Vivienda en Madagascar

Entre los términos locales se encuentran logement, habitation y habitat para vivienda; maison individuelle o villa para una casa independiente; concession para una propiedad o recinto, y appartement o maison collective para un edificio compartido o de varias viviendas. Las opciones habituales incluyen alquilar, comprar un terreno o una vivienda, construir por cuenta propia, heredar o compartir la propiedad, alojarse con familiares o amistades, utilizar una vivienda proporcionada por el empleador y ocupar un inmueble de manera informal. Madagascar no cuenta con un proveedor nacional único de vivienda ni con un sistema universal de ayudas a la vivienda. La política nacional de vivienda y otros marcos relacionados orientan la actuación pública, pero no crean automáticamente un derecho individual a una vivienda o a una ayuda para el alquiler. Las condiciones de vivienda difieren mucho entre las zonas urbanas y rurales. En las ciudades son habituales las viviendas de alquiler y los asentamientos informales o no planificados; se ha informado que más del 60 % de la población urbana vive en estos asentamientos. Pueden existir inseguridad en los derechos sobre el terreno y exposición a riesgos. En las zonas rurales, es más habitual que las personas sean propietarias sin título formal. En todo el país, el censo de 2018 señaló que el 70,8 % de los suelos, el 71,9 % de las paredes y el 56 % de los tejados estaban hechos de materiales precarios. En 2021–2022, el 22,5 % de los hogares era propietario con título o escritura; la copropiedad con o sin título representaba el 1,4 % en cada caso; el 1,5 % vivía en una vivienda proporcionada por el empleador; el 0,9 % en occupation anarchique (ocupación irregular), y el 0,3 % en otras situaciones. Antes de comprar o construir una vivienda, comprueba la situación del terreno. Un titre foncier es un título de propiedad inscrito. El catastro registra información sobre el terreno. Un Certificat foncier acredita la propiedad privada de terrenos sin título formal, conocida como propriété foncière privée non titrée (PPNT; propiedad privada de tierras sin título), y en virtud del marco jurídico territorial de 2022 puede respaldar una compraventa, donación, herencia, arrendamiento, arrendamiento enfitéutico o hipoteca. Las tierras sin título ni Certificat foncier tienen documentación más débil y mayor incertidumbre en las transferencias. Los petits papiers informales no equivalen a un título registrado ni a un certificado. Solicita un Certificat de Situation Juridique (certificado de situación jurídica) expedido hace no más de tres meses y compáralo con los datos de la persona vendedora, el catastro, los límites del terreno y cualquier reclamación de copropiedad o herencia. Entre los organismos públicos pertinentes están el Ministère de l'Aménagement du Territoire et des Services Fonciers (MATSF; Ministerio de Ordenación del Territorio y Servicios de Tierras), la Direction Générale des Services Fonciers (DGSF; Dirección General de Servicios de Tierras), las comunas y demás collectivités territoriales décentralisées (autoridades territoriales descentralizadas), las oficinas locales de tierras y el Fokontany, la unidad administrativa local de barrio. Un notario o una agencia inmobiliaria cualificada puede ayudar en la transacción, pero su intervención no sustituye la comprobación de los documentos del terreno. Confirma el uso permitido del solar, las prescripciones urbanísticas, el plano de construcción, la exposición a inundaciones y otros peligros, los accesos y los servicios básicos. El permiso de construcción se tramita ante la oficina municipal o de urbanismo competente. Las instrucciones publicadas por Torolalana para comprar terrenos indican plazos aproximados de tramitación de unos diez días laborables para un plano regular, dos días para las prescripciones urbanísticas, 48 horas para la escritura de compraventa y cinco días laborables para la inscripción. Son objetivos de procedimiento, no plazos nacionales garantizados para todas las transacciones. Las tasas y los plazos reales varían según el caso y la comuna. La autoconstrucción suele financiarse con fondos propios, financiación informal, trabajo familiar o apoyo comunitario. Un certificado de propiedad del terreno también puede mejorar el acceso a crédito garantizado, pero no asegura la aprobación de un préstamo. Un contrato de alquiler debe identificar al arrendador, llamado bailleur, y al arrendatario, llamado preneur, además de la vivienda, el alquiler, llamado loyer, la fianza, llamada caution, las fechas de pago, la duración, las reparaciones y los cargos adicionales. La Ordonnance 62-100 de 1 de octubre de 1962 establece un marco especial central para los arrendamientos residenciales. En el alquiler mensual de una habitación sin amueblar, el total de la caution y el alquiler anticipado no puede superar dos mensualidades. Para un contrato de duración indefinida, el preaviso del arrendatario, llamado préavis, es de al menos un mes; por lo general, el arrendador debe dar tres meses. Un contrato de duración determinada suele terminar al llegar la fecha pactada, con arreglo al contrato y a la ley aplicable. Conserva el contrato firmado, los recibos de pago, un état des lieux (acta de estado del inmueble) que describa su estado al entregarlo y las constancias de solicitudes de reparación. Los procedimientos formales de desahucio y otros conflictos requieren el tribunal competente y un huissier, funcionario judicial encargado de notificaciones y ejecución; las prácticas informales no eliminan la obligación de seguir el procedimiento legal aplicable. La calidad de la vivienda no se puede deducir de si es propia o alquilada. En 2018, solo el 29,5 % de las viviendas tenía acceso a agua potable; la cifra era del 66 % en zonas urbanas y del 19,8 % en las rurales. Tenía electricidad el 38,1 % de las viviendas a escala nacional: el 71,5 % en zonas urbanas y el 29,2 % en las rurales. El 9,3 % contaba con inodoros con gestión segura y el 22,1 % con una eliminación adecuada de aguas residuales. Pregunta cómo se prestan el agua, la electricidad, los servicios sanitarios, la evacuación de aguas residuales, la recogida de residuos y las reparaciones, y comprueba si el servicio es fiable durante todo el año. JIRAMA puede intervenir en los servicios de agua y electricidad, pero la disponibilidad y las condiciones de conexión varían según el lugar. Se ha estimado que el déficit nacional de vivienda es de aproximadamente 1,73 millones de unidades. Esta cifra describe un problema general de oferta y no establece por sí sola el derecho de una persona a recibir una vivienda subvencionada. Por ello, una evaluación realista debe considerar la seguridad del régimen de tenencia, las pruebas contractuales o de propiedad, la calidad de la construcción, el acceso a los servicios, la asequibilidad, los riesgos de la ubicación y la posibilidad práctica de dejar o transferir el inmueble.