Logement au Myanmar

Les arrangements de logement au Myanmar ne relèvent pas d’une procédure nationale unique d’accès ou d’enregistrement. Le Ministry of Construction et son Department of Urban and Housing Development (DUHD) ont des responsabilités nationales ; les autorités des États et régions, les organismes de Nay Pyi Taw, les City Development Committees, le General Administration Department et les bureaux fonciers locaux gèrent différentes parties de l’administration du logement. Le Yangon City Development Committee, souvent appelé YCDC, est particulièrement important à Yangon. Le Department of Agricultural Land Management and Statistics gère des registres fonciers ruraux importants. Les procédures et bureaux compétents varient selon les villes, régions et villages. Le recensement de la population et du logement du Myanmar de 2024 a dénombré 7 780 926 ménages. Une occupation en propriété a été relevée pour 84,6 % des ménages et une location pour 10,9 %. Le profil des ménages urbains était différent : 69,0 % occupaient leur propre logement et 23,2 % louaient. En zone rurale, 93,9 % occupaient leur propre logement et 3,6 % louaient. Ces chiffres décrivent les arrangements des ménages ; ils ne garantissent pas que chaque occupant dispose d’un titre juridiquement sûr ou d’un contrat de location formel. La qualité des logements et des services varie aussi. Les logements de trois pièces étaient les plus courants, représentant 34,2 % des unités. Les logements d’une pièce représentaient 16,0 % des unités urbaines et 8,9 % des unités rurales. Plus de deux personnes partageaient une pièce dans 9,5 % des ménages du pays, 11,9 % des ménages urbains et 8,0 % des ménages ruraux. L’électricité du réseau atteignait 66,3 % des ménages, dont environ 91 % en zone urbaine et 52 % en zone rurale. L’éclairage solaire concernait 19,8 % des ménages, soit environ 3 % en zone urbaine et 30 % en zone rurale. Une cuisine séparée existait dans 81 % des logements ; 10 % des logements urbains et 7 % des logements ruraux n’avaient pas de cuisine. La location privée est particulièrement importante dans les villes. Un bail peut être écrit ou informel ; le propriétaire, l’intermédiaire et les pratiques locales déterminent souvent son fonctionnement. Avant de payer une caution ou un loyer, vérifiez le droit du bailleur à louer le bien, le titre ou acte disponible, l’usage du terrain, les charges existantes, les raccordements aux services et toute obligation locale de déclaration d’identité ou de résidence. Aucune liste nationale fiable de loyers ou cautions en vigueur ni aucun portail numérique national de déclaration des locations n’ont été confirmés. L’Urban Rent Control Act 1960 reste une référence juridique locale documentée, mais son champ actuel, ses exceptions et son application ne sont pas assez uniformes pour remplacer l’examen du contrat et des pratiques locales. La propriété et l’usage du terrain peuvent reposer sur des titres, actes, baux ou droits d’usage. Les documents peuvent comprendre un Town Land Roll, une concession, un acte villageois, un Town Form 7, les formulaires 105 et 106 ou un contrat de vente timbré ou non. Un document ne prouve pas automatiquement une propriété juridiquement sûre. Les transferts et archives peuvent être fragmentés et les transferts non enregistrés présentent des risques supplémentaires de preuve et de perte. Avant de payer, un acheteur doit comparer les documents au registre ou au dossier foncier compétent, confirmer que le vendeur est habilité et vérifier les revendications concurrentes ou charges. La Condominium Law 2016 fournit un cadre plus précis pour les condominiums répondant aux critères. Il s’agit d’un immeuble d’au moins six étages sur un terrain commun enregistré d’au moins 20 000 pieds carrés, approuvé avec l’intervention du DUHD et d’un Condominium Administrative Committee. Après la construction et l’obtention d’un permis d’habitation, le condominium peut être enregistré et un certificat d’enregistrement d’unité délivré. L’acte de transfert doit être enregistré dans les 30 jours et donne lieu au droit de timbre et à des frais d’enregistrement. En règle générale, un propriétaire d’unité enregistrée peut vendre, louer, transmettre par héritage ou hypothéquer l’unité, sous réserve des règles applicables. Les propriétaires contribuent aussi à un fonds d’entretien, déclarent les informations requises sur la location ou l’occupation et respectent les règles de l’organe exécutif relatives aux rénovations et aux parties communes. Les restrictions du Myanmar sur le transfert de biens immobiliers limitent l’achat, la vente, la donation, l’hypothèque, l’échange et les autres transferts de biens immobiliers par des étrangers. La location n’est possible que dans le cadre légal applicable. Le système des condominiums constitue une exception limitée : les étrangers peuvent détenir jusqu’à 40 % des unités d’un condominium, et l’achat doit être financé par des devises étrangères transférées légalement depuis l’étranger. L’unité d’un condominium enregistré offre une sécurité juridique supérieure à l’achat informel d’un appartement, mais l’enregistrement, le quota et les conditions de paiement doivent tout de même être vérifiés. Les logements publics et sociaux existent sous forme de projets, et non de droit national général. Le Ministry of Construction a pour mission de fournir des logements adéquats et a prévu un million de pièces dans 330 villes d’ici 2030 par financement public et dispositifs public-privé ou de construction-exploitation-transfert. Des projets de location publique ont été signalés à Yangon, Mandalay et Nay Pyi Taw. Un article de 2023 sur le premier projet de Yangon décrivait 194 immeubles et 3 104 appartements destinés notamment aux ménages à faible revenu, aux fonctionnaires retraités ou proches de la retraite et aux employés peu rémunérés. L’occupation actuelle, les loyers et les périodes de demande n’ont pas été vérifiés dans les recherches disponibles. Le logement du Social Security Board est lié aux citoyens assurés et naturalisés, avec un droit de priorité associé à des cotisations au fonds de logement et à des intérêts atteignant au moins 30 %, ou à un paiement unique de 30 % ; il dépend du projet et du statut et ne constitue pas une garantie générale de logement. Les quartiers informels sont particulièrement documentés à Yangon. Une estimation ancienne dénombrait environ 423 quartiers informels et environ 365 000 personnes, mais elle ne doit pas être appliquée à l’ensemble du Myanmar. Ces arrangements peuvent comporter une faible sécurité d’occupation, des infrastructures incertaines et des risques liés aux aléas ou à l’expulsion. L’amélioration ou la réinstallation dépend de chaque cas ; les recherches disponibles ne constatent pas de procédure nationale générale de régularisation. La fin d’un arrangement de logement dépend de sa forme. Une location privée prend fin selon le contrat et le droit locatif applicable. La cession d’un condominium enregistré suit la procédure d’enregistrement requise. Les logements publics locatifs obéissent aux règles et échéances propres au projet. Les arrangements informels comportent davantage de risques d’expulsion, de perte des paiements et de difficulté à prouver l’occupation. Les plaintes formelles et procédures judiciaires varient selon le lieu. Les zones touchées par un conflit ou dont l’accès est restreint peuvent disposer de données de recensement incomplètes ou estimées ; les moyennes nationales ne décrivent donc pas chaque localité.