Vivienda en Mongolia

Mongolia no tiene una única forma de vivienda en todo el país. La definición estadística nacional incluye edificios de apartamentos, casas independientes, casas en parcelas cercadas y dormitorios como viviendas; las viviendas ger incluyen los gers tradicionales mongoles y las tiendas cónicas de los tsaatan. En el censo de 2022 se registraron 941.547 hogares: 302.237, o el 32,1 %, vivían en viviendas con todos los servicios; 279.639, o el 29,7 %, en casas o asentamientos sin infraestructura completa; y 359.671, o el 38,2 %, en viviendas ger. En Ulán Bator, 216.989 hogares, o el 50,1 %, vivían en casas o gers de distritos ger con infraestructura deficiente. Una vivienda con todos los servicios tiene electricidad, redes de calefacción y agua, inodoro interior, baño o ducha interior y cocina designada. En los distritos ger y muchas parcelas con vivienda, la calefacción, el agua y el saneamiento pueden depender de sistemas parciales o privados. Compruebe si la vivienda sigue siendo habitable en invierno, cómo se calienta, si hay agua e inodoro dentro, cómo se suministra la electricidad y si las carreteras y los servicios siguen siendo accesibles en la estación correspondiente. Las condiciones y la oferta de vivienda varían mucho entre Ulán Bator, centros de aimag, centros de soum y zonas rurales. Los organismos públicos tienen responsabilidades distintas. El Ministerio de Construcción y Desarrollo Urbano (MCUD) establece la política, normas y programas nacionales de vivienda y construcción. La Corporación Estatal de Vivienda, ТОСК o TOCK, gestiona programas estatales y parte del parque de vivienda pública. La Agencia de Política de Vivienda de Ulán Bator (HPA) se ocupa de las políticas pertinentes de la capital. Las autoridades de aimag, la capital, distritos y soums toman decisiones locales sobre terrenos y vivienda. La Autoridad General de Administración de Tierras, Geodesia y Cartografía (GASR) gestiona asuntos catastrales y de tierras; la Autoridad General de Registro Estatal registra los derechos sobre bienes inmuebles y domicilios. El Banco de Mongolia establece el marco hipotecario, la Corporación Hipotecaria de Mongolia (MIK) respalda la agrupación y titulización de hipotecas, y los bancos comerciales evalúan a cada prestatario. Para un alquiler privado, utilice un contrato escrito que identifique a las partes, vivienda, plazo, alquiler, depósito, servicios, reparaciones, reglas de aviso y estado de entrega. Un arrendamiento residencial concede al inquilino la posesión y uso de una casa, edificio o apartamento a cambio del pago puntual del alquiler. El plazo puede ser fijo o indefinido, y normalmente se tiene derecho a usar las zonas comunes en igualdad de condiciones. El propietario debe informar al inquilino de las obras de mejora previstas. Los alquileres privados suelen acordarse directamente con el propietario o mediante un agente, y los documentos solicitados varían. No se ha acreditado un sistema central nacional para asignar alquileres privados ordinarios en Mongolia. Los programas estatales y locales de vivienda utilizan procesos separados de solicitud y selección. La Resolución gubernamental 81, de 11 de marzo de 2026, aprobó la regulación sobre alquiler y transferencia de viviendas estatales a ciudadanos; las resoluciones anteriores 138 de 2019 y 216 de 2020 quedaron derogadas por el acto vigente. La admisibilidad, cuotas, depósitos, condiciones de pago y criterios de selección dependen de la regulación, proyecto, cuota y convocatoria vigentes de ТОСК o de la autoridad local responsable. El programa puede priorizar hogares sin vivienda adecuada propia o poseída, en viviendas inseguras o no conformes y afectados por reurbanizaciones, pero esas categorías no generan una asignación automática ni una garantía universal de vivienda pública. Un acuerdo de alquiler con opción a compra, llamado localmente түрээслээд өмчлөх, difiere de un arrendamiento ordinario. La propiedad no se adquiere simplemente por haber pagado alquiler durante mucho tiempo. Los pagos acordados, una transmisión jurídicamente válida y la inscripción ante el Registro Estatal de Derechos de Propiedad deben respaldar la transmisión. La regulación vigente sobre vivienda estatal rige las nuevas vías públicas de alquiler con opción a compra; no se debe suponer que un alquiler privado se convierte automáticamente en propiedad. Compruebe la situación jurídica antes de comprar, alquilar a largo plazo o aceptar una transmisión de vivienda. Revise el titular registrado, número de Registro Estatal, número de parcela, decisión sobre el terreno, mapa catastral, domicilio, servicios y, cuando corresponda, documentos de puesta en servicio del edificio. El apartamento tiene su propio expediente de bien inmueble y un derecho vinculado a la parcela circundante. Un certificado registrado respalda la reclamación de propiedad; una afirmación no registrada del vendedor implica un riesgo alto. Para una decisión inicial de inscripción de un bien inmueble, el plazo máximo acreditado es de cinco días laborables desde que la autoridad recibe los documentos justificativos originales. El registro de domicilio o migración tras la mudanza es un trámite distinto y no sustituye al registro de la propiedad. Los derechos sobre el terreno son especialmente importantes en los distritos ger y las parcelas cercadas. Para la propiedad de terrenos destinados al uso familiar por ciudadanos mongoles, la superficie máxima legal es de 0,07 hectáreas en la capital, 0,35 hectáreas en un centro de aimag y 0,5 hectáreas en un centro de soum o aldea. La asignación depende del plan anual de tierras, la decisión del gobernador competente, la condición y calidad del terreno, el número catastral de campo y la inscripción. Los hogares deben usar legalmente el terreno y registrar, cuando corresponda, su posesión, transmisión o pignoración. Un ger en una parcela cercada puede constituir una vivienda funcional, pero su presencia no demuestra que la propiedad del terreno esté registrada. Los ciudadanos extranjeros y las personas apátridas no pueden ser propietarios de tierras en Mongolia, tampoco mediante matrimonio con un ciudadano mongol. La Constitución permite que el Estado arriende o autorice el uso de terrenos por un periodo y una tarifa determinados, conforme a la ley. La condición de bien inmueble de un apartamento es distinta de la propiedad del terreno; por eso, deben verificarse la admisibilidad, los documentos de transmisión y el registro de cada transacción, en lugar de deducirlos del tipo de vivienda. La financiación hipotecaria suele tramitarse con un banco comercial participante conforme a las normas del Banco de Mongolia; MIK respalda el sistema hipotecario general. Una tasa subvencionada del 6 % se estableció para préstamos concedidos desde el 1 de octubre de 2020 mediante la modificación A-392, pero el acceso depende de la financiación vigente del programa, evaluación bancaria, ingresos, deuda existente, garantías, entrada, seguro y criterios del programa. No todos los apartamentos, casas o parcelas ger reúnen los requisitos. A finales de 2024, el Banco de Mongolia informó de préstamos hipotecarios acumulados por 9,2 billones MNT a 133.000 hogares y una asignación de 480.200 millones MNT del Fondo de Ahorro al programa hipotecario en 2024. Estas cifras describen la escala del programa, no el derecho individual a un préstamo. Los costes de vivienda incluyen alquiler, depósito, intereses y entrada de hipoteca, servicios, calefacción, mantenimiento, inscripción de terrenos o propiedades e impuestos o tasas aplicables. Mongolia no tiene un único coste nacional fijo de vivienda. La carga varía por ubicación, tipo de vivienda, estación, conexión a servicios, situación del título y condiciones del programa. Durante la ocupación, cumpla el contrato de arrendamiento, préstamo o programa. Los residentes de apartamentos suelen compartir zonas comunes; quienes usan gers o parcelas con vivienda suelen encargarse por sí mismos o mediante acuerdos privados del mantenimiento de la parcela, calefacción, agua, saneamiento y reparaciones. Conserve títulos, certificado registral, registros catastrales y de tierras, contrato de arrendamiento o préstamo, comprobantes de pago, registros de servicios y acta de entrega firmada. Una venta, transmisión o liberación de hipoteca requiere la actualización registral pertinente. Para mudarse, normalmente se debe cumplir el plazo de aviso del contrato, realizar una inspección de entrega y conciliar el depósito. No suponga que la vivienda pública o dirigida a grupos específicos se puede subarrendar o transmitir libremente: compruebe primero las condiciones vigentes del programa. Los casos de reurbanización también requieren una comprobación independiente de la parcela o el bien, condiciones de consentimiento o indemnización y cualquier alojamiento temporal.