Logement au Nicaragua

Au Nicaragua, le logement peut relever du secteur formel, partiellement formel ou informel. Les termes locaux comprennent vivienda, casa, alquiler ou arrendamiento, lote et vivienda de interés social. Les données nationales sur le parc immobilier décrivent les types de logements, et non leur état ou leur prix. Dans l’enquête ECH 2024 de l’INIDE, au moins 41,3 % des murs extérieurs étaient en blocs ou en béton, 94,9 % des toits en zinc et 38,9 % des sols en briques de ciment, terrazzo ou céramique. L’état des logements et les services disponibles varient fortement entre zones urbaines et rurales, municipalités et Costa Caribe. Une location commence normalement par la définition du contrat, de la prise de possession, des modalités de paiement, des obligations d’entretien et de l’usage autorisé. Le dépôt, la durée du bail, les frais supplémentaires et les pratiques locales doivent être vérifiés dans le contrat. Le Nicaragua ne dispose pas d’une série officielle nationale unique sur les loyers permettant d’établir des estimations fiables à l’échelle du pays. Les litiges d’arrendamiento, c’est-à-dire de bail ou de location, sont évalués selon les règles applicables en matière de location, notamment la Ley de Inquilinato, et peuvent suivre une procédure judiciaire sommaire conformément au Código Procesal Civil. Ne présumez pas d’un préavis ou d’une règle d’expulsion nationale fixe sans vérifier le dossier et les dispositions applicables. Un achat immobilier se fait généralement au moyen d’un acte public établi par un Abogado ou un Notario. L’acheteur devrait obtenir un certificat de régularité municipale, demander un certificat cadastral à l’INETER, comparer la parcelle et les documents à l’évaluation cadastrale fiscale, payer l’impôt sur le transfert applicable à la DGI et faire inscrire la transaction au Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil. L’INETER, autorité nationale du cadastre physique, indique que les certificats cadastraux en ligne sont traités en environ 10 jours. Un guide de Managua indique un Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles (ITBI) de 1 % calculé sur la valeur la plus élevée entre l’évaluation et le prix de vente, et des frais d’inscription au registre de 1 % calculés sur l’évaluation ; les frais actuels et locaux doivent être confirmés. Les informations de Managua indiquent aussi environ 30 jours pour une inscription ordinaire ou 5 jours pour une procédure accélérée, sans garantie pour l’ensemble du pays. Le registre peut consigner la propriété et des droits tels que l’usufructo, droit d’utiliser le bien d’autrui et d’en percevoir les fruits, l’uso, l’habitation, les servitudes et l’arrendamiento. Si un bien ne possède pas de titre enregistré, un título supletorio peut être demandé auprès du tribunal compétent sur la base de preuves de possession. Une possession non enregistrée présente davantage de risques, notamment lorsque les limites, une succession, des revendications antérieures ou l’autorité du vendeur ne sont pas claires. SIICAR2 et le registre départemental compétent peuvent influer sur le lieu de traitement de la transaction. Les municipalités traitent également les certificats de régularité locaux et peuvent contrôler les autorisations de construction ou de projet. Les zones frontalières et les terres communautaires de la Costa Caribe exigent des vérifications distinctes. L’INVUR, l’Instituto de la Vivienda Urbana y Rural, administre des dispositifs de logement social tels que le CVIS, le Bono a la Prima ou le Crédito con Fideicomiso, ainsi que des bonifications de taux d’intérêt. Les directives de 2025 sur la prime à l’achat exigent notamment la nationalité nicaraguayenne, la majorité, un prix de vente maximal de US$30,000, un financement jusqu’à US$28,000, un revenu du ménage inférieur ou égal à 10 SMP et l’absence de précédent Fideicomiso. Elles indiquent des aides partielles de US$3,500 pour un logement d’au plus US$25,000 et un revenu allant jusqu’à 6 SMP, ou de US$2,000 pour un logement d’au plus US$30,000 et un revenu allant jusqu’à 10 SMP. Le SMP est le salaire minimum applicable utilisé par le programme. Le soutien des taux d’intérêt est décrit pour les logements neufs assortis d’un prêt hypothécaire approuvé, avec des prix plafonds de US$40,000 pour une maison individuelle ou US$50,000 pour un logement multifamilial, et des durées de prêt de 15 à 25 ans, sous réserve du statut du programme et des quotas. Confirmez les règles et la disponibilité actuelles auprès de l’INVUR ou de l’établissement de financement. Une vivienda de interés social, ou logement d’intérêt social, peut être soumise aux restrictions du programme. En vertu de la Ley 677, louer, vendre, céder ou transférer un logement subventionné peut nécessiter l’approbation de l’INVUR et être limité pendant une période pouvant atteindre 25 ans ; l’acte et les règles du programme déterminent le cas précis. Le Código de Familia permet également au propriétaire de désigner un logement familial, une vivienda familiar, devant notaire. Le logement familial est généralement protégé contre la saisie, la vente ou la constitution de sûretés pendant l’application de cette protection, sous réserve de l’exception hypothécaire. La famille doit y résider personnellement : l’acte et l’usage réel doivent être examinés ensemble.