Logement en Mongolie

La Mongolie n’a pas de forme de logement unique à l’échelle nationale. La définition des statistiques nationales inclut comme logements les immeubles d’appartements, les maisons individuelles, les maisons sur parcelles clôturées et les dortoirs ; les habitations sous forme de yourte comprennent les yourtes mongoles traditionnelles et les tentes des Tsaatan. Au recensement de 2022, 941,547 ménages ont été dénombrés : 302,237 ménages, soit 32.1 %, vivaient dans des logements entièrement équipés ; 279,639, soit 29.7 %, dans des maisons ou des quartiers dépourvus d’infrastructures complètes ; et 359,671, soit 38.2 %, dans des habitations sous forme de yourte. À Oulan-Bator, 216,989 ménages, soit 50.1 %, vivaient dans des maisons ou des yourtes de quartiers de yourtes dont les infrastructures sont insuffisantes. Un logement entièrement équipé dispose de l’électricité, de réseaux de chauffage et d’eau, de toilettes intérieures, d’une baignoire ou douche intérieure et d’une cuisine désignée. Les quartiers de yourtes et de nombreuses parcelles de maisons individuelles dépendent plutôt de systèmes partiels ou privés de chauffage, d’approvisionnement en eau et d’assainissement. Vérifiez si le logement reste utilisable en hiver, son mode de chauffage, la présence d’eau et de toilettes à l’intérieur, l’alimentation électrique et l’accès aux routes et aux services selon la saison. Le logement et son offre diffèrent fortement entre Oulan-Bator, les centres d’aimag et de soum et les zones rurales. Les principaux organismes publics ont des responsabilités distinctes. Le ministère de la Construction et du Développement urbain (MCUD) définit la politique nationale en matière de logement et de construction, les normes et les programmes. La Société nationale du logement, appelée ТОСК ou TOCK, administre les programmes de logement publics et une partie du parc immobilier public. L’Agence de la politique du logement d’Oulan-Bator (HPA) s’occupe des politiques pertinentes pour la capitale. Les autorités de l’aimag, de la capitale, des districts et des soums prennent des décisions locales relatives aux terrains et au logement. L’Autorité générale de l’administration foncière, de la géodésie et de la cartographie (GASR) traite les questions foncières et cadastrales, tandis que l’Autorité générale de l’enregistrement public inscrit les droits de propriété et d’adresse. La Banque de Mongolie établit le cadre hypothécaire, la Société mongole des prêts hypothécaires (MIK) soutient la mutualisation et la titrisation des prêts hypothécaires et les banques commerciales évaluent chaque emprunteur. Pour une location privée, utilisez un contrat écrit précisant les parties, le logement, la durée, le loyer, le dépôt de garantie, les charges, les réparations, le préavis et l’état des lieux. Un bail résidentiel confère au locataire la possession et l’usage d’une maison, d’un immeuble ou d’un appartement en contrepartie d’un loyer payé dans les délais. La durée peut être fixe ou indéterminée ; les parties communes sont normalement soumises à un droit d’usage égal. Le propriétaire devrait informer le locataire des travaux d’amélioration prévus. Les locations privées sont souvent conclues directement avec le propriétaire ou par l’intermédiaire d’un agent, et les documents demandés peuvent varier. Les sources disponibles ne font pas état d’un système centralisé d’attribution à l’échelle nationale pour les locations privées ordinaires en Mongolie. Les programmes de logement publics ou locaux prévoient une procédure distincte de demande et de sélection. La résolution gouvernementale 81 du 11 mars 2026 a approuvé le règlement relatif à la location et au transfert de logements appartenant à l’État aux citoyens ; les résolutions antérieures 138 de 2019 et 216 de 2020 ont été abrogées par le nouvel acte. Les critères d’admissibilité, quotas, dépôts, modalités de paiement et critères de sélection dépendent du règlement en vigueur, du projet, du quota et de l’avis de ТОСК ou de l’autorité locale compétente. Les programmes peuvent privilégier les ménages sans logement adéquat possédé ou détenu, les ménages vivant dans des logements dangereux ou non conformes, et ceux touchés par un réaménagement ; ces catégories ne confèrent cependant ni attribution automatique ni garantie universelle de logement public. Un contrat de location-accession, appelé localement түрээслээд өмчлөх, est différent d’un bail ordinaire. La propriété ne s’acquiert pas simplement après de longues années de loyer. Les paiements convenus, un transfert juridiquement valable et son enregistrement auprès du Registre des droits de propriété doivent tous étayer le transfert. Le règlement actuel sur les logements publics régit les nouveaux parcours publics de location-accession ; un bail privé ne se transforme pas automatiquement en propriété. Vérifiez la situation juridique avant d’acheter, de louer à long terme ou d’accepter un transfert de logement. Examinez le propriétaire enregistré, le numéro d’enregistrement public, le numéro de parcelle, la décision foncière, le plan cadastral, l’adresse, l’état des services et, le cas échéant, les documents de réception du bâtiment. Un appartement dispose de son propre dossier immobilier et d’un droit connexe sur la parcelle de terrain avoisinante. Un certificat enregistré étaye la revendication de propriété ; une revendication de vendeur non enregistrée présente un risque élevé. Pour la décision initiale d’immatriculation d’un bien immobilier, le délai maximal documenté est de cinq jours ouvrables à compter de la réception par l’autorité des pièces justificatives originales. L’enregistrement de l’adresse ou de la migration après un déménagement est une démarche distincte et ne remplace pas l’enregistrement de la propriété. Les droits fonciers sont particulièrement importants dans les quartiers de yourtes et pour les parcelles clôturées de maisons individuelles. Pour la propriété à usage familial des citoyens mongols, la superficie maximale légale est de 0.07 hectare dans la capitale, de 0.35 hectare dans un centre d’aimag et de 0.5 hectare dans un centre de soum ou de village. L’attribution dépend du plan foncier annuel, de la décision du gouverneur compétent, de l’état et de la qualité du terrain, du numéro cadastral et de l’enregistrement. Le ménage doit utiliser légalement son terrain et enregistrer, le cas échéant, sa possession, son transfert ou son nantissement. Une yourte sur une parcelle clôturée peut constituer un logement fonctionnel, mais sa présence ne prouve pas que la propriété du terrain est enregistrée. Les citoyens étrangers et les apatrides ne peuvent pas être propriétaires fonciers en Mongolie, y compris par mariage avec un citoyen mongol. La Constitution autorise la location ou l’utilisation de terrains publics pour une durée et une redevance déterminées par la loi. La qualité immobilière d’un appartement est distincte de la propriété foncière ; l’admissibilité, les documents de transfert et l’enregistrement doivent donc être vérifiés pour la transaction précise plutôt que déduits du type de logement. Les prêts hypothécaires sont généralement accordés par l’intermédiaire d’une banque commerciale participante selon les règles de la Banque de Mongolie, la MIK soutenant le système hypothécaire au sens large. Un taux hypothécaire subventionné de 6 % a été fixé pour les prêts accordés à compter du 1 octobre 2020 par l’amendement A-392, mais l’accès dépend du financement actuel du programme, de l’évaluation bancaire, des revenus, des dettes existantes, des garanties, de l’apport personnel, de l’assurance et des critères du programme. Tous les appartements, maisons ou terrains avec yourte ne sont pas admissibles. Fin 2024, la Banque de Mongolie faisait état d’un montant cumulé de prêts hypothécaires de MNT 9.2 billions pour 133,000 ménages et d’une allocation de MNT 480.2 milliards provenant du Fonds d’épargne au programme hypothécaire en 2024. Ces chiffres illustrent l’ampleur du programme, et non le droit individuel à obtenir un prêt. Les coûts de logement comprennent le loyer, le dépôt de garantie, les intérêts hypothécaires et l’apport personnel, les charges, le chauffage, l’entretien, l’enregistrement foncier ou immobilier et les impôts ou frais applicables. Il n’existe pas en Mongolie de coût national uniforme du logement. La charge varie selon le lieu, le type de logement, la saison, le raccordement aux services, le statut du titre et les conditions du programme. Pendant l’occupation, respectez le bail, le contrat de prêt ou la convention du programme. Les résidents d’appartements partagent généralement les parties communes ; les occupants de yourtes ou de parcelles de maisons individuelles assurent souvent eux-mêmes, ou par des arrangements privés, l’entretien de la parcelle, le chauffage, l’approvisionnement en eau, l’assainissement et les réparations. Conservez les actes de propriété, le certificat du registre, les documents cadastraux et fonciers, le bail ou contrat de prêt, les justificatifs de paiement, les relevés des services et le procès-verbal d’état des lieux signé. Une vente, un transfert ou une mainlevée d’hypothèque exige la mise à jour du registre concerné. Un déménagement exige normalement le préavis prévu au contrat, un état des lieux de sortie et le décompte du dépôt de garantie. Ne présumez pas qu’un logement public ou ciblé peut être sous-loué ou transféré librement : vérifiez d’abord les conditions du programme en vigueur. Les dossiers de réaménagement exigent également de vérifier séparément la parcelle ou le bien, les conditions de consentement ou d’indemnisation et les éventuelles solutions de logement temporaire.