Behuising in Namibië

Namibië het geen enkele nasionale behuisingskantoor, breë landwye behuisingstoelaag of eenvormig gereguleerde huurmark nie. Toegang tot behuising is versprei tussen private verskaffers, munisipaliteite, dorpsrade, streekrade, die National Housing Enterprise (NHE), gemeenskaplike-grondrade en tradisionele owerhede. Die Ministry of Urban and Rural Development bepaal nasionale behuisingsbeleid en koördineer programme soos Build Together, Participatory Informal Settlement Upgrading en Sustainable Incremental Greenfield Development. In 2023 het Namibië 756 339 private huishoudings aangeteken, met ’n gemiddelde huishoudingsgrootte van 3,8 mense. Ongeveer 54,8% van huishoudings het in stedelike gebiede gewoon. Aangetekende behuisingstipes het formele huise, woonstelle of flats, komplekshuise, meenthuise, semi-losstaande huise, formele agterplaas-eenhede, agterplaashokkies, strukture in informele nedersettings, tradisionele wonings, karavane en tente ingesluit. Formele behuising het ongeveer 33% van huishoudings uitgemaak, tradisionele behuising ongeveer 26%, en informele of plakkersbehuising ongeveer 28,7%, gelykstaande aan ongeveer 217 068 huishoudings. Stedelike informele behuising het ongeveer 40,2% bereik, oftewel 87 262 huishoudings. Die aandeel verskil skerp per streek, onder meer 46,9% in Khomas, 46,8% in Omaheke, 40,1% in Otjozondjupa, 8,2% in Omusati, 11% in Zambezi en 11,3% in Ohangwena. ’n Private huur vereis gewoonlik ’n skriftelike huurkontrak, identifikasie, bewys dat die huur bekostigbaar is en ’n deposito of nutsdiensreëling soos die kontrak bepaal. NHE-huurvoorbeelde sluit woonstelle en meenthuise in plekke soos Goreangab en Eenhana in, met eenhede wat wissel van bachelorverblyf tot tweeslaapkamerhuise. By ’n private aankoop dra ’n aktebesorger formele titel deur die Deeds Registry oor. Die Directorate of Deeds teken formele eiendomsregte aan; ’n titelakte is nie dieselfde as ’n gemeenskaplike- of gewoonteregtelike grondreg nie. NHE-aansoekers dien gewoonlik ’n aansoek, betaalstrokies wat nie ouer as twee maande is nie, identifikasie en, waar toepaslik, ’n huweliksertifikaat of regeringsbehuisingskemavorm in. Selfstandige aansoekers het moontlik twaalf maande se bankstate nodig. ’n Deposito van 10% kan vir selfstandige aansoekers en aansoekers sonder ’n behuisingstoelaag of subsidie geld. NHE-lenings kan vir tot 20 jaar of 240 maande loop en word so gestruktureer dat dit terugbetaal is voordat die lener 60 word. Bestaande huiseienaars kan volgens die vermelde toegangsreëls nie ’n NHE-lening vir ’n ander huis gebruik nie. Aansoeke verloop dikwels deur ’n streekskantoor, ’n projek- of waglys, dokumentkontroles en keuring. Plaaslike owerhede kan van dienste voorsiene erwe, behuisingskemas of Build Together-ondersteuning bied. Build Together kan ’n erf met ’n lening deur ’n streek- of plaaslike owerheid kombineer. In informele nedersettings kan beplande ontvangsgebiede, okkupasiesertifikate of grondbesettingsertifikate en nedersettingsopgradering die sekerheid en toegang tot dienste verbeter, maar bewoning skep nie outomaties eienaarskap nie. ’n Okkupasiesertifikaat teken erkende bewoning aan; dit is nie outomaties ’n titelakte nie. Die Flexible Land Tenure Act 4 of 2012 maak voorsiening vir starter titles en land hold titles met ’n moontlike pad na volle eienaarskap, maar die praktiese beskikbaarheid en uitvoering moet plaaslik nagegaan word. Die National Housing Policy, wat in 2023 aanvaar is, prioritiseer uiters lae- en lae-inkomstehuishoudings, inkrementele bouwerk, veilige grondbesit, basiese dienste, gemeenskapsdeelname en opgradering van informele nedersettings; dit reël nie elke onreëlmatige bewoning outomaties nie. Op gemeenskaplike grond doen ’n huishouding gewoonlik deur die betrokke tradisionele owerheid en gemeenskaplike-grondraad aansoek. Die uitkoms is ’n gebruiksreg of pagreg wat met die grondstatus en goedkeuring verband hou, nie vrypag-eienaarskap nie. Namibiese burgers mag ingevolge Artikel 16 van die Grondwet eiendom besit, maar burgerskap alleen skep nie ’n behuisingsaanspraak of nedersettingsreg nie. Beskikbare grond en die besluit van die verantwoordelike owerheid bepaal steeds toegang. Kontroleer voor bewoning die erf of adres, die gedokumenteerde bewoningsreg, water, elektrisiteit, sanitasie, bouvereistes en plaaslike-owerheidsreëls. Toegang tot veilige water is landwyd op 91,4%, in stedelike gebiede op 98% en in landelike gebiede op 83,5% aangeteken; beskikbaarheid van dienste moet dus steeds by die spesifieke woning nagegaan word. Tydens bewoning word huur, leningpaaiemente, heffings, nutsdienste, onderhoud, wettige gebruik, onderverhuring en veranderings deur die huurkontrak, lening of erkende grondreëling bepaal. NHE-huurders gebruik die NHE-onderhoudskanaal. Beëindiging van ’n huurkontrak, uitsetting en geskille hang van die ooreenkoms en toepaslike wet af; die Rent Ordinance 13 of 1977 bevat bepalings oor huur en uitsetting, terwyl voorgestelde hervormings nie sonder verifikasie as ’n huidige landwye beskermingsregime beskou moet word nie. Wanneer ’n huishouding vertrek, volg ’n huurder die huurkontrak se kennisgewing-, oorhandigings- en depositoverrekeningbepalings. ’n NHE-huurder volg die NHE se oorhandigings- en onderhoudsproses. ’n Formele eiendomsverkoop gebruik ’n aktebesorger en oordrag deur die Deeds Registry. ’n Gemeenskaplike- of gewoonteregtelike reg volg die verantwoordelike tradisionele owerheid of gemeenskaplike-grondraad, eerder as private titelakteprosedures. NamRA-oordragbelasting en seëlreg kan op eiendomsverkrygings, huurkontrakte of verbandaktes van toepassing wees; huidige tariewe, vrystellings en sperdatums moet nagegaan word voordat eiendom onderteken of oorgedra word.