Perumahan di Djibouti

Pasar perumahan Djibouti menggabungkan bentuk perumahan formal dan informal. Rumah tangga menyewa atau membeli secara pribadi, memperoleh lahan berfasilitas lalu membangun sendiri, menggunakan perumahan sosial, atau menggunakan model seperti skema sewa-untuk-milik (location-vente), yang mengaitkan pembayaran sewa dengan kemungkinan pengalihan kepemilikan di kemudian hari. Sewa jangka panjang atas tanah (Emphytéose) juga dapat menjadi alternatif yang fungsional terhadap pembelian langsung. Permukiman informal sangat penting di dalam dan sekitar Kota Djibouti dan Balbala. Program seperti peningkatan kawasan permukiman (Zéro Bidonville) memperbaiki lingkungan tempat tinggal, membangun jalan, mendukung sertifikasi tanah, dan memindahkan rumah tangga dari wadi berisiko tinggi; rumah tangga miskin, pengungsi, pengungsi internal, dan masyarakat tuan rumah juga dapat memperoleh manfaat. Kementerian Kota, Tata Ruang, dan Perumahan (Ministère de la Ville, de l’Urbanisme et de l’Habitat) menyusun kebijakan perumahan pemerintah, pembangunan kota, dan pertanahan. Badan perumahan sosial dan pembaruan lingkungan (ARULOS) membangun perumahan sosial dan merehabilitasi lingkungan kurang beruntung. Badan pengembangan dan pemecahan bidang tanah (SIAF) mengembangkan dan membagi tanah negara menjadi bidang-bidang serta melengkapinya untuk pembangunan hunian. Dana Perumahan (Fonds de l’Habitat) menyediakan, antara lain, lahan berfasilitas, perumahan untuk rumah tangga berpenghasilan sangat rendah, dan pinjaman bahan bangunan. Direktorat Jenderal Pertanahan dan Konservasi Tanah (Direction Générale des Domaines et de la Conservation Foncière) memelihara register tanah dan menerbitkan sertifikat tanah. Direktorat Perumahan dan Tata Ruang (Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme) menangani izin bangunan dan kepatuhan, sementara pemerintah kota menangani prosedur tingkat kota. Untuk penyewaan pribadi, para pihak dapat membuat perjanjian sewa tertulis atau lisan. Uang jaminan dapat disepakati dalam kontrak dan tidak boleh melebihi sewa dua bulan. Sewa dan klausul peninjauan sewa umumnya dapat dinegosiasikan secara bebas. Tanpa klausul khusus, penyesuaian karena inflasi di atas 10 persen dapat dilakukan paling cepat setelah dua tahun dan tidak boleh melebihi tingkat inflasi yang terdokumentasi. Penyewaan kembali diperbolehkan kecuali dilarang dalam kontrak; umumnya nilainya tidak boleh melebihi sewa utama, kecuali untuk hunian berperabot atau perbaikan yang terdokumentasi. Pemilik wajib menyerahkan hunian, menjaga kelayakan penggunaannya, menjamin ketenteraman penghuni, dan memperbaiki kerusakan besar serta kerusakan akibat keausan atau cacat. Penyewa membayar sewa, menggunakan hunian sesuai kontrak, dan menangani perbaikan kecil serta perawatan rutin. Dalam perbaikan mendesak, penyewa dalam keadaan tertentu dapat bertindak sendiri dan meminta penggantian biaya. Jika perbaikan berlangsung lebih dari 30 hari, pengurangan sewa secara proporsional dapat berlaku; jika hunian tidak lagi layak ditempati, penyewa dapat mengakhiri sewa. Untuk tunggakan sewa, klausul pengakhiran otomatis baru berlaku satu bulan setelah teguran resmi atau perintah pembayaran formal (commandement) tidak dipenuhi, dan pengadilan dapat memberi waktu hingga tiga bulan untuk membayar. Penyewa yang beriktikad baik (occupant de bonne foi) umumnya berhak tetap tinggal setelah sekurang-kurangnya satu tahun melalui hak untuk tetap menempati tempat tinggal (maintien dans les lieux) dan perpanjangan diam-diam (tacite reconduction). Pengakhiran umumnya memerlukan pemberitahuan tiga bulan melalui dokumen di luar pengadilan (acte extrajudiciaire) atau juru sita (Huissier). Penyewa umumnya tidak memerlukan alasan khusus, sedangkan pemilik memerlukan alasan yang diakui hukum. Untuk penggunaan oleh pemilik sendiri, berlaku pemberitahuan tiga bulan, penggunaan harus dimulai dalam dua bulan, dan penggunaan yang dimaksud harus berlangsung sekurang-kurangnya satu tahun; jika tidak, kompensasi sekurang-kurangnya senilai sewa satu tahun dapat terutang. Untuk pembelian, penjualan sebaiknya didaftarkan dalam register tanah. Sertifikat kepemilikan tanah (Titre Foncier) melindungi kepemilikan dan juga berlaku terhadap pihak ketiga. Pembangunan atau renovasi besar dapat memerlukan izin bangunan sederhana (Permis de Construire Simplifié) dari Direktorat Perumahan dan Tata Ruang. Permohonan mencakup, antara lain, sertifikat pendaftaran (Certificat d’inscription), denah lokasi atau kadaster, dan bukti pajak bahan bangunan; waktu pemrosesan yang disebutkan adalah tujuh hari. Sertifikat Kesesuaian Umum (Certificat de Conformité Générale) mungkin diperlukan kemudian, dengan mempertimbangkan, antara lain, garis bangunan, kebersihan, instalasi listrik, keselamatan gempa, dan izin bangunan. Perumahan sosial dialokasikan oleh pemerintah atau badan yang berwenang setelah permohonan, pemeriksaan, dan alokasi. Aturan umum menyebut kewarganegaraan Djibouti, usia minimum 18 tahun, pekerjaan, pendapatan bulanan di bawah FDJ 100.000, serta tidak memiliki rumah atau tanah di unit administrasi lokal. Kriteria aktual bergantung pada proyek; daftar dapat diterbitkan dan seleksi dapat dilakukan melalui undian umum. Dalam program dengan 540 hunian, kriteria mencakup tempat tinggal di Kota Djibouti, usia minimum 21 tahun, pekerjaan formal, pendapatan FDJ 60.000 hingga 150.000, tidak memiliki sertifikat tanah, tidak memiliki kontrak sewa-untuk-milik, tidak memiliki izin menempati sementara (Permis d’Occupation Provisoire), serta masa kerja tersisa sekurang-kurangnya 20 tahun. Syarat ini berlaku untuk proyek tersebut dan bukan aturan akses umum. Dana Perumahan dapat membiayai rumah untuk rumah tangga berpenghasilan sangat rendah melalui pinjaman yang kemudian mengarah pada kepemilikan. Salah satu program membangun sendiri yang terdokumentasi mencakup, misalnya, rumah seluas 27 meter persegi dengan satu kamar, dapur, fasilitas sanitasi, tangki septik, dan pagar; bahan bangunan diberikan dalam tiga tahap, dan pinjaman berlangsung selama 20 tahun dengan bunga 1 persen serta dukungan koperasi perumahan. Contoh ini bukan manfaat nasional seragam. Sejak 2023, pendanaan Bank Dunia mendukung, antara lain, jaminan kredit hipotek parsial, pembiayaan mikro perumahan, konversi skema sewa-untuk-milik menjadi hipotek, dan pembangunan sendiri yang tahan iklim; ketersediaan dan akses bergantung pada proyek terkait. Penelitian yang ditinjau belum membuktikan adanya indeks sewa pemerintah terkini yang seragam, register umum perumahan sewa publik, atau bantuan sewa universal. Karena itu, sewa terkini, biaya pembangunan, kriteria alokasi, dan prosedur regional harus diperiksa secara lokal sebelum menyewa, membeli, membangun, atau mengajukan permohonan.