient donc selon le type de terrain, le lieu urbain ou rural, la disponibilité des services, le statut du titre, le promoteur, l’autorité locale, la construction et les besoins d’entretien. La fin ou la modification de l’occupation dépend du type de logement. Une vente ou un transfert TDL ou la résiliation d’un bail passe normalement par un notaire rédacteur et le Deeds Registry. SNL ne permet pas la vente ordinaire ni la cession libre; un changement définitif peut exiger une restitution par l’intermédiaire de l’autorité coutumière ou compétente. La résiliation d’une location privée suit le bail et la loi applicable; les logements EHB, publics et d’employeur suivent leurs contrats ou règles d’attribution. Les occupants de fermes, des quartiers informels et des logements sur SNL peuvent être exposés à des risques particuliers de déplacement. La protection constitutionnelle de la propriété, les garanties de procédure et l’indemnisation des améliorations peuvent entrer en jeu; la Farm Dwellers Control Act 1982 est en cours d’examen.