Wohnen in Guinea-Bissau

Die lokalen Begriffe habitação und alojamento bezeichnen Wohnen und Unterkunft. Arrendamento urbano bedeutet städtische Miete: senhorio ist der Vermieter, arrendatário der Mieter. Wohnverhältnisse sind auf formelle Mietverträge, gewohnheitsrechtliche Nutzung, gemeinschaftliche Regelungen und staatliche Konzessionen verteilt; ein einheitliches landesweites System besteht nicht. Nach Lei da Terra 5/98 gehört Land dem Staat als gemeinschaftlicher Reichtum. Private Nutzungsrechte können sich aus uso consuetudinário, einem durch örtliche Praxis anerkannten Gewohnheitsrecht, oder aus einer formellen Konzession ergeben. In Städten gewährt eine concessão de superfície einer Person oder Organisation das Recht, Land zu nutzen; das Gebäude oder eine andere benfeitoria kann in privatem Besitz sein. Eine Konzession kann unbefristet oder befristet gelten. Gewohnheitsrechtliche Nutzung kann auch ohne schriftlichen Vertrag oder Registrierung geschützt sein; örtliche Praxis regelt häufig Übertragung und Erbschaft. Eine Übertragung an Dritte erfordert bei gewohnheitsrechtlich oder konzessionsbasiert genutztem Land mehr als eine private Vereinbarung. Die zuständigen staatlichen Stellen und die Comunidade Local müssen zustimmen; wo erforderlich, muss das formelle Konzessionsverfahren abgeschlossen werden. Eine Comunidade Local kann um eine Gemeinschaft oder tabanca organisiert sein. Streitigkeiten zur Landnutzung können die Comissão Fundiária Nacional, Regional, Sectorial oder de Secção, örtliche Behörden, Mediation, Schiedsverfahren oder ein Gericht betreffen. Cadastro und Conservatória do Registo Predial erfüllen unterschiedliche Aufgaben bei Registrierung und Aktenführung. MOPHU, Regierung, Gemeinden und örtliche Behörden können je nach Angelegenheit zuständig sein. Wer ein Grundstück oder Haus erwirbt, sollte das zugrunde liegende Landrecht, mögliche gewohnheitsrechtliche oder gemeinschaftliche Ansprüche, Baugenehmigung, Eigentum am Haus und an Verbesserungen sowie Registrierungsnachweise getrennt prüfen. Eine Quittung oder ein informelles Übertragungsdokument belegt nicht allein, dass alle erforderlichen Schritte zu Land, Bau und Eigentum abgeschlossen wurden. Das Portal der Município de Bissau führt Legalização de terreno, Legalização de casa, Transferência direta und Concessão mit Richtzeiten von 30, 30, 20 und 30 Tagen auf. Diese Angaben gelten nur für die Gemeinde Bissau und sind keine landesweiten Fristen. Ein historischer Unternehmensvergleich von 2020 verzeichnete 13 Verfahren und 143 Tage für eine Baugenehmigung sowie fünf Verfahren und 48 Tage für eine Eigentumsregistrierung; die Anteile von 23,7 % und 5,4 % des Immobilienwerts sind historische Vergleichswerte und keine aktuellen nationalen Gebühren. Formelle Mietverhältnisse unterliegen der Lei do Inquilinato; das Código Civil gilt ergänzend. Sofern der Vertrag im gesetzlichen Rahmen nichts anderes vorsieht, ist die Monatsmiete zwischen dem ersten und fünften Arbeitstag fällig. Vorauszahlung darf eine Monatsmiete nicht überschreiten. Bei Zahlungsverzug kann der Mieter mit einem Aufschlag von 50 % auf den überfälligen Betrag belastet werden; die verfügbare Regel sieht jedoch vor, dass der Verzug geheilt werden kann, wenn der Betrag innerhalb von acht Tagen angeboten oder hinterlegt wird. Der Mieter ist gegen Besitzentziehung durch den Vermieter geschützt und muss die Miete zahlen, die Wohnung wie vereinbart nutzen, sie angemessen pflegen, notwendige Reparaturen dulden und sie vertragsgemäß zurückgeben. Untervermietung oder Abtretung richten sich nach dem Gesetz und einer gegebenenfalls erforderlichen Zustimmung. Ein schriftlicher Vertrag, Identitätsnachweise, Nutzungs- oder Eigentumsbelege, ein Zustandsprotokoll und Mietquittungen verringern Streitigkeiten. Allgemeine aktuelle Räumungsfristen sind in den verfügbaren Belegen nicht ausreichend geklärt; Vertrag und anwendbares Verfahren müssen daher im Einzelfall geprüft werden. Die Volkszählung von 2009 erfasste 73 % der Haushalte als selbstnutzende Eigentümer, 19 % als private Mieter und 2,1 % als Mieter öffentlicher Wohnungen. Die übrigen Kategorien lassen sich anhand der verfügbaren Quelle nicht zuverlässig aufschlüsseln. Informelle und gewohnheitsrechtliche Vereinbarungen bleiben besonders außerhalb städtischer Mietmärkte praktisch relevant. Wohnqualität und Versorgung unterscheiden sich stark zwischen Stadt und Land. Laut Volkszählung von 2009 waren 89,1 % der Wohngebäude provisorisch und 10,9 % dauerhaft errichtet. Die Wände bestanden überwiegend aus Adobe oder Stampflehm (76,3 %), verstärktem Adobe (14,5 %) und Zement (5,4 %); die Dächer waren zu 57,6 % aus Zink und zu 36,9 % aus Stroh, die Böden zu 36 % aus Zement und zu 59,6 % aus Erde. Eine andere Erhebung von CAHF und Weltbank aus 2018 verzeichnete 78,9 % Wellblechdächer, 18,8 % Strohdächer, 87,1 % Lehmwände, 8,9 % Zementwände, 52 % Erdböden und 45,4 % Zementböden. Die Quellen verwenden unterschiedliche Jahre und Methoden und dürfen nicht als einheitliche Entwicklung gelesen werden. 2018 hatten 66,2 % der Bevölkerung Zugang zu Trinkwasser, darunter 80,3 % in städtischen und 58 % in ländlichen Gebieten. Der Zugang zu Latrinen lag bei 84,7 %, mit 95,7 % in Städten und 78,3 % auf dem Land. Elektrizität erreichte etwa 67,4 % der Stadtbevölkerung und 41,6 % der Landbevölkerung; für 64,3 % der Haushalte wurde kein Stromanschluss erfasst. Zugang zu sauberem Kochen lag bei nur 1,3 %. Regen, Stürme, Feuchtgebiete, schlechte Entwässerung und niedrig gelegene Küstengebiete schaffen zusätzliche Risiken für Standortwahl, Bau und Instandhaltung. Marktindikatoren aus 2023, überwiegend für städtische Gebiete und Bissau, bezifferten Monatsmieten auf etwa CFA 21.042 für ein Studio, CFA 26.452 für F2, CFA 34.869 für F3, CFA 46.893 für F4 und CFA 54.107 für größere Einheiten. Häuser bis 50 Quadratmeter wurden mit etwa CFA 33.667 Monatsmiete angegeben, Häuser von 50 bis 100 Quadratmetern mit CFA 44.488, von 100 bis 150 Quadratmetern mit CFA 55.911, von 150 bis 200 Quadratmetern mit CFA 60.119 und über 200 Quadratmetern mit CFA 66.131. Als Kaufpreise wurden ungefähr CFA 4,5 Millionen für ein Studio, CFA 6,8 Millionen für F2, CFA 12,6 Millionen für F3, CFA 9,7 Millionen für ein 50-Quadratmeter-Haus und CFA 19,5 Millionen für ein 100-Quadratmeter-Haus angegeben. Dies sind Marktindikatoren, keine landesweit festgelegten Preise. Gebäude werden oft schrittweise errichtet, weil Baumaterialien teuer und importabhängig sind. Ein 50-Kilogramm-Sack Zement kostete laut Angabe 2023 etwa CFA 5.000; eine Dachbahn lag 2021 bei ungefähr CFA 30.000. Bau in Etappen kann Zahlungen verteilen, aber das Gebäude Qualitäts-, Wetter- und Stabilitätsrisiken aussetzen, wenn Entwässerung, Fundament oder Dach aufgeschoben werden. CRRH-UEMOA refinanziert Wohnungsdarlehen über Partnerbanken und dezentrale Finanzsysteme in acht WAEMU-Staaten, darunter Guinea-Bissau. BAO wirbt mit Crédito Habitação für Kauf, Bau und Arbeiten. 2021 wurde geschätzt, dass nur 5,77 % der städtischen Haushalte das günstigste neu errichtete Haus finanzieren konnten. Darlehen zwischen ungefähr CFA 3 Millionen und CFA 100 Millionen mit Laufzeiten bis zu 15 Jahren hängen von Kreditgeber, Einkommen und Eigentumsnachweisen ab und sind keine Darlehenszusage. Ein landesweit festgelegter Wohnkostenzuschuss ist nicht belegt. Gewohnheitsrechtliche Rechte können vererbt werden; formelle Mietverhältnisse enden nach Vertrag, Lei do Inquilinato und anwendbaren Kündigungsregeln.