Le logement au Libéria

Le recensement national de la population et du logement de 2022 a dénombré 1 187 272 ménages. Au total, 61,7 % ont déclaré être propriétaires de leur logement et 28,1 % le louer ; la proportion de propriétaires était de 47,7 % en zone urbaine et de 78,6 % en zone rurale, tandis que la location concernait respectivement 44,7 % et 8 % des ménages. Les logements hypothéqués ou relevant de l’Autorité nationale du logement représentaient 0,2 %, les logements fournis par l’État 0,5 %, ceux fournis par des entreprises privées 1,7 % et les logements occupés sans titre 3,4 %. Les logements d’une seule pièce représentaient 36,1 % des ménages, proportion qui atteignait 42,6 % en zone urbaine, tandis que seuls 18,3 % disposaient d’au moins quatre pièces. Un bail est un accord écrit qui confère à une personne la possession ou l’usage d’un logement en échange d’un loyer périodique. Un bail utilisable doit préciser le logement, la durée, le loyer, le mode de paiement, les services publics, les réparations, l’usage autorisé, la sous-location et les modalités de résiliation. Le propriétaire doit le signer, et les deux parties doivent conserver les reçus de paiement, les justificatifs de propriété ou de titre ainsi que les éventuels documents de vérification ou d’enregistrement. Des dépôts de garantie et des loyers payés d’avance existent sur le marché local, mais aucune norme nationale suffisamment vérifiée ne régit les dépôts résidentiels, les hausses de loyer, les réparations, les expulsions ou les délais de préavis ; le contrat écrit et un conseil juridique adapté au cas sont donc importants. La propriété privée des terres est réservée aux citoyens libériens et aux entreprises individuelles, sociétés de personnes et sociétés entièrement libériennes. Les non-citoyens ne peuvent pas posséder de terres privées, mais peuvent en obtenir la possession ou l’usage par un bail, une concession ou un autre droit légal. Une institution caritative, éducative ou missionnaire peut relever d’une exception liée à son objet. Les terres coutumières sont détenues en commun. Leurs membres disposent de droits égaux d’usage et de gestion, quels que soient leur âge, leur genre, leur origine ethnique, leur religion ou leur handicap ; une communauté ne peut pas supprimer arbitrairement une zone résidentielle. Un comité communautaire de développement et de gestion des terres (Community Land Development and Management Committee, CLDMC) applique les règles communautaires et les plans d’utilisation des terres ; les baux et transferts doivent respecter la procédure prévue par la loi sur les droits fonciers et le consentement libre, préalable et éclairé. L’acheteur doit commencer par une recherche de l’acte et une vérification auprès de l’Autorité foncière du Libéria (Liberia Land Authority, LLA), faire appel à un géomètre agréé disposant du permis d’arpentage requis et vérifier la chaîne des titres, les taxes et les limites avant de signer un acte. L’acte passe ensuite par le tribunal des successions et l’enregistrement auprès de la LLA. Un acte de garantie transfère le titre, tandis qu’un acte hypothécaire garantit la créance d’un prêteur. Pour un achat de terres soumises à la loi sur la réforme agraire (Land Reform Act, LRA), la procédure comprend aussi une annonce dans un journal local, un affichage dans la communauté concernée, la preuve du titre du vendeur, un reçu fiscal ou un accord écrit sur les taxes ainsi que l’enregistrement de l’acte de transfert. À compter du 1er janvier 2026, le formulaire standard d’acte de la LLA s’applique ; un ancien formulaire n’est accepté que s’il a été préparé avant cette date et utilisé au plus tard le 31 janvier 2026. Les nouveaux actes doivent être vérifiés par la LLA avant l’homologation. Une seconde vente ou un arpentage non vérifié, parfois appelé Kpa kpa survey, comporte un sérieux risque de propriété. La LLA peut contribuer aux recherches d’actes, à leur vérification, aux arpentages d’investigation et au règlement extrajudiciaire des différends (alternative dispute resolution, ADR). Le tribunal des successions et les tribunaux de circuit traitent les affaires d’homologation, de titre et les affaires judiciaires. Les sources primaires disponibles ne permettent pas de vérifier l’existence d’un tribunal national distinct pour les litiges locatifs résidentiels. Aucun droit général à une aide au logement ou à une attribution de logement n’est non plus documenté. L’Autorité nationale du logement (National Housing Authority, NHA) élabore des politiques et des programmes de logement abordable en zones urbaines et rurales. Son programme de 2025 mené avec l’Agence de la fonction publique (Civil Service Agency) prévoyait des remboursements échelonnés pour les fonctionnaires admissibles, mais l’accès dépend du projet et des critères d’admissibilité et ne garantit pas qu’un logement soit disponible. Toute personne qui construit un bâtiment public ou privé doit obtenir un permis de construire auprès du ministère des Travaux publics (Ministry of Public Works, MPW) et remettre des plans complets au service des services techniques avant le début des travaux. La division de zonage du MPW examine les plans et les permis, le respect des règles de construction, de sécurité incendie et de structure, les inspections et la coordination avec la LLA. Les frais, formulaires et délais de traitement varient selon le comté et le projet ; aucun barème national unique à jour n’a été vérifié. Le logement dépend aussi des services et de la qualité de la construction. Selon le recensement de 2022, l’eau courante ou une pompe extérieure constituait la principale source d’eau potable de 46,7 % des ménages. L’élimination des déchets dans la brousse concernait environ 33 % des ménages à l’échelle nationale, environ 58 % en zone rurale et environ 6 % en zone urbaine. Le charbon fournissait 52,2 % de l’énergie de cuisson et le bois 44,7 % ; les lampes à pile ou chinoises fournissaient environ 55 % de l’éclairage. Seuls 21 % environ des logements étaient considérés comme permanents, et les blocs de ciment formaient les murs extérieurs d’environ 32 % des logements. Ces chiffres signalent des risques liés aux services et à l’habitabilité, mais ne suffisent pas, à eux seuls, à établir la responsabilité d’un propriétaire. Le propriétaire reste responsable de l’enregistrement foncier, de la mise à jour des documents, des taxes foncières, du respect de l’usage des terres et de l’absence de vente à des acheteurs non admissibles. Les obligations d’un locataire découlent normalement du bail et comprennent le paiement du loyer, l’usage des lieux conformément à l’accord, un entretien raisonnable et la restitution du logement convenue. L’accès aux hypothèques est très limité et les travailleurs informels peuvent rencontrer des obstacles supplémentaires ; les conditions actuelles des prêteurs doivent être vérifiées directement. À la fin d’un bail, consignez l’état des lieux et les paiements, rendez les clés, clôturez les services et mettez à jour, le cas échéant, les documents de titre ou de succession. Un bail peut prendre fin par accord mutuel, condamnation du logement ou procédure judiciaire en vertu de la loi sur les droits fonciers, tandis que les règles ordinaires de préavis résidentiel n’ont pas été suffisamment vérifiées. La LLA, le MPW et la NHA fournissent des services, mais il n’existe pas de barèmes nationaux à jour des frais et délais de traitement ; les coûts de location et de construction varient fortement selon le lieu, le contrat et la monnaie.