Habitação na Mongólia

A Mongólia não tem uma única forma de habitação para todo o país. A definição estatística nacional inclui prédios de apartamentos, casas isoladas, casas em lotes cercados e dormitórios como casas; moradias do tipo ger incluem gers mongóis tradicionais e tendas teepee dos Tsaatan. No censo de 2022, foram registradas 941.547 famílias: 302.237 famílias, ou 32,1%, moravam em habitações com infraestrutura completa; 279.639, ou 29,7%, moravam em casas ou assentamentos sem infraestrutura completa; e 359.671, ou 38,2%, moravam em gers. Em Ulaanbaatar, 216.989 famílias, ou 50,1%, moravam em casas ou gers nos distritos de gers com infraestrutura deficiente. Uma habitação com infraestrutura completa dispõe de redes de eletricidade, aquecimento e água, banheiro interno, banho ou chuveiro interno e cozinha designada. Distritos de gers e muitos lotes com casas podem depender de sistemas parciais ou privados de aquecimento, água e saneamento. Verifique se a moradia pode ser usada no inverno, como é aquecida, se água e banheiro estão disponíveis dentro de casa, como a eletricidade é fornecida e se estradas e serviços continuam acessíveis na estação pertinente. As condições e a oferta habitacional diferem significativamente entre Ulaanbaatar, centros de aimags, centros de soums e áreas rurais. Os principais órgãos públicos têm responsabilidades diferentes. O Ministério da Construção e Desenvolvimento Urbano (MCUD) define políticas, normas e programas nacionais de habitação e construção. A Corporação Estatal de Habitação, ТОСК ou TOCK, administra programas habitacionais estatais e parte do estoque de habitação pública. A Agência de Política Habitacional de Ulaanbaatar (HPA) cuida de políticas habitacionais pertinentes à capital. Autoridades de aimags, da capital, distritos e soums tomam decisões locais sobre terras e moradias. A Autoridade Geral de Administração de Terras, Geodésia e Cartografia (GASR) trata de terras e cadastro, enquanto a Autoridade Geral de Registro Estatal registra direitos de propriedade e endereço. O Banco da Mongólia estabelece o quadro hipotecário, a Corporação Hipotecária da Mongólia (MIK) apoia a agregação e securitização de hipotecas e bancos comerciais avaliam cada mutuário. Para uma locação privada, use um contrato escrito que identifique as partes, a moradia, o prazo, aluguel, caução, serviços públicos, reparos, aviso prévio e estado do imóvel na entrega. Um contrato de locação residencial dá ao inquilino a posse e o uso da casa, prédio ou apartamento em troca do pagamento pontual do aluguel. O prazo pode ser determinado ou indeterminado, e normalmente há direitos de uso igual das áreas comuns. O locador deve informar o inquilino sobre obras de melhoria planejadas. Locação privada costuma ser combinada diretamente com o proprietário ou por meio de agente, e os documentos pedidos podem variar. As fontes não demonstram um sistema nacional centralizado de alocação para locações privadas comuns na Mongólia. Programas habitacionais estatais e locais usam processos separados de candidatura e seleção. A Resolução Governamental 81, de 11 de março de 2026, aprovou o regulamento para locar e transferir habitação estatal a cidadãos; as Resoluções anteriores 138 de 2019 e 216 de 2020 foram revogadas pelo ato atual. Elegibilidade, cotas, cauções, condições de pagamento e critérios de seleção dependem do regulamento vigente, projeto, cota e aviso da ТОСК ou da autoridade local responsável. A lógica dos programas pode priorizar famílias sem moradia própria ou possuída adequada, famílias em moradias inseguras ou não conformes e famílias afetadas pela reurbanização, mas essas categorias não criam direito automático a colocação nem garantia universal de habitação estatal. Um contrato de aluguel com opção de compra, chamado localmente түрээслээд өмчлөх, difere de uma locação comum. A propriedade não surge apenas porque o aluguel foi pago por muito tempo. Os pagamentos acordados, uma transferência legalmente válida e o registro na Autoridade de Registro de Direitos de Propriedade devem respaldar conjuntamente a transferência. O regulamento atual de habitação estatal rege novos caminhos públicos de aluguel com opção de compra; não se deve presumir que uma locação privada se transforme automaticamente em propriedade. Verifique a situação jurídica antes de comprar, alugar por prazo longo ou aceitar a transferência de uma moradia. Consulte o proprietário registrado, número do Registro Estatal, número do lote, decisão sobre a terra, mapa cadastral, endereço, situação dos serviços e, quando pertinente, documentos de conclusão da construção. Um apartamento tem seu próprio registro imobiliário e um direito relacionado ao lote de terra circundante. Um certificado registrado respalda a alegação de propriedade; uma alegação não registrada do vendedor representa alto risco. Para uma decisão de registro inicial de imóvel, o prazo máximo comprovado é de cinco dias úteis após o recebimento dos documentos originais de apoio pela autoridade. O registro de endereço ou migração após a mudança é uma tarefa separada e não substitui o registro imobiliário. Os direitos sobre a terra são especialmente importantes nos distritos de gers e lotes residenciais cercados. Para propriedade de uso familiar por cidadãos mongóis, a área máxima legal é de 0,07 hectares na capital, 0,35 hectares em um centro de aimag e 0,5 hectares em um centro de soum ou vila. A alocação depende do plano anual de terras, da decisão do governador competente, das condições e qualidade da terra, do número cadastral de campo e do registro. A família deve usar a terra legalmente e registrar posse, transferência ou penhor quando aplicável. Um ger em lote cercado pode constituir uma moradia funcional, mas sua presença não prova a propriedade registrada da terra. Cidadãos estrangeiros e apátridas não podem ser proprietários de terras na Mongólia, inclusive por casamento com cidadão mongol. A Constituição permite arrendar ou usar terras estatais por período e taxa determinados, conforme a lei. A situação imobiliária de um apartamento é separada da propriedade da terra; por isso, a elegibilidade, os documentos de transferência e o registro devem ser verificados para a transação específica, em vez de inferidos pelo tipo de moradia. O financiamento hipotecário geralmente passa por um banco comercial participante segundo as regras do Banco da Mongólia, com apoio da MIK ao sistema hipotecário mais amplo. Uma taxa de 6% para hipotecas habitacionais subsidiadas foi estabelecida para empréstimos concedidos a partir de 1º de outubro de 2020, pela alteração A-392, mas o acesso depende do financiamento atual do programa, análise do banco, renda, dívidas existentes, garantia, entrada, seguro e critérios do programa. Nem todo apartamento, casa ou lote com ger é elegível. Ao final de 2024, o Banco da Mongólia informou empréstimos hipotecários acumulados de MNT 9,2 trilhões para 133.000 famílias e alocação de MNT 480,2 bilhões do Fundo de Poupança ao programa hipotecário em 2024. Esses números descrevem a escala do programa, não o direito individual a um empréstimo. Os custos habitacionais incluem aluguel, caução, juros e entrada da hipoteca, serviços públicos, aquecimento, manutenção, registro da terra ou propriedade e impostos ou taxas aplicáveis. Não há um custo habitacional nacional único na Mongólia. O encargo varia conforme localização, tipo de moradia, estação, conexão aos serviços, situação do título e condições do programa. Durante a ocupação, cumpra o contrato de locação, empréstimo ou programa. Moradores de apartamentos geralmente compartilham áreas comuns, enquanto pessoas em gers ou lotes com casas costumam cuidar da manutenção do lote, aquecimento, água, saneamento e reparos por conta própria ou por meio de acordos privados. Guarde títulos, certificados registrais, registros cadastrais e de terra, contrato de locação ou empréstimo, comprovantes de pagamento, registros dos serviços e termo de entrega assinado. Venda, transferência ou baixa de hipoteca exige a atualização do registro pertinente. A mudança normalmente exige o aviso previsto no contrato, vistoria de entrega e acerto da caução. Não se deve presumir que uma habitação estatal ou direcionada possa ser sublocada ou transferida livremente; confira primeiro as condições vigentes do programa. Casos de reurbanização também exigem verificação separada do lote ou bem, termos de consentimento ou indenização e qualquer acomodação temporária.