Habitação no Níger

O Níger tem um quadro formal de habitação que coexiste com práticas consuetudinárias relativas à terra. A Loi n°2018-25 estabelece o quadro nacional de construção e habitação, enquanto o Code des baux à loyer de 1996 regula o arrendamento residencial e misto, residencial-profissional. Um bail é um contrato de arrendamento; pode ser escrito ou oral. O sistema também distingue os direitos legais dos direitos consuetudinários à terra, especialmente pertinentes em zonas rurais e locais onde os terrenos continuam por registar. Os tipos comuns de alojamento incluem arrendamento simples, propriedade por compra ou autoconstrução, habitação familiar, alojamento gratuito, alojamento fornecido pelo empregador e location-vente, em que a ocupação e a aquisição posterior seguem condições acordadas. Uma maison en banco ou case utiliza métodos de construção com terra localmente comuns, mas o material, por si só, não prova propriedade, segurança nem conformidade legal. Um logement de fonction está ligado ao emprego e segue regras de ocupação diferentes das de um arrendamento comum. O recenseamento nacional de habitação e população de 2012 registou 2 419 116 habitações. Verificou que 77,1% dos agregados familiares eram proprietários da sua habitação a nível nacional, em comparação com 43,2% nas zonas urbanas. O arrendamento simples representava mais de 30% da habitação urbana e 41% em Niamey. A construção em banco representava 62,76% a nível nacional, 54,7% nas zonas urbanas e 64,5% nas zonas rurais. O mesmo recenseamento concluiu que 64% dos agregados familiares tinham três ou menos pessoas por quarto, enquanto 26% tinham quatro a sete pessoas por quarto. Estes valores descrevem o recenseamento nacional disponível, não um indicador atual de rendas ou preços de habitação. O acesso à terra exige uma verificação cuidadosa. A terra urbana pode incluir um lote servido, uma subdivisão, uma cedência, um arrendamento enfitêutico ou um título de propriedade. Nas zonas rurais, os direitos consuetudinários podem ser reconhecidos mesmo que um terreno não esteja registado. Uma COFO, ou comissão fundiária, pode operar ao nível departamental, comunal ou da aldeia na gestão da terra. Um chefe tradicional ou outra autoridade consuetudinária também pode fornecer provas de uma transferência consuetudinária. Uma licença de construção, denominada permis de construire, não prova a propriedade. Antes do pagamento, o comprador deve verificar o título ou as provas da transferência, a situação do registo ou regularização, a identidade do vendedor, a inexistência de reclamações concorrentes, a possibilidade de construir, o acesso rodoviário e o acesso a água, eletricidade e drenagem. As transferências informais, vendas múltiplas e fraudes representam riscos substanciais. Em geral, é necessário obter um permis de construire antes de iniciar obras, incluindo para algumas estruturas sem fundações. O pedido é apresentado ao presidente da câmara e analisado pela Commission des Permis de construire. As taxas não são reembolsáveis e o montante é fixado por despacho ministerial. O prazo de análise não pode exceder 15 dias úteis. A licença é válida por quatro anos e pode receber uma única extensão de um ano. O construtor deve notificar o início dos trabalhos com pelo menos 48 horas de antecedência e declarar a conclusão no prazo de 48 horas após o fim das obras. Após a inspeção, pode ser emitido um certificat de conformité, certificado de conformidade, no prazo de cinco dias úteis. A ocupação só deve começar após a emissão desse certificado. Um edifício inseguro ou insalubre pode ser sujeito a uma interdiction d’habiter, isto é, proibição de ocupação. Existem programas de habitação pública e lotes servidos, mas não conferem um direito universal. O Estado e as autoridades locais podem criar programas de habitação social. No programa Bangoula de 2025, estava prevista a disponibilização de 15 000 lotes servidos e vedados, sobretudo para trabalhadores do Estado. O Estado cobria a aquisição e urbanização do terreno, enquanto o custo de vedação suportado pelo beneficiário foi indicado entre 1 257 000 e 2 200 000 FCFA por lote. O acesso à habitação através do financiamento BHN ou de outro programa depende da campanha específica, da situação profissional e das regras de elegibilidade. Foi anunciado um mecanismo geral para candidatos não assalariados, mas não está estabelecido um direito universal. Ao abrigo do código de arrendamento, o senhorio deve garantir o gozo pacífico do imóvel, resolver defeitos e realizar reparações urgentes. As visitas exigem um motivo sério e aviso prévio de pelo menos 48 horas. O inquilino deve utilizar a habitação de boa-fé, não pode alterar a sua forma ou finalidade sem consentimento e paga pequenas reparações até 10% da renda mensal. A renda vence-se, o mais tardar, no oitavo dia do mês seguinte. Um juiz pode conceder um prazo excecional de pagamento de até dois meses, que pode abranger no máximo um mês de renda. A renda é acordada pelas partes dentro dos limites de eventuais tarifas locais aplicáveis. Pode ser revista uma vez por ano por acordo ou através do juiz de paz. Em geral, o inquilino paga os custos de registo e selo e o consumo de água e eletricidade. O senhorio paga os impostos sobre o imóvel, as reparações superiores a 10% da renda mensal, a limpeza da fossa séptica e a instalação do contador. Os encargos reais dos serviços exigem um extrato anual e justificação documental no prazo de três meses. Só existe uma garantia de arrendamento quando o contrato a prevê. Deve ser depositada numa conta poupança separada e remunerada em nome do senhorio, e o inquilino pode pedir extratos bancários. O senhorio deve devolver a garantia e os juros no prazo de três meses após o fim do arrendamento, descontadas as deduções justificadas. Num arrendamento por tempo indeterminado, normalmente o senhorio dá três meses de aviso prévio e o inquilino um mês; o prazo começa no primeiro dia do mês seguinte. Um arrendamento a prazo termina na data acordada, mas a continuação tácita converte-o num arrendamento por tempo indeterminado. O inquilino pode sair antes por transferência ou motivo sério. No caso de alojamento associado ao emprego, o ocupante geralmente dispõe de 30 dias após o fim do contrato principal para permanecer, seguidos de um mês de compensação de ocupação. No momento da entrega, guarde as chaves, os comprovativos de pagamento e as provas do estado do imóvel. Um inventário de saída pode ajudar a determinar o estado da habitação, e um juiz pode ordenar a sua realização no prazo de 30 dias. Os litígios podem começar junto de um chefe tradicional, autoridade administrativa local ou processo de conciliação, e o juiz de paz tem competência para questões de arrendamento. Podem estar disponíveis procedimentos urgentes. Em geral, o recurso tem de ser apresentado no prazo de um mês. O despejo ilegal, a violência, as violações da privacidade e o corte não autorizado de água ou eletricidade podem gerar responsabilidade. Um corte de serviços não autorizado pode dar lugar à reposição e a uma indemnização equivalente a um mês de renda. Se as autoridades proibirem a ocupação devido a insalubridade grave, as obrigações de renda e pagamento ficam suspensas a partir do primeiro dia do mês seguinte à notificação, até a situação ser resolvida.