Le logement en Éthiopie

L’Éthiopie ne dispose pas d’un système national unique de logement. À Addis-Abeba et dans les autres zones urbaines, les logements sont proposés par des propriétaires privés, des courtiers, des propriétaires occupants, des coopératives, des locations publiques, des copropriétés et des logements secondaires tels que des extensions ou des chambres dans une enceinte. Une maison de kebele est un logement administré par la structure locale du kebele. Une copropriété est un logement situé dans un ensemble résidentiel géré conjointement, notamment dans le cadre de projets liés au Programme intégré de développement du logement (IHDP). En zone rurale, les logements sont principalement occupés par leurs propriétaires et souvent construits par les ménages selon des arrangements locaux, familiaux ou communautaires ; les procédures urbaines de bail et d’enregistrement ne s’appliquent pas directement aux zones rurales. En ville, les terrains appartiennent à l’État ou aux autorités publiques et sont généralement détenus en vertu d’un bail plutôt que d’un droit de propriété privée libre. Avant d’acheter ou de construire, il faut donc vérifier le document de détention foncière ou de titre, la situation du bail, le permis de construire, le vendeur ou promoteur et le registre d’immatriculation. La proclamation 1381/2024 vise à normaliser la vérification, le cadastre et l’enregistrement des droits fonciers urbains ; la proclamation 1357/2025 encadre le développement, la commercialisation et l’évaluation des biens immobiliers. Les gouvernements régionaux, municipalités et administrations urbaines contrôlent de nombreux services pratiques, notamment les baux fonciers, les permis, le cadastre, le logement public et la mise en œuvre locale. Dans les centres urbains, la location exige généralement un contrat écrit authentifié ou enregistré auprès de l’organisme local désigné. Selon la proclamation 1320/2024, l’enregistrement doit en principe avoir lieu dans les 30 jours ; un contrat non enregistré peut être considéré comme inexistant. Le loyer payé d’avance est plafonné à deux mois et doit être versé par l’intermédiaire d’une banque ou d’un moyen de paiement électronique légal, avec conservation des justificatifs. Un locataire qui part donne normalement un préavis de deux mois ; le propriétaire ne peut pas augmenter arbitrairement le loyer ni mettre fin à la location avant la fin du terme convenu. Les motifs prévus peuvent inclure un paiement tardif, l’exercice non autorisé d’une activité commerciale, une nuisance grave, une activité criminelle ou des dommages importants. Addis-Abeba applique des procédures locales supplémentaires en vertu de la directive 184/2025. Le bureau compétent de l’AAHDB dans la sous-ville ou le woreda est généralement celui dont relève le lieu du bien. L’enregistrement exige une pièce d’identité, le contrat et la preuve que le bailleur est habilité à louer le logement. Le contrat doit préciser les parties, l’adresse, le logement, la durée, le loyer, les frais de service, les droits et les obligations. Les modifications doivent être enregistrées sous 30 jours. Les règles d’Addis-Abeba prévoient aussi des canaux de plainte pour les contrats non enregistrés ou les sous-locations, les loyers ou avances excessifs et les résiliations illégales ; elles ne s’appliquent pas automatiquement dans toute l’Éthiopie. Les logements publics et aidés comprennent les copropriétés IHDP, les programmes 20/80 et 40/60, les coopératives d’habitation et les locations publiques ou partagées. L’accès dépend du programme concerné, de l’inscription, de l’épargne, des conditions d’admissibilité et des logements disponibles. Ces programmes ne donnent pas automatiquement droit à un logement. Il n’existe pas de guichet national unique pour toutes les options ; les procédures relèvent de bureaux locaux et des administrateurs de chaque programme. Les étrangers peuvent posséder une maison d’habitation ou acquérir des terrains pour construire un logement uniquement s’ils remplissent les conditions de la proclamation 1388/2024 et de la directive 1147/2018. Ces règles ne créent pas de droit général de propriété privée libre sur les terrains éthiopiens ; vérifiez la procédure en vigueur auprès de l’autorité compétente. Les risques liés au logement comprennent les droits d’occupation non documentés, les faux titres ou baux, la médiocrité des services, la pénurie, les déplacements provoqués par le renouvellement urbain et l’écart entre les protections juridiques formelles et leur application concrète. D’anciennes données nationales indiquaient que 47,5 % des ménages d’Addis-Abeba étaient locataires et que 95,4 % des ménages ruraux étaient propriétaires de leur logement ; ces chiffres de 2016 constituent un repère historique, et non une estimation actuelle.