Wohnen in Liechtenstein

In Liechtenstein gibt es einen privaten Wohnungsmarkt; ein allgemeines staatliches Zuteilungssystem für Mietwohnungen ist nicht dokumentiert. Mieter schliessen üblicherweise einen privaten Mietvertrag, Käufer einen Kaufvertrag vorbehaltlich der geltenden Grundstücksregeln. Ende 2025 waren 711 Wohnungen, also 3,6 % des Bestands, nicht belegt. Einfamilienhäuser machten 56,2 % der Wohngebäude aus. 2020 lag die Wohneigentumsquote bei etwa 47 %, während 49,9 % der Haushalte zur Miete wohnten. Die durchschnittliche Bruttomiete einer Vierzimmerwohnung betrug CHF 1.963. Eigentum wurde bei etwa 57 % der Haushalte mit einer liechtensteinischen Referenzperson und 28 % der Haushalte mit einer ausländischen Referenzperson erfasst. Personen, die sich länger als drei Monate in Liechtenstein aufhalten, benötigen grundsätzlich eine Aufenthaltsbewilligung. Für EWR-Staatsangehörige gelten Kontingente; Staatsangehörige aus Drittstaaten haben grundsätzlich keinen uneingeschränkten Anspruch auf eine Bewilligung. Der Familiennachzug kann angemessenen Wohnraum mit ausreichender Fläche und gesichertem Lebensunterhalt voraussetzen. Das Ausländer- und Passamt (APA) ist für Aufenthalts- und Einwanderungsangelegenheiten zuständig. Für Mietverträge gilt hauptsächlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Die Miete besteht aus dem vereinbarten Mietzins zuzüglich tatsächlicher Nebenkosten. Der Mieter kann Einsicht in Belege zu diesen Kosten verlangen. Wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht, ist die Miete am Monatsende fällig. Eine Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen und wird auf einem Bankkonto oder als Depot auf den Namen des Mieters gehalten. Untervermietung erfordert die Zustimmung des Vermieters. Wer die Wohnung vorzeitig zurückgeben will, kann weitere Zahlungen grundsätzlich vermeiden, wenn er einen zahlungsfähigen Nachmieter zu denselben Bedingungen stellt. Mieter müssen sorgfältig mit der Wohnung umgehen, Rücksicht nehmen und Mängel zeitnah melden. Vermieter müssen Mängel beheben. Je nach Situation kann ein Mangel eine Mietzinsminderung, Schadenersatz oder eine gerichtliche Hinterlegung der Miete rechtfertigen. Eine Mieterhöhung muss schriftlich begründet sein und den Mieter mindestens 14 Tage vor Beginn der anwendbaren Kündigungsfrist erreichen. Der Mieter kann Miete oder Erhöhung innerhalb von vier Wochen gerichtlich anfechten. Ein befristeter Wohnraummietvertrag endet zum vereinbarten Datum ohne ordentliche Kündigung. Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag gilt grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende. Für ein Einzelzimmer oder einen Parkplatz gilt normalerweise eine Frist von vier Wochen zum Monatsende. Verträge über Wohn- oder Geschäftsräume müssen schriftlich gekündigt werden. Nach Mietrückständen setzt der Vermieter eine schriftliche Frist von mindestens 14 Tagen, bevor er den Wohnraummietvertrag mit mindestens 14 Tagen Kündigungsfrist beendet. Schwerwiegende Gründe können eine fristlose Kündigung erlauben, wobei bei Wohnräumen grundsätzlich eine Frist von mindestens 14 Tagen gilt. Eine Härtefallsituation kann zu einer Verlängerung um höchstens eineinhalb Jahre führen. Der Mieter gibt die Wohnung in dem vertraglich geforderten Zustand zurück. Der Vermieter muss erkennbare Schäden zeitnah melden und kann dafür grundsätzlich höchstens zwölf Monate nach Ende des Mietverhältnisses Ansprüche geltend machen. Bei Eigentümerwechsel läuft das Mietverhältnis grundsätzlich weiter; der Käufer kann aber wegen Eigenbedarfs kündigen. Der Erwerb von Grundstücken, Miteigentumsanteilen oder bestimmten Rechten an Grundstücken kann eine Bewilligung nach den Grundverkehrsregeln erfordern. Das Amt für Justiz und die Grundverkehrsbehörde bearbeiten die Bewilligung. Ein bewilligungspflichtiges Geschäft muss innerhalb von vier Monaten eingereicht werden. Ein anerkanntes Interesse kann ein inländisches Wohnbedürfnis sein, also ein tatsächlicher Wohnbedarf in Liechtenstein. Liechtensteinische, schweizerische und EWR-Staatsangehörige mit erforderlichem Aufenthaltsstatus können nach den geltenden Regeln berechtigt sein; Drittstaatsangehörige benötigen grundsätzlich mindestens zehn ununterbrochene Aufenthaltsjahre. Typische Grenzen sind ein Grundstück und eine Stockwerkeinheit oder zwei Stockwerkeinheiten; Grundstücke sind grundsätzlich auf 1.440 Quadratmeter begrenzt. Wird die Bewilligung wegen eines künftigen Wohnbedürfnisses erteilt, kann als Auflage ein Umzug nach Liechtenstein innerhalb von drei Jahren festgelegt werden. Für Neubau, Umbau oder Abbruch von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie für eine Nutzungsänderung ist grundsätzlich eine Baubewilligung erforderlich. Das System eBaugesuchLI unterstützt Einreichung und Bearbeitung. Das Amt für Hochbau und Raumplanung (AHR) und die betroffene Gemeinde bearbeiten das Verfahren. Eine Voranfrage kann klären, ob ein Projekt vor Einreichung eines vollständigen Gesuchs umsetzbar ist. Die Wohnbauförderung ist ein zinsloses Landesdarlehen für Bau, eigentumsbezogenen Umbau oder Kauf. Antragstellende müssen grundsätzlich volljährig sein, in Liechtenstein wohnen und die liechtensteinische oder EWR-Staatsangehörigkeit besitzen oder als gleichgestellte schweizerische Antragstellende gelten. Das durchschnittliche Einkommen der vorangegangenen zwei Jahre darf im Allgemeinen CHF 112.200 nicht übersteigen; pro minderjährigem Kind erhöht sich die Grenze um CHF 5.000. Die Wohnung muss normalerweise 60 bis 150 Quadratmeter Nettowohnfläche aufweisen. Das Grunddarlehen beträgt CHF 67.300 bis CHF 168.300; bei verdichtetem Bauen erhöht es sich um ein Drittel. Die Auszahlung erfolgt nach Fertigstellung und Grundbucheintrag, die Rückzahlung beginnt im fünften Jahr. Das Darlehen ist im zweiten Rang abgesichert und mit einem Veräusserungsverbot verbunden. Die Vermietung einer geförderten Immobilie braucht grundsätzlich die Zustimmung des AHR und ist auf drei Jahre nach Fertigstellung oder Kauf begrenzt; bei begründetem Anlass kann eine Verlängerung auf höchstens fünf Jahre möglich sein. Ein Leerstand von mehr als einem Jahr, eine nicht bewilligte Nutzung oder unerlaubte Vermietung kann eine Rückzahlung samt Zinsen auslösen. Gefördertes Wohneigentum ist für die dauernde Eigennutzung vorgesehen und kann grundsätzlich erst nach vollständiger Rückzahlung verkauft werden. Mietbeiträge werden vom Amt für Soziale Dienste (ASD) verwaltet. Sie richten sich an Familien und Alleinerziehende mit unterhaltsberechtigten Kindern, die zur Miete wohnen und seit mindestens einem Jahr zivilrechtlichen Wohnsitz in Liechtenstein haben. Die Wohnung ist grundsätzlich für zwei Personen auf dreieinhalb Zimmer begrenzt; je weitere Person kommt ein Zimmer hinzu. Sie darf keinen luxuriösen oder ungewöhnlich hohen Ausstattungsstandard haben. Der Anspruch beginnt im Monat, in dem der vollständige Antrag gestellt wird; die Auszahlung erfolgt monatlich. Veröffentlichte Einkommensgrenzen des Haushalts betragen CHF 58.355 für eine Person, CHF 68.965 für zwei Personen, CHF 74.270 für drei, CHF 79.575 für vier und CHF 84.880 für fünf oder mehr Personen. Je nach Haushaltseinkommen und Haushaltsgrösse beträgt der Beitrag etwa CHF 233 bis CHF 1.379 monatlich. Eine offizielle englischsprachige Seite nennt für einen Dreipersonenhaushalt CHF 68.695; vor dem Vertrauen auf Grenzwerte oder Beträge sollte daher die aktuelle Rechtslage geprüft werden.