Logement au Mali

Au Mali, les formes courantes de logement comprennent la concession regroupant plusieurs ménages, la maison individuelle simple, la maison en banco, les immeubles d’appartements et les tentes. Une concession est une propriété résidentielle partagée comportant plusieurs espaces distincts pour les ménages. L’ENSAN 2024 a recensé les concessions regroupant plusieurs ménages comme forme la plus fréquente (58,2 %), suivies des maisons individuelles simples (20,5 %), des maisons en banco (8,2 %) et des immeubles d’appartements (2,7 %). Les murs et clôtures étaient principalement en banco, en matériaux durables ou semi-durables. À Bamako, la part des murs durables était bien plus élevée (78,1 %), tandis que les tentes étaient particulièrement répandues à Kidal et Ménaka. Le RGPH5 2022 recensait 2 % de la population comme nomade et 3,3 % des ménages comme nomades ; un ménage nomade n’a pas de domicile fixe et se déplace continuellement. Les habitants se logent par location privée, hébergement familial ou communautaire, autoconstruction progressive, acquisition coutumière, lotissement municipal ou privé, parcelle de l’État ou des collectivités, terrain viabilisé par l’ACI, logement social de l’OMH, logement fourni par l’employeur ou achat et construction financés par une banque. L’autoconstruction progresse souvent pièce par pièce. Les transferts coutumiers et ventes locales donnent parfois un accès plus rapide, mais une parcelle sans titre peut entraîner des ventes multiples, des revendications concurrentes, des documents contradictoires, une expulsion ou une démolition et un accès insuffisant aux routes, à l’eau, à l’assainissement ou à l’électricité. Une promesse locale ou un acte coutumier n’équivaut pas à un titre foncier. Les questions foncières formelles relèvent du ministère chargé de l’urbanisme, de l’habitat et des domaines de l’État, de la DNDC et de ses bureaux régionaux, des communes, du SIF ou du GUF, des géomètres agréés et, si nécessaire, des notaires. Une demande formelle peut exiger une demande timbrée, une pièce d’identité, un plan, un avant-projet et deux photographies. Le SIF ou le GUF traite notamment les demandes de titres, transferts, immatriculations, oppositions, hypothèques, cessions et renseignements cadastraux. Avant paiement, l’acheteur doit faire vérifier la parcelle et l’historique de propriété par la DNDC ou le service régional compétent. Le titre foncier est l’inscription d’un terrain au livre foncier. La procédure documentée prévoit un timbre de 500 francs CFA, une publicité de 30 jours et un avis de bornage au moins 15 jours avant l’opération. Une opposition doit être retirée, acceptée ou tranchée par un tribunal. Les informations administratives indiquent un délai maximal de six mois pour la procédure de titre ; une vérification distincte de propriété est annoncée à environ 5 000 francs CFA et jusqu’à deux jours. Les autres frais dépendent de l’acte, de la parcelle, du géomètre, de la publication et des taxes. Les documents de recherche recensent aussi un montant de 12 000 francs CFA pour certains timbres, un droit d’enregistrement de 15 % et un droit de mutation de 0,9 % ; les taux de mutation résidentielle prévus par la loi sur l’habitat citée sont de 2 % jusqu’à 8 000 000 de francs CFA, 5 % au-delà de 8 000 000 jusqu’à 15 000 000, 10 % au-delà de 15 000 000 jusqu’à 30 000 000 et 15 % au-delà de 30 000 000. Confirmez auprès de la DNDC et de la DGI le régime applicable à l’acte concerné. Un terrain de l’État peut être attribué par bail emphytéotique ou bail avec promesse de vente. Le bail emphytéotique crée un droit réel pour 50 ans, renouvelable une fois par accord exprès ; il est inscrit au livre foncier, entraîne une redevance annuelle et des obligations de mise en valeur, et peut être hypothéqué. Le bail avec promesse de vente dure au maximum 10 ans et n’est pas renouvelable ; la vente promise dépend de la mise en valeur, et son défaut peut entraîner la résiliation et la reprise du terrain. Sauf règle applicable contraire, les améliorations réalisées au terme d’un bail emphytéotique reviennent au bailleur sans indemnité. La réforme foncière de 2020 limite l’attribution directe aux parcelles résidentielles, restreint en général une personne à une seule parcelle, sauf deux parcelles adjacentes dans une même opération, et prévoit que certains certificats de possession ou de droits coutumiers puissent être convertis en titres. Les baux résidentiels peuvent être écrits ou, lorsque la règle applicable le permet, verbaux. Un bail écrit, les quittances et un état descriptif du logement fournissent de meilleures preuves. Le bailleur doit fournir un logement habitable, remédier aux vices cachés, protéger la jouissance paisible et effectuer les grosses réparations. Le locataire paie le loyer aux échéances convenues, utilise les lieux conformément à l’accord et conserve les preuves de paiement. La déclaration du bail indique son type, sa durée, son loyer et le contrat ; le portail officiel annonce un délai de déclaration de 30 jours calendaires après la signature. Un bailleur ne peut pas procéder sans risque à une expulsion privée sans intervention du tribunal et d’un huissier ou signification formelle. Les motifs documentés peuvent inclure l’expiration d’un bail à durée déterminée, des loyers impayés, la reprise du logement pour le bailleur ou sa famille, ou des travaux importants. Pour un bail à durée indéterminée, le préavis annoncé au bailleur est de six mois ; lorsque le bailleur reprend le logement pour son usage personnel, l’occupation dans les deux jours est indiquée comme pertinente pour l’éventuelle indemnisation. Les frais de saisine du tribunal civil sont indiqués à 8 000 francs CFA, avec un délai annoncé allant du jour même à un mois, auxquels s’ajoutent séparément les frais d’huissier et d’avocat. L’OMH est un établissement public qui participe au financement et à la mise en œuvre des programmes de logement social, aux attributions et transferts, au recouvrement des versements et à la gestion des logements et sites. Les critères, quotas, prix et dates de candidature dépendent de chaque programme ou appel. Certains programmes prévoient une location-accession, des versements mensuels ou des subventions publiques, mais l’offre est insuffisante au regard des besoins totaux. L’accès au crédit hypothécaire reste limité par les revenus irréguliers, le manque de titres et le financement à long terme restreint. Un produit BCS n’est qu’un exemple : ses conditions citées comprennent un salaire minimum de 300 000 francs CFA, un âge de 21 à 55 ans, un financement pouvant atteindre 50 000 000 de francs CFA, un taux minimum de 8 %, une hypothèque de premier rang sur un titre, une assurance et des versements échelonnés pour la construction de 30 %, 30 % et 40 %. Les produits de la BDM destinés aux Maliens de l’extérieur financent l’achat, la construction ou l’amélioration d’un logement sur trois à quinze ans, sous réserve des critères de la banque et du demandeur. L’accès aux services essentiels varie fortement. L’EDS 2018 recensait un accès à une source d’eau améliorée pour 69 % de la population (95 % en zone urbaine et 62 % en zone rurale), un assainissement amélioré pour 55 % et l’électricité pour 49 % (85 % en zone urbaine et 38 % en zone rurale). Ces données sont anciennes et ne décrivent pas la situation actuelle d’un logement particulier. À Bamako et en périphérie, les conflits de titres et la pression foncière sont particulièrement importants. Dans les régions du nord et du centre, le logement nomade, l’insécurité et les déplacements peuvent modifier les options disponibles. La réponse de l’OIM à la crise de 2025-2026 recensait 402 167 personnes déplacées internes en décembre 2024. Les réponses en matière de logement peuvent inclure l’hébergement par une famille d’accueil, les sites de déplacement, une aide au loyer ou en espèces, des kits d’abri, des réparations, la reconstruction et des abris plus durables et résilients au climat, selon l’accès et la sécurité.