Logement au Kosovo

Un logement privé au Kosovo peut être obtenu par achat, héritage, donation, échange, partage, construction, indemnisation, contrat d’entretien viager ou acquisition financée par hypothèque. La location est également courante, mais il n’existe pas, selon les éléments disponibles, de portail ou de registre officiel national pour les locations. Les termes locaux comprennent banesë pour logement, qira pour loyer, qiradhënës pour bailleur, qiramarrës pour locataire, pronësi pour propriété, vendbanim pour résidence et vendqëndrim pour séjour. Le recensement ReKos 2024 a comptabilisé 581 095 logements. Parmi ceux-ci, 356 959 étaient occupés et 207 165 inoccupés, soit 35,7 %. Les mêmes données recensent 340 016 propriétaires, 19 317 locataires et 7 262 logements utilisés temporairement. Les conditions varient selon les municipalités et entre zones urbaines et rurales. Avant de signer, un acheteur devrait vérifier le certificat de propriété, le plan cadastral, les charges inscrites, la copropriété, le statut du bâtiment et son autorisation d’utilisation. Une transaction légalement valable ne suffit pas à établir une propriété sûre : le droit doit être inscrit au registre des droits immobiliers. Le Bureau cadastral municipal, ou ZKK, traite les questions cadastrales locales. L’Agence cadastrale du Kosovo, ou AKK, assure le réexamen central en deuxième instance et la révision. À Zubin Potok, Leposaviq et Zveçan, la situation administrative exige de vérifier séparément le bureau et la procédure compétents ; l’AKK y accepte les demandes des citoyens et délivre des documents cadastraux et de propriété. Un bail privé devrait indiquer l’identité des parties, leurs pièces d’identité, l’adresse et la durée. Il peut être établi devant notaire ou tribunal et enregistré comme charge sur le bien du bailleur et comme droit du locataire. L’enregistrement nécessite le bail, les pièces d’identité, le certificat de propriété, le plan cadastral et les frais. Le certificat et le plan doivent dater de six mois au plus. Selon l’instruction administrative GRK 04/2024, l’enregistrement du bail coûte 30 EUR. Les frais de notaire, d’agence, de banque, de services publics et les frais locaux sont distincts ; aucun coût total uniforme n’est établi. Le bailleur doit remettre le logement et ses accessoires inclus, l’entretenir et effectuer les réparations nécessaires. Le locataire assume normalement les réparations mineures et les frais d’usage courant, signale sans retard injustifié les défauts ou dangers, utilise le logement conformément à l’accord et paie le loyer selon le contrat et le droit applicable. L’usure normale ne donne généralement pas lieu à indemnisation. À la fin du bail, le logement doit être rendu sans dommages causés par le locataire ; les modifications doivent généralement être supprimées. Si le bailleur ne remédie pas à un défaut, le locataire peut demander une réduction de loyer, fixer un délai de réparation, résilier le bail ou demander des dommages-intérêts. Un problème grave peut justifier une résiliation ou une réduction ; une résiliation immédiate peut être possible lorsque le logement présente un danger pour la santé. Un bail à durée déterminée prend fin à l’expiration de sa durée. Si l’occupation se poursuit sans opposition du bailleur, un nouveau bail à durée indéterminée peut se former. En l’absence de règle différente dans le contrat, la loi ou la pratique locale, le préavis par défaut d’un bail à durée indéterminée est de huit jours. En cas de vente du bien, l’acheteur reprend le bail s’il en avait connaissance ou a reçu le bien ; un bail inconnu de l’acheteur entraîne principalement un risque de dommages-intérêts pour le bailleur. Une sous-location non autorisée ou un usage contraire au contrat peut justifier une résiliation, et la sous-location prend fin à la fin du bail principal. Pour un bail d’au moins un an sans règle de paiement particulière, le loyer est généralement payable tous les six mois. Toute personne doit signaler un changement de résidence ou d’adresse à l’autorité compétente dans les huit jours. La preuve peut être un titre de propriété, un bail ou le consentement écrit du propriétaire. S’il manque une preuve ou si l’autorité doit la vérifier, le traitement peut être reporté jusqu’à 60 jours. Un ressortissant étranger doit également disposer d’un permis de séjour kosovar valide conformément aux règles relatives au séjour. Le certificat de résidence est la preuve officielle de résidence enregistrée. Pour évaluer la qualité pratique d’un logement, vérifiez l’eau, les eaux usées, le chauffage, l’électricité ou les autres raccordements disponibles, l’accès, l’humidité, l’état énergétique, l’occupation des pièces et l’état général du bâtiment. ReKos recense des données sur les infrastructures et le chauffage, mais il n’existe pas de norme nationale unique applicable à toutes les locations privées. La loi 04/L-110 sur la construction rend pertinents les permis de construire, la conformité et le certificat d’occupation des bâtiments résidentiels. Les bâtiments construits sans le statut requis présentent des risques pour l’achat et la location. La loi 06/L-024 concerne uniquement les bâtiments couverts par son cadre de légalisation ; une construction ultérieure non autorisée n’est pas automatiquement régularisée. Les banques et institutions de microfinance proposent des prêts hypothécaires, mais leurs conditions varient. Une hypothèque doit être inscrite au cadastre ; les frais d’inscription sont de 30 EUR. Les documents de propriété, de construction et d’utilisation peuvent influer sur l’examen du prêteur et l’inscription cadastrale. Les autres frais cadastraux prévus par l’instruction administrative GRK 04/2024 comprennent 30 EUR pour l’enregistrement d’un achat, d’une donation, d’un héritage, d’un échange ou d’un bail, 10 EUR pour la création d’une nouvelle unité cadastrale par division ou fusion et 2 EUR pour un certificat de propriété de dix pages au plus. L’administration de l’impôt foncier relève de la municipalité et du ministère des Finances. En vertu de la loi 06/L-005, un nouveau propriétaire doit déclarer l’acquisition dans les 30 jours. La loi prévoit une déduction de 10 000 EUR de la valeur imposable pour la résidence principale. Les revenus locatifs, y compris ceux des locations de courte ou de longue durée et des plateformes, sont imposables et déclarés à l’Administration fiscale du Kosovo au moyen du formulaire IR ; le taux applicable doit être vérifié selon la situation actuelle. La loi 10/L-022 établit le cadre du logement social et abordable. Les programmes municipaux, le ministère de l’Environnement, de l’Aménagement du territoire et des Infrastructures et les Centres de travail social peuvent être concernés. L’accès dépend des groupes cibles, des appels et des listes municipales, et non d’un droit universel. Le projet de logement social adéquat soutient les municipalités dans la mise en œuvre de programmes pour les ménages vulnérables par de nouvelles constructions, des bâtiments existants et des rénovations ; il faut vérifier les appels et listes locales en cours.