Perumahan di Ethiopia

Ethiopia tidak memiliki satu sistem perumahan nasional. Di Addis Ababa dan daerah perkotaan lainnya, orang memperoleh tempat tinggal melalui tuan tanah swasta, broker, pemilik, koperasi, sewa pemerintah, kondominium, dan hunian sekunder seperti perluasan bangunan atau kamar di dalam kompleks rumah. Rumah kebele adalah perumahan yang dikelola melalui struktur kebele setempat. Kondominium adalah unit dalam kompleks hunian yang dikelola bersama, termasuk proyek yang terkait dengan Program Pengembangan Perumahan Terpadu (IHDP). Perumahan pedesaan sebagian besar dimiliki penghuni dan umumnya dibangun rumah tangga melalui pengaturan lokal, keluarga, atau masyarakat; prosedur sewa dan pendaftaran perkotaan tidak langsung berlaku di pedesaan. Tanah perkotaan dimiliki Negara atau otoritas publik dan umumnya dikuasai melalui hak sewa, bukan kepemilikan hak milik pribadi. Karena itu, pembelian atau pembangunan memerlukan pemeriksaan dokumen penguasaan atau hak tanah, status sewa, izin konstruksi, penjual atau pengembang, dan catatan pendaftaran. Adjudikasi, kadaster, dan pendaftaran penguasaan tanah perkotaan sedang distandardisasi berdasarkan Proklamasi 1381/2024, sedangkan pengembangan, pemasaran, dan penilaian real estat diatur berdasarkan Proklamasi 1357/2025. Pemerintah regional, pemerintah kota, dan administrasi kota mengendalikan banyak layanan praktis, termasuk sewa tanah, izin, kadaster, perumahan publik, dan pelaksanaan lokal. Menyewa di pusat perkotaan biasanya memerlukan kontrak tertulis yang disahkan atau didaftarkan pada badan lokal yang ditunjuk. Berdasarkan Proklamasi 1320/2024, pendaftaran umumnya harus dilakukan dalam 30 hari; kontrak yang tidak terdaftar dapat dianggap tidak ada. Sewa di muka dibatasi hingga dua bulan, dan sewa sebaiknya dibayar melalui bank atau metode pembayaran elektronik yang sah dengan menyimpan catatannya. Penyewa yang pindah biasanya memberikan pemberitahuan dua bulan, sedangkan pemilik tidak boleh menaikkan sewa secara sewenang-wenang atau mengakhiri masa sewa sebelum masa yang disepakati. Alasan yang tercantum dapat mencakup keterlambatan pembayaran, penggunaan usaha tanpa izin, gangguan serius, penggunaan untuk kegiatan pidana, atau kerusakan besar. Addis Ababa menerapkan prosedur lokal tambahan berdasarkan Arahan 184/2025. Kantor subkota atau Woreda AAHDB yang bertanggung jawab umumnya adalah kantor yang melayani lokasi properti. Pendaftaran memerlukan identitas, kontrak, dan bukti bahwa pihak yang menyewakan berhak menyewakan properti tersebut. Kontrak sebaiknya mencantumkan para pihak, alamat, unit, jangka waktu, sewa, biaya layanan, hak, dan kewajiban. Perubahan harus didaftarkan dalam 30 hari. Aturan Addis juga menyediakan saluran pengaduan untuk kontrak yang tidak terdaftar atau disewakan kembali, sewa atau uang muka yang berlebihan, dan pengakhiran yang melanggar hukum; aturan lokal ini tidak otomatis berlaku di seluruh Ethiopia. Perumahan publik dan berbantuan mencakup kondominium IHDP, skema 20/80 dan 40/60, koperasi perumahan, serta sewa pemerintah atau bersama. Akses bergantung pada program tertentu, pendaftaran, tabungan, persyaratan kelayakan, dan unit yang tersedia. Program tersebut tidak menciptakan hak otomatis atas rumah. Tidak ada satu kantor permohonan nasional yang mencakup semua pilihan perumahan; kantor lokal dan administrator program menangani prosedur yang berbeda. Warga negara asing dapat memiliki rumah tinggal atau memperoleh tanah untuk pembangunan rumah hanya jika persyaratan Proklamasi 1388/2024 dan Arahan 1147/2018 dipenuhi. Aturan tersebut tidak memberikan hak umum atas kepemilikan hak milik tanah Ethiopia, dan prosedur terkini harus dipastikan kepada otoritas yang berwenang. Risiko perumahan meliputi penguasaan tanpa dokumen, dokumen hak atau sewa palsu, layanan yang lemah, kekurangan rumah, penggusuran akibat pembaruan perkotaan, dan perbedaan antara perlindungan hukum formal dan pelaksanaan praktis. Data nasional lama mencatat 47,5% rumah tangga Addis Ababa menyewa dan 95,4% rumah tangga pedesaan memiliki rumah sendiri; angka tahun 2016 ini merupakan gambaran historis, bukan prevalensi terkini.