Vivienda en Myanmar

Los arreglos de vivienda en Myanmar no siguen un único procedimiento nacional de acceso o registro. El Ministerio de Construcción y su Departamento de Desarrollo Urbano y de Vivienda (Department of Urban and Housing Development, DUHD) tienen responsabilidades nacionales, mientras que las autoridades estatales y regionales, los organismos de Nay Pyi Taw, los Comités de Desarrollo Municipal, el Departamento de Administración General y las oficinas locales de tierras gestionan distintos aspectos de la administración de la vivienda. El Comité de Desarrollo de la Ciudad de Yangon, a menudo llamado YCDC, es especialmente pertinente en Yangon. El Departamento de Gestión de Tierras Agrícolas y Estadística se ocupa de importantes registros de tierras rurales. Los procedimientos y las oficinas responsables pueden variar entre ciudades, regiones y pueblos. El Censo de Población y Vivienda de Myanmar de 2024 abarcó 7,780,926 hogares. Registró vivienda propia en el 84.6 % de los hogares y vivienda alquilada en el 10.9 %. En las zonas urbanas se observó un patrón distinto: el 69.0 % ocupaba vivienda propia y el 23.2 % alquilaba. En las zonas rurales, el 93.9 % ocupaba vivienda propia y el 3.6 % alquilaba. Estas cifras describen las condiciones de ocupación de los hogares; no garantizan que cada ocupante tenga un título legal seguro o un contrato de alquiler formal. La calidad de las viviendas y los servicios también varían. Las viviendas de tres habitaciones eran las más comunes, con un 34.2 % del total. Las de una habitación representaban el 16.0 % de las viviendas urbanas y el 8.9 % de las rurales. Más de dos personas compartían una habitación en el 9.5 % de los hogares del país, el 11.9 % de los hogares urbanos y el 8.0 % de los rurales. El 66.3 % de los hogares tenía electricidad de red, incluidos aproximadamente el 91 % en zonas urbanas y el 52 % en zonas rurales. El 19.8 % de los hogares utilizaba iluminación solar, incluidos aproximadamente el 3 % en zonas urbanas y el 30 % en zonas rurales. El 81 % de las viviendas tenía cocina independiente; el 10 % de las viviendas urbanas y el 7 % de las rurales no tenía cocina. El alquiler privado es especialmente pertinente en las ciudades. Un contrato de alquiler puede ser escrito o informal, y el propietario, el agente y la práctica local suelen determinar cómo funciona el acuerdo. Antes de pagar un depósito o alquiler, comprueba que el propietario esté autorizado a alquilar la vivienda, el título o escritura disponibles, el uso del terreno, los gravámenes existentes, las conexiones a los servicios y cualquier requisito local de identificación o notificación de residencia. No se ha podido verificar una lista nacional fiable de los alquileres o depósitos actuales ni un portal digital nacional de registro de alquileres. La Ley de Control de Alquileres Urbanos de 1960 es una referencia jurídica local documentada, pero su ámbito vigente, excepciones y aplicación no son suficientemente uniformes para sustituir la revisión del contrato concreto y la práctica local. La propiedad y el uso del suelo pueden basarse en títulos, escrituras, arrendamientos o derechos de uso. Entre los documentos pueden figurar un registro de terrenos urbanos, una concesión, una escritura de pueblo, el formulario 7 de terrenos urbanos, los formularios 105 y 106, o un contrato de compraventa con o sin sello. Ninguno de estos documentos demuestra automáticamente una propiedad legal segura. Los registros y archivos de transferencias pueden estar fragmentados y las transferencias no registradas conllevan más riesgos probatorios y de pérdida. Antes de pagar, el comprador debe comparar el documento con el registro o archivo de tierras correspondiente, confirmar la autoridad del vendedor y comprobar si hay reclamaciones o cargas concurrentes. La Ley de Condominios de 2016 establece un marco más específico para los condominios que cumplen los requisitos. Se considera condominio un edificio de al menos seis plantas sobre terreno común registrado de al menos 20,000 pies cuadrados, con aprobación del DUHD y de un Comité de Administración de Condominios. Tras la construcción y la concesión del permiso de residencia, puede registrarse el condominio y expedirse un certificado de registro de la unidad. La escritura de transferencia debe inscribirse en un plazo de 30 días y requiere el pago del impuesto de timbre y una tasa de registro. En general, el propietario de una unidad registrada puede venderla, alquilarla, heredarla o hipotecarla, sujeto a las normas aplicables. Los propietarios también contribuyen a un fondo de mantenimiento, comunican información pertinente sobre alquiler u ocupación y siguen las normas del órgano ejecutivo para las reformas y los elementos comunes. Las restricciones de Myanmar a la transferencia de bienes inmuebles limitan la compra, venta, donación, hipoteca, permuta y otras transferencias de bienes inmuebles por extranjeros. El alquiler solo está permitido dentro del marco jurídico aplicable. El régimen de condominios ofrece una excepción limitada: los extranjeros pueden poseer hasta el 40 % de las unidades de un condominio y la compra debe pagarse con divisas transferidas legalmente desde el extranjero. Una unidad de condominio registrada ofrece una base jurídica más sólida que la compra informal de un apartamento, pero aún hay que verificar el registro, la cuota y las condiciones de pago. Existe vivienda pública y social mediante proyectos, no un derecho general aplicable en todo el país. El Ministerio de Construcción tiene el objetivo de proporcionar vivienda adecuada y ha planificado un millón de habitaciones en 330 ciudades para 2030 mediante financiación pública y acuerdos de colaboración público-privada o de construcción, operación y transferencia. Se han comunicado proyectos de alquiler público en Yangon, Mandalay y Nay Pyi Taw. Un informe de 2023 sobre el primer proyecto de Yangon describía 194 edificios y 3,104 apartamentos para grupos como hogares de bajos ingresos, funcionarios jubilados o próximos a jubilarse y empleados con salarios bajos. La ocupación actual, los alquileres y los periodos de solicitud no se verificaron en la investigación disponible. La vivienda del Consejo de Seguridad Social está vinculada a ciudadanos asegurados y ciudadanos naturalizados, con prioridad de compra ligada a aportaciones al fondo de vivienda e intereses que alcancen al menos el 30 %, o a un pago único del 30 %; depende del proyecto y la condición de la persona, y no constituye una garantía general de vivienda. Los asentamientos informales están documentados sobre todo en Yangon. Una estimación antigua calculó unos 423 asentamientos informales y unas 365,000 personas, pero no debe aplicarse a todo Myanmar. Estos arreglos pueden implicar tenencia poco segura, infraestructura incierta y riesgo de peligro o desalojo. La mejora o el realojamiento depende de cada caso y la investigación disponible no establece una vía nacional de regularización. El fin de una ocupación depende de su tipo. Un alquiler privado termina conforme al contrato y a la ley de alquiler aplicable. La transmisión de un condominio registrado sigue el procedimiento de registro obligatorio. La vivienda pública de alquiler se rige por las normas y plazos del proyecto concreto. Los arreglos informales conllevan más riesgo de desalojo, pérdida de pagos y dificultad para probar la ocupación. Las reclamaciones formales y los procedimientos judiciales varían según la ubicación. En las zonas afectadas por conflictos o con acceso restringido, los datos censales pueden ser incompletos o estimados; los promedios nacionales no describen necesariamente cada localidad.