മ്യാൻമറിലെ ഭവനം

മ്യാൻമറിലെ ഭവനക്രമീകരണങ്ങൾക്ക് രാജ്യവ്യാപകമായി ഒരൊറ്റ പ്രവേശനമോ രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടിയോ ഇല്ല. നിർമാണ മന്ത്രാലയവും അതിന്റെ നഗര-ഭവന വികസന വകുപ്പും (DUHD) ദേശീയ ചുമതലകൾ വഹിക്കുന്നു. സംസ്ഥാന-മേഖലാ അധികാരികൾ, നെയ് പ്യി താവ് സ്ഥാപനങ്ങൾ, നഗരവികസന കമ്മിറ്റികൾ, പൊതുഭരണ വകുപ്പ്, പ്രാദേശിക ഭൂമി ഓഫീസുകൾ എന്നിവ ഭവനഭരണത്തിന്റെ വിവിധ ഭാഗങ്ങൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നു. യാങ്ഗോൺ നഗരവികസന കമ്മിറ്റി (YCDC) യാങ്ഗോണിൽ പ്രത്യേക പ്രസക്തിയുള്ളതാണ്. കാർഷിക ഭൂമി മാനേജ്മെന്റ്-സ്ഥിതിവിവരക്കണക്ക് വകുപ്പ് ഗ്രാമീണ ഭൂമിയുടെ പ്രധാന രേഖകൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നു. നഗരങ്ങൾ, പ്രദേശങ്ങൾ, ഗ്രാമങ്ങൾ എന്നിവ അനുസരിച്ച് നടപടികളും ഉത്തരവാദപ്പെട്ട ഓഫീസുകളും മാറാം. 2024-ലെ മ്യാൻമർ ജനസംഖ്യ-ഭവന സെൻസസ് 7,780,926 കുടുംബങ്ങളെ ഉൾപ്പെടുത്തി. 84.6% കുടുംബങ്ങൾ സ്വന്തം വീടുകളിലും 10.9% വാടകവീടുകളിലും താമസിക്കുന്നതായി രേഖപ്പെടുത്തി. നഗരങ്ങളിൽ 69.0% കുടുംബങ്ങൾ സ്വന്തം വീടുകളിലും 23.2% വാടകവീടുകളിലും താമസിച്ചു. ഗ്രാമപ്രദേശങ്ങളിൽ ഈ കണക്കുകൾ യഥാക്രമം 93.9%, 3.6% ആയിരുന്നു. ഇവ കുടുംബങ്ങളുടെ താമസരീതിയെ വിവരിക്കുന്ന കണക്കുകളാണ്; ഓരോ താമസക്കാരനും സുരക്ഷിതമായ നിയമപരമായ ഉടമസ്ഥാവകാശമോ ഔപചാരിക വാടകക്കരാറോ ഉണ്ടെന്ന് ഇവ ഉറപ്പാക്കുന്നില്ല. ഭവനനിലവാരവും സേവനങ്ങളും വ്യത്യാസപ്പെടുന്നു. മൂന്ന് മുറികളുള്ള വീടുകളാണ് ഏറ്റവും സാധാരണമായത്; ഭവനയൂണിറ്റുകളുടെ 34.2%. ഒറ്റമുറി വീടുകൾ നഗരയൂണിറ്റുകളുടെ 16.0%വും ഗ്രാമീണ യൂണിറ്റുകളുടെ 8.9%വും ആയിരുന്നു. രാജ്യത്തുടനീളം 9.5% കുടുംബങ്ങളിൽ ഒരു മുറി രണ്ടിലധികം പേർ പങ്കിട്ടു; നഗരങ്ങളിൽ 11.9%വും ഗ്രാമങ്ങളിൽ 8.0%വും. വൈദ്യുതി ശൃംഖലയിലെ വൈദ്യുതി 66.3% കുടുംബങ്ങൾക്ക് ലഭിച്ചു: നഗരങ്ങളിൽ ഏകദേശം 91%ത്തിനും ഗ്രാമങ്ങളിൽ 52%ത്തിനും. സൗരവെളിച്ചം 19.8% കുടുംബങ്ങൾ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്തു; നഗരങ്ങളിൽ ഏകദേശം 3%വും ഗ്രാമങ്ങളിൽ 30%വും. 81% വീടുകളിൽ പ്രത്യേക അടുക്കളയുണ്ടായിരുന്നു; നഗരത്തിലെ 10% വീടുകളിലും ഗ്രാമത്തിലെ 7% വീടുകളിലും അടുക്കളയില്ലായിരുന്നു. നഗരങ്ങളിൽ സ്വകാര്യ വാടകവീടുകൾക്ക് പ്രത്യേക പ്രാധാന്യമുണ്ട്. വാടകക്കരാർ എഴുത്തിലോ അനൗപചാരികമായോ ആകാം; ക്രമീകരണം എങ്ങനെ പ്രവർത്തിക്കുമെന്ന് പലപ്പോഴും വീട്ടുടമയും ഇടനിലക്കാരനും പ്രാദേശിക രീതികളും നിർണയിക്കുന്നു. വാടകയോ നിക്ഷേപത്തുകയോ നൽകുന്നതിന് മുമ്പ്, വീട് വാടകയ്ക്ക് നൽകാൻ വീട്ടുടമയ്ക്ക് അധികാരമുണ്ടോ, ലഭ്യമായ ഉടമസ്ഥരേഖ എന്താണ്, ഭൂവിനിയോഗ നിലയും നിലവിലെ ബാധ്യതകളും എന്താണ്, അടിസ്ഥാനസേവനങ്ങളുടെ കണക്ഷനുകളുണ്ടോ, പ്രാദേശിക തിരിച്ചറിയൽ അല്ലെങ്കിൽ താമസവിവര റിപ്പോർട്ടിങ് നിബന്ധനകളുണ്ടോ എന്നിവ പരിശോധിക്കുക. നിലവിലെ വാടകകളുടെയും നിക്ഷേപത്തുകകളുടെയും വിശ്വസനീയമായ ദേശീയ പട്ടികയോ രാജ്യവ്യാപകമായ ഡിജിറ്റൽ വാടക രജിസ്ട്രേഷൻ പോർട്ടലോ സ്ഥിരീകരിച്ചിട്ടില്ല. Urban Rent Control Act 1960 പ്രാദേശിക നിയമസ്രോതസ്സായി രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ അതിന്റെ നിലവിലെ പരിധി, ഒഴിവാക്കലുകൾ, നടപ്പാക്കൽ എന്നിവ എല്ലായിടത്തും ഒരുപോലെയല്ല; അതിനാൽ യഥാർത്ഥ കരാറും പ്രാദേശിക രീതികളും പ്രത്യേകം പരിശോധിക്കണം. ഉടമസ്ഥാവകാശവും ഭൂവിനിയോഗവും ഉടമസ്ഥാവകാശ രേഖകൾ, ആധാരങ്ങൾ, പാട്ടക്കരാറുകൾ അല്ലെങ്കിൽ ഉപയോഗാവകാശങ്ങൾ എന്നിവയുമായി ബന്ധപ്പെട്ടേക്കാം. രേഖകളിൽ Town Land Roll, grant, ഗ്രാമപ്രദേശത്തെ ഭൂമിയാധാരം, Town Form 7, Forms 105, 106, മുദ്രയിട്ടതോ മുദ്രയിടാത്തതോ ആയ വിൽപ്പനക്കരാർ എന്നിവ ഉൾപ്പെടാം. ഒരു രേഖ മാത്രം നിയമപരമായി സുരക്ഷിതമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം സ്വതവേ തെളിയിക്കുന്നില്ല. കൈമാറ്റരേഖകളും പഴയ രേഖാശേഖരങ്ങളും ചിതറിക്കിടക്കാം; രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാത്ത കൈമാറ്റങ്ങൾ തെളിവ് ലഭിക്കാതിരിക്കാനും നഷ്ടമുണ്ടാകാനും ഉള്ള അപകടസാധ്യത കൂട്ടുന്നു. പണമടയ്ക്കുന്നതിന് മുമ്പ് വാങ്ങുന്നയാൾ രേഖ ബന്ധപ്പെട്ട രജിസ്ട്രിയുമായോ ഭൂമിരേഖയുമായോ താരതമ്യം ചെയ്യുകയും വിൽപ്പനക്കാരന്റെ അധികാരം ഉറപ്പാക്കുകയും മറ്റുള്ളവരുടെ അവകാശവാദങ്ങളോ ബാധ്യതകളോ ഉണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുകയും വേണം. യോഗ്യതയുള്ള കോണ്ടോമിനിയങ്ങൾക്ക് Condominium Law 2016 കൂടുതൽ വ്യക്തമായ ചട്ടക്കൂട് നൽകുന്നു. രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത പൊതുഭൂമിയിൽ കുറഞ്ഞത് ആറുനിലയും കുറഞ്ഞത് 20,000 ചതുരശ്ര അടി വിസ്തീർണവുമുള്ള കെട്ടിടമാണ് കോണ്ടോമിനിയം; നഗര-ഭവന വികസന വകുപ്പിന്റെയും Condominium Administrative Committee-യുടെയും അനുമതി ഇതിന് ആവശ്യമാണ്. നിർമാണം പൂർത്തിയാക്കി താമസാനുമതി ലഭിച്ചശേഷം കോണ്ടോമിനിയം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുകയും യൂണിറ്റ് രജിസ്ട്രേഷൻ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് നൽകുകയും ചെയ്യാം. ഉടമസ്ഥാവകാശ കൈമാറ്റരേഖ 30 ദിവസത്തിനകം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യണം; സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസും ബാധകമാണ്. ബാധകമായ ചട്ടങ്ങൾ പാലിച്ച് രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത യൂണിറ്റിന്റെ ഉടമയ്ക്ക് സാധാരണയായി അത് വിൽക്കാനും വാടകയ്ക്ക് നൽകാനും അവകാശമായി കൈമാറാനും പണയംവയ്ക്കാനും കഴിയും. ഉടമകൾ പരിപാലനനിധിയിലേക്ക് സംഭാവന നൽകുകയും പ്രസക്തമായ വാടക-താമസ വിവരങ്ങൾ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുകയും നവീകരണത്തിനും പൊതുസ്വത്തിനുമായി ഭരണസമിതി നിശ്ചയിക്കുന്ന ചട്ടങ്ങൾ പാലിക്കുകയും വേണം. മ്യാൻമറിലെ നിയമം വിദേശികൾക്ക് സ്ഥാവരസ്വത്ത് വാങ്ങൽ, വിൽപ്പന, സമ്മാനമായി നൽകൽ, പണയംവയ്ക്കൽ, കൈമാറ്റം, മറ്റ് തരത്തിലുള്ള കൈമാറ്റങ്ങൾ എന്നിവ നിയന്ത്രിക്കുന്നു. ബാധകമായ നിയമചട്ടക്കൂടിനുള്ളിൽ വാടകയ്ക്ക് താമസിക്കാം. കോണ്ടോമിനിയം സംവിധാനത്തിൽ പരിമിതമായ ഒരു ഒഴിവുണ്ട്: ഒരു കോണ്ടോമിനിയത്തിലെ യൂണിറ്റുകളുടെ 40% വരെ വിദേശികൾക്ക് കൈവശം വയ്ക്കാം; വാങ്ങലിന് വിദേശത്തുനിന്ന് നിയമാനുസൃതമായി അയച്ച വിദേശനാണയം ഉപയോഗിക്കണം. രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത കോണ്ടോമിനിയം യൂണിറ്റിന് അനൗപചാരികമായി വാങ്ങിയ അപ്പാർട്ട്മെന്റിനേക്കാൾ ശക്തമായ നിയമപരമായ അടിത്തറയുണ്ട്; എന്നിരുന്നാലും രജിസ്ട്രേഷൻ, വിദേശ ഉടമസ്ഥാവകാശ പരിധി, പണമടയ്ക്കൽ നിബന്ധനകൾ എന്നിവ പരിശോധിക്കണം. പൊതു-സാമൂഹിക ഭവനങ്ങൾ പൊതുവായ ഒരു ദേശീയ അവകാശത്തിലൂടെയല്ല, പ്രത്യേക പദ്ധതികളിലൂടെയാണ് ലഭിക്കുന്നത്. 2030-ഓടെ സർക്കാർ ധനസഹായവും സർക്കാർ-സ്വകാര്യ പങ്കാളിത്തമോ നിർമിച്ച് പ്രവർത്തിപ്പിച്ച് കൈമാറുന്ന ക്രമീകരണങ്ങളോ വഴി 330 നഗരങ്ങളിലായി പത്ത് ലക്ഷം മുറികൾ ഒരുക്കാനാണ് നിർമാണ മന്ത്രാലയം പദ്ധതിയിട്ടത്. യാങ്ഗോൺ, മണ്ടാലെ, നെയ് പ്യി താവ് എന്നിവിടങ്ങളിൽ പൊതുവാടക ഭവന പദ്ധതികൾ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്തിട്ടുണ്ട്. 2023-ലെ യാങ്ഗോണിലെ ആദ്യ പദ്ധതിയെക്കുറിച്ചുള്ള റിപ്പോർട്ടിൽ കുറഞ്ഞ വരുമാനമുള്ള കുടുംബങ്ങൾ, വിരമിച്ചവരോ ഉടൻ വിരമിക്കാനിരിക്കുന്നവരോ ആയ സർക്കാർ ഉദ്യോഗസ്ഥർ, കുറഞ്ഞ വേതനമുള്ള ജീവനക്കാർ എന്നിവർക്കായി 194 കെട്ടിടങ്ങളും 3,104 അപ്പാർട്ട്മെന്റുകളും പരാമർശിച്ചു. നിലവിലെ താമസലഭ്യത, വാടകത്തുക, അപേക്ഷാകാലയളവ് എന്നിവ ലഭ്യമായ പഠനത്തിൽ സ്ഥിരീകരിച്ചിട്ടില്ല. സാമൂഹിക സുരക്ഷാ ബോർഡിന്റെ ഭവനപദ്ധതികൾ ഇൻഷുറൻസ് പരിരക്ഷയുള്ള പൗരന്മാരോടും പൗരത്വം നേടിയവരോടും ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. ഭവനനിധിയിലേക്കുള്ള സംഭാവനയും പലിശയും ചേർന്ന് കുറഞ്ഞത് 30% ആകുന്നതോ ഒറ്റത്തവണയായി 30% നൽകുന്നതോ മുൻഗണനയ്ക്ക് ബന്ധപ്പെട്ടു വരാം. ഇത് പദ്ധതി-സ്ഥിതി അടിസ്ഥാനത്തിലുള്ള ക്രമീകരണമാണ്; എല്ലാവർക്കും ഉറപ്പുള്ള പൊതുഭവനാവകാശമല്ല. അനൗപചാരിക കുടിയേറ്റങ്ങൾ പ്രത്യേകിച്ച് യാങ്ഗോണിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്. പഴയൊരു കണക്കിൽ ഏകദേശം 423 കുടിയേറ്റങ്ങളും 365,000 ആളുകളും ഉൾപ്പെട്ടിരുന്നു; ഈ കണക്ക് മ്യാൻമർ മുഴുവൻ ബാധകമാണെന്ന് കരുതരുത്. ഇത്തരം ക്രമീകരണങ്ങളിൽ താമസാവകാശത്തിന്റെ സുരക്ഷ കുറവായിരിക്കാം, അടിസ്ഥാനസൗകര്യങ്ങൾ ഉറപ്പില്ലാതിരിക്കാം, അപകടങ്ങൾക്കും ഒഴിപ്പിക്കലിനും സാധ്യതയുണ്ടാകാം. മെച്ചപ്പെടുത്തലോ പുനരധിവാസമോ ഓരോ കേസിനെയും ആശ്രയിക്കുന്നു; ലഭ്യമായ പഠനത്തിൽ രാജ്യവ്യാപകമായ നിയമവിധേയമാക്കൽ നടപടിപാത സ്ഥാപിച്ചിട്ടില്ല. ഭവനക്രമീകരണം അവസാനിപ്പിക്കുന്ന രീതി അതിന്റെ തരത്തെ ആശ്രയിക്കുന്നു. സ്വകാര്യ വാടകബന്ധം കരാറും ബാധകമായ വാടക നിയമവും അനുസരിച്ചാണ് അവസാനിക്കുന്നത്. രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത കോണ്ടോമിനിയത്തിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം ആവശ്യമായ രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടിയിലൂടെ കൈമാറുന്നു. പൊതുവാടക ഭവനത്തിന് ബന്ധപ്പെട്ട പദ്ധതിയുടെ ചട്ടങ്ങളും സമയപരിധികളും ബാധകമാണ്. അനൗപചാരിക താമസത്തിൽ നിന്ന് ഒഴിപ്പിക്കപ്പെടൽ, പണം നഷ്ടപ്പെടൽ, അവിടെ താമസിച്ചിരുന്നതായി തെളിയിക്കാൻ പ്രയാസം എന്നിവയുടെ അപകടം കൂടുതലാണ്. ഔപചാരിക പരാതിയും കോടതി നടപടിയും സ്ഥലത്തിനനുസരിച്ച് മാറുന്നു. സംഘർഷബാധിതമോ പ്രവേശനം നിയന്ത്രിതമോ ആയ പ്രദേശങ്ങളിലെ സെൻസസ് വിവരങ്ങൾ അപൂർണ്ണമോ കണക്കുകൂട്ടിയതോ ആയിരിക്കാം; അതിനാൽ ദേശീയ ശരാശരികൾ എല്ലാ പ്രദേശങ്ങളെയും വിവരിക്കുന്നില്ല.