Perumahan di Guinea-Bissau

Istilah setempat habitação dan alojamento mencakup perumahan dan akomodasi. Arrendamento urbano berarti penyewaan perkotaan: senhorio adalah pemilik yang menyewakan, sedangkan arrendatário adalah penyewa. Pengaturan perumahan tersebar di antara kontrak sewa formal, penggunaan berdasarkan adat, pengaturan berbasis komunitas, dan konsesi negara, bukan satu sistem nasional. Berdasarkan Lei da Terra 5/98, tanah adalah milik negara sebagai kekayaan bersama. Hak penggunaan pribadi dapat berasal dari uso consuetudinário, yaitu hak adat yang diakui melalui praktik setempat, atau dari konsesi formal. Di kawasan perkotaan, concessão de superfície memberikan hak kepada seseorang atau organisasi untuk menggunakan tanah, sementara bangunan atau perbaikan lain (benfeitoria) dapat dimiliki secara pribadi. Konsesi dapat berlaku selamanya atau untuk sementara. Penggunaan berdasarkan adat dapat dilindungi meskipun tidak ada kontrak tertulis atau pendaftaran, dan praktik setempat sering mengatur pengalihan serta pewarisan. Pengalihan kepada pihak ketiga memerlukan lebih dari sekadar perjanjian pribadi jika tanah dikuasai berdasarkan pengaturan adat atau konsesi. Otoritas negara terkait dan Comunidade Local harus menyetujui, dan proses konsesi formal harus diselesaikan jika diwajibkan. Comunidade Local dapat dibentuk di sekitar suatu komunitas atau tabanca. Sengketa penggunaan tanah dapat melibatkan Comissão Fundiária Nacional, Regional, Sectorial atau de Secção, otoritas setempat, mediasi, arbitrase, atau pengadilan. Cadastro dan Conservatória do Registo Predial memiliki fungsi pendaftaran dan pencatatan yang berbeda. MOPHU, Pemerintah, pemerintah kota, dan otoritas setempat masing-masing dapat memiliki tanggung jawab, bergantung pada persoalannya. Orang yang memperoleh sebidang tanah atau rumah perlu memeriksa secara terpisah hak dasar atas tanah, klaim adat atau komunitas, izin bangunan, kepemilikan rumah dan perbaikannya, serta bukti pendaftaran yang tersedia. Tanda terima atau surat pengalihan informal tidak dengan sendirinya membuktikan bahwa semua persyaratan penggunaan tanah, pembangunan, dan kepemilikan telah dipenuhi. Portal Município de Bissau mencantumkan Legalização de terreno, Legalização de casa, Transferência direta, dan Concessão dengan jangka waktu indikatif masing-masing 30, 30, 20, dan 30 hari. Angka ini hanya berlaku untuk Município de Bissau dan bukan tenggat waktu nasional. Tolok ukur bisnis historis tahun 2020 mencatat 13 prosedur dan 143 hari untuk izin bangunan, serta 5 prosedur dan 48 hari untuk pendaftaran properti; persentase 23,7% dan 5,4% dari nilai properti adalah angka tolok ukur historis, bukan biaya nasional saat ini. Penyewaan formal diatur oleh Lei do Inquilinato, dengan Código Civil berlaku sebagai pelengkap. Kecuali kontrak menentukan lain sesuai hukum, sewa bulanan jatuh tempo pada hari kerja pertama hingga kelima. Uang sewa yang dibayar di muka tidak boleh melebihi satu bulan. Penyewa yang terlambat membayar dapat dikenai ganti rugi sebesar 50% dari jumlah yang tertunggak, tetapi aturan yang tersedia memperbolehkan keterlambatan diperbaiki dengan menawarkan atau menyetorkan jumlah tersebut dalam delapan hari. Penyewa mendapat perlindungan penguasaan terhadap pemilik yang menyewakan dan wajib membayar sewa, menggunakan hunian sesuai kesepakatan, merawatnya secara wajar, mengizinkan perbaikan yang diperlukan, dan mengembalikan hunian sebagaimana diwajibkan. Penyewaan kembali atau pengalihan bergantung pada hukum dan persetujuan yang diwajibkan. Kontrak tertulis, catatan identitas, bukti hak pakai atau kepemilikan, laporan kondisi, dan tanda terima sewa mengurangi risiko sengketa. Jangka waktu pengusiran umum saat ini belum cukup terbukti dari bukti yang tersedia, sehingga kontrak dan prosedur yang berlaku perlu diperiksa untuk setiap kasus. Sensus 2009 mencatat bahwa 73% rumah tangga menempati rumah milik sendiri, 19% menyewa secara pribadi, dan 2,1% menyewa dari pemerintah. Kategori lainnya tidak dapat dipastikan dari sumber yang tersedia. Pengaturan informal dan adat tetap relevan dalam praktik, terutama di luar pasar sewa perkotaan. Kualitas hunian dan layanan sangat berbeda antara kawasan perkotaan dan perdesaan. Sensus 2009 mencatat 89,1% struktur hunian sebagai sementara dan 10,9% sebagai permanen. Sensus itu mencatat dinding yang terutama terbuat dari adobe atau taipe sebesar 76,3%, adobe bertulang 14,5%, dan semen 5,4%; atapnya 57,6% seng dan 36,9% rumbia, sedangkan lantainya 36% semen dan 59,6% tanah. Survei CAHF dan Bank Dunia tahun 2018 yang berbeda mencatat atap seng bergelombang 78,9%, rumbia 18,8%, dinding tanah liat 87,1%, dinding semen 8,9%, lantai tanah 52%, dan lantai semen 45,4%. Kedua sumber menggunakan tahun dan metode yang berbeda, sehingga tidak boleh dianggap sebagai satu tren. Pada 2018, akses air minum menjangkau 66,2% penduduk, termasuk 80,3% di perkotaan dan 58% di perdesaan. Akses jamban mencapai 84,7%, termasuk 95,7% di perkotaan dan 78,3% di perdesaan. Listrik menjangkau sekitar 67,4% penduduk perkotaan dan 41,6% penduduk perdesaan; 64,3% rumah tangga tercatat tidak memiliki listrik. Akses ke bahan bakar bersih untuk memasak hanya 1,3%. Hujan, badai, lahan basah, drainase yang buruk, dan kawasan pesisir yang rendah menambah risiko dalam pemilihan lokasi, pembangunan, dan pemeliharaan. Indikator pasar tahun 2023, yang terutama mencakup kawasan perkotaan dan Bissau, menunjukkan sewa bulanan sekitar CFA 21.042 untuk studio, CFA 26.452 untuk F2, CFA 34.869 untuk F3, CFA 46.893 untuk F4, dan CFA 54.107 untuk unit yang lebih besar. Sewa rumah hingga 50 meter persegi tercatat sekitar CFA 33.667 per bulan, rumah 50 hingga 100 meter persegi CFA 44.488, 100 hingga 150 meter persegi CFA 55.911, 150 hingga 200 meter persegi CFA 60.119, dan lebih dari 200 meter persegi CFA 66.131. Harga beli indikatif sekitar CFA 4,5 juta untuk studio, CFA 6,8 juta untuk F2, CFA 12,6 juta untuk F3, CFA 9,7 juta untuk rumah seluas 50 meter persegi, dan CFA 19,5 juta untuk rumah seluas 100 meter persegi. Angka-angka ini adalah indikator pasar, bukan harga tetap nasional. Pembangunan sering dilakukan secara bertahap karena bahan bangunan mahal dan bergantung pada impor. Pada 2023, satu karung semen seberat 50 kilogram tercatat sekitar CFA 5.000, sementara satu gulung bahan atap sekitar CFA 30.000 pada 2021. Pembangunan bertahap dapat membagi pembayaran, tetapi dapat membuat bangunan rentan terhadap risiko mutu, cuaca, dan ketahanan jika drainase, fondasi, atau atap ditunda. CRRH-UEMOA membiayai kembali pinjaman perumahan melalui bank mitra dan lembaga keuangan terdesentralisasi di delapan negara WAEMU, termasuk Guinea-Bissau. BAO mengiklankan Crédito Habitação untuk pembelian, pembangunan, dan pekerjaan renovasi. Pada 2021, hanya 5,77% rumah tangga perkotaan dinilai mampu membiayai rumah baru termurah yang dibangun. Jumlah hipotek sekitar CFA 3 juta hingga CFA 100 juta dan jangka waktu hingga 15 tahun bergantung pada pemberi pinjaman, pendapatan, dan bukti hak atas tanah, serta bukan janji pinjaman. Belum ada bukti yang menunjukkan adanya subsidi biaya perumahan nasional yang mapan. Hak adat dapat diwariskan, sedangkan penyewaan formal berakhir sesuai kontrak, Lei do Inquilinato, dan aturan pengakhiran yang berlaku.