Le logement en Gambie

Les conditions de logement en Gambie diffèrent fortement entre le Grand Banjul, les autres zones urbaines, les villes régionales et les communautés rurales. Un ménage peut louer une chambre dans une concession, partager l’eau, les toilettes ou la cour, habiter une maison familiale ou occuper une maison individuelle, un appartement, une chambre individuelle ou un studio. Les logements peuvent être meublés ou non. Les constructions et l’accès aux services en milieu rural sont souvent différents de ceux des zones urbaines. L’accès au logement et au terrain relève souvent de la pleine propriété, du bail ou de la tenure coutumière. La pleine propriété est durable, sous réserve des règles d’urbanisme et d’environnement. Un bail accorde la possession pour une période déterminée, généralement de 21 à 99 ans. Un deemed lease consigne la possession sans conférer au détenteur un titre juridique officiel. L’accès coutumier peut relever de la tutelle locale, des droits familiaux, de l’héritage, d’une donation, d’une vente ou d’une location régie par la pratique locale. Un document délivré par un Alkalo, une autorité traditionnelle, un conseil de zone, un conseil municipal ou une mairie peut constituer une preuve utile, mais ne correspond pas automatiquement à un titre inscrit au registre national. Avant un achat ou un bail de longue durée, vérifiez le pouvoir du vendeur, les limites du terrain, le régime foncier, les actes ou baux inscrits, les charges, les reçus d’impôt foncier ou de taxes locales, le respect des règles d’urbanisme et toute revendication concurrente. Le Department of Lands and Surveys s’occupe des levés, des informations cadastrales, de l’évaluation et de la préparation ou de l’attribution des baux. Le Deeds Registry inscrit les actes officiels dans le cadre du régime d’enregistrement foncier. Les conseils locaux, les Alkalos ou autorités traditionnelles et le ministère des Terres, du Gouvernement régional et des Affaires religieuses peuvent aussi jouer un rôle. Un relevé des limites et l’enregistrement officiel assurent une protection plus solide que la seule présentation d’un document local de transfert. Un contrat de location écrit devrait identifier le propriétaire et le locataire, le logement exact, la durée, le loyer, le dépôt ou l’avance, les charges, les réparations, les occupants autorisés, la sous-location, les modifications et la résiliation. Conservez des reçus signés et une copie du contrat. Avant d’emménager, vérifiez l’eau, l’électricité, l’assainissement, l’aération, les serrures, le toit, le drainage et le risque d’inondation. Confirmez que l’agent est autorisé à agir pour le propriétaire. L’intermédiation immobilière en Gambie passe par des canaux formels et informels : vérifiez donc l’identité et le mandat de l’agent. Le Rent Act 2014 demeure le cadre parlementaire en vigueur, avec des modifications consignées en 2017 et 2024, mais les modalités d’application restent insuffisantes. Le Rent and Tenancy Bill de 2025 a été validé en vue d’être soumis au Cabinet et ne doit pas être considéré comme une loi en vigueur. L’agrément obligatoire des agents, les normes minimales d’habitabilité et la création d’une Rent and Tenancy Commission, toutes envisagées dans le projet, ne remplacent donc pas la vérification de la loi actuelle, du contrat et des recours disponibles auprès du système judiciaire. Conservez les preuves de loyer, les préavis, les défauts signalés, les demandes de réparation et les incidents liés à l’accès. Les résidents non gambiens doivent distinguer le droit au séjour des droits liés au logement. Le permis de séjour A concerne le séjour sans emploi rémunéré, tandis que le permis B autorise le séjour avec travail. Des pièces d’identité, un passeport, des documents d’immigration et, si nécessaire, des documents certifiés par une ambassade peuvent être requis dans une transaction. Le régime des terres domaniales et les documents stratégiques indiquent couramment des baux résidentiels réputés de 21 ans pour les non-Gambiens et de 99 ans pour les Gambiens ; toutefois, vérifiez le droit actuel applicable à chaque transaction. Les restrictions peuvent comprendre les zones côtières désignées dans un rayon de 1,5 kilomètre de la laisse de haute mer et une superficie maximale de 2 500 mètres carrés par ville, agglomération ou village. Le programme de logement de la SSHFC indique qu’un non-Gambien peut acheter un logement complet et mentionne une taxe supplémentaire de 20 % : vérifiez les conditions applicables à la transaction avant de payer. Le Housing Finance Fund de la SSHFC offre une voie d’accès au logement abordable ou à un prêt hypothécaire, mais ne constitue pas un droit universel. Parmi les conditions habituelles figurent la nationalité gambienne, l’absence d’autre propriété foncière dans le Grand Banjul ou la zone de Brikama, la preuve d’un apport et une capacité de remboursement démontrée. Les plans d’architecte nécessitent une approbation et une maison construite sur un terrain financé doit être habitable dans les trois ans. Le remboursement complet entraîne la cession du sous-bail. Les terrains coutumiers sont généralement refusés comme garantie bancaire, même si un organisme de microfinance peut accepter un droit de location réputé appuyé par un certificat de propriété. Une construction ou une modification importante exige une vérification d’urbanisme. Le Department of Physical Planning and Housing s’occupe du développement résidentiel, des permis d’urbanisme et du contrôle de la construction ; les autorités d’urbanisme sont présentes à Banjul, dans la municipalité de Kanifing et dans chaque région. Obtenez le permis de construire et les plans approuvés, gardez les plans sur le chantier et vérifiez le zonage, les réserves routières ou de services, les zones humides, les cours d’eau et les zones exposées aux catastrophes. Un transfert par un Alkalo ou un conseil local n’autorise pas à lui seul la construction. Les quartiers non aménagés et les infrastructures fragiles peuvent accroître les risques d’inondation, d’incendie, de défaut structurel, d’expulsion ou de réinstallation. NAWEC est le fournisseur d’électricité, d’eau et d’assainissement en Gambie. Un nouveau branchement exige généralement une preuve de propriété ou d’occupation, telle qu’un titre, un transfert par un Alkalo ou une autorité locale, ou un reçu de taxe, ainsi qu’une pièce d’identité, un plan de situation, l’emplacement du poteau le plus proche et des frais de traitement non remboursables de D500. La distance standard maximale est de 45 mètres entre le point d’électricité basse tension et le raccordement, et de 150 mètres entre la conduite d’eau principale et le raccordement. Un branchement plus éloigné peut exiger une extension aux frais du demandeur ou attendre l’agrandissement du réseau. Les compteurs prépayés remplacent progressivement les compteurs postpayés ; le bail devrait donc préciser qui ouvre le compte, paie les charges et s’occupe du compteur. Signalez d’abord à NAWEC une panne de service ou un problème de facturation. Si le problème persiste, contactez le service des consommateurs de la PURA au numéro gratuit 148. La plainte doit comprendre le numéro de compte ou de compteur, le nom du fournisseur, les coordonnées, les factures, les reçus et les échanges précédents. Les règlements de la PURA de 2026 exigent un préavis écrit avant le départ ou la fermeture d’un compte ; un délai de dix jours ouvrables est pertinent pour le relevé du compteur et la responsabilité relative à la résiliation. Une dernière facture impayée peut être transférée à un autre compte. Lors du départ, prenez un relevé ou une photo finale du compteur et obtenez une attestation écrite de régularisation. Pendant l’occupation, conservez le contrat, les reçus, les relevés de services et les photos d’inspection. Payez le loyer et les charges convenus, signalez rapidement les défauts et ne faites pas de travaux structurels ni de sous-location sans accord écrit. En partant, respectez le préavis contractuel ou légal applicable, organisez une inspection contradictoire, rendez les clés, faites établir le décompte du dépôt, prévenez NAWEC, relevez le compteur et communiquez une adresse de réexpédition. Un transfert de propriété exige de faire appel au Department of Lands and Surveys, au Deeds Registry ou à un professionnel du droit qualifié ; les transferts coutumiers peuvent également nécessiter la procédure locale ou traditionnelle applicable. Le point de référence de 2013 établissait que la taille moyenne des ménages était de 8,5 personnes, que 58,5 % étaient propriétaires, 31,9 % locataires et 9,5 % occupaient un logement sans payer de loyer. Des données d’enquête plus anciennes, de 2015-2016, montraient une nette différence entre zones urbaines et rurales, mais elles ne décrivent pas le marché actuel. Le rapport préliminaire du recensement de la population et du logement de 2024 confirme l’existence de nouvelles données sur les logements et les ménages ; il ne faut toutefois pas déduire de ces anciennes statistiques une répartition actuelle détaillée des régimes d’occupation. Aucune aide nationale universelle au logement équivalente n’est attestée. Il faut donc évaluer chaque logement en fonction du contrat réel, des preuves de tenure, de l’accès aux services, de la capacité de paiement, de sa conformité aux règles d’urbanisme et de sa sécurité physique.