Logement au Niger

Le Niger dispose d’un cadre formel du logement qui coexiste avec les pratiques foncières coutumières. La Loi n°2018-25 établit le cadre national de la construction et de l’habitat, tandis que le Code des baux à loyer de 1996 régit les locations à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Un bail peut être écrit ou oral. Le système distingue également les droits légaux des droits fonciers coutumiers, particulièrement importants en zone rurale et là où les parcelles ne sont pas immatriculées. Les formes de logement courantes comprennent la location simple, la propriété par achat ou autoconstruction, le logement familial, l’hébergement gratuit, le logement fourni par l’employeur et la location-vente, où l’occupation puis l’acquisition se font selon des conditions convenues. Une maison en banco ou case utilise des méthodes locales courantes de construction en terre, mais le matériau ne prouve à lui seul ni la propriété, ni la sécurité, ni la conformité juridique. Un logement de fonction est lié à l’emploi et obéit à des règles d’occupation différentes de celles d’une location ordinaire. La référence nationale de 2012 sur le logement et la population recensait 2 419 116 logements. Elle indiquait que 77,1 % des ménages étaient propriétaires de leur logement à l’échelle nationale, contre 43,2 % en zone urbaine. La location simple représentait plus de 30 % des logements urbains et 41 % à Niamey. Les constructions en banco représentaient 62,76 % à l’échelle nationale, 54,7 % en zone urbaine et 64,5 % en zone rurale. La même référence indiquait que 64 % des ménages comptaient au plus trois personnes par pièce, tandis que 26 % en comptaient quatre à sept. Ces chiffres proviennent de la référence nationale disponible et ne constituent pas des valeurs actuelles des loyers ou des prix du logement. L’accès à la terre exige des vérifications attentives. Le foncier urbain peut relever d’une parcelle aménagée, d’un lotissement, d’une attribution, d’un bail emphytéotique ou d’un titre foncier. En zone rurale, les droits coutumiers peuvent être reconnus même si la parcelle n’est pas immatriculée. Une COFO, ou commission foncière, peut intervenir au niveau du département, de la commune ou du village dans la gouvernance foncière. Un chef coutumier ou une autre autorité coutumière peut aussi attester une cession coutumière. Un permis de construire ne prouve pas la propriété. Avant tout paiement, l’acheteur doit vérifier le titre ou la preuve de cession, la situation d’immatriculation ou de régularisation, l’identité du vendeur, l’absence de revendications concurrentes, la possibilité de construire, l’accès routier et l’accès à l’eau, à l’électricité et au drainage. Les cessions informelles, les ventes multiples et la fraude entraînent des risques importants. La construction nécessite normalement un permis de construire avant le début des travaux, y compris pour certains ouvrages sans fondations. La demande est adressée au maire et examinée par la Commission des Permis de construire. Les frais ne sont pas remboursables et leur montant est fixé par arrêté ministériel. Le délai d’instruction ne dépasse pas 15 jours ouvrables. Le permis est valide pendant quatre ans et peut bénéficier d’une prolongation unique d’un an. Le constructeur doit déclarer le début des travaux au moins 48 heures à l’avance et en déclarer l’achèvement dans les 48 heures suivant leur fin. Après inspection, un certificat de conformité peut être délivré dans les cinq jours ouvrables. L’occupation ne doit commencer qu’après la délivrance de ce certificat. Un bâtiment dangereux ou insalubre peut faire l’objet d’une interdiction d’habiter. Des programmes de logements sociaux et de parcelles viabilisées existent, mais ils ne confèrent pas un droit universel. L’État et les collectivités territoriales peuvent créer des programmes de logements sociaux. Dans le cadre du programme Bangoula 2025, 15 000 parcelles viabilisées et clôturées étaient prévues, principalement pour les agents de l’État. L’État prenait en charge l’acquisition et l’aménagement des terrains, tandis que le coût de clôture à la charge du bénéficiaire était estimé entre 1 257 000 et 2 200 000 FCFA par parcelle. L’accès au logement grâce au financement de la BHN ou à un autre programme dépend de la campagne concernée, de la situation professionnelle et des critères d’admissibilité. Une voie générale pour les demandeurs non salariés a été annoncée, mais aucun droit universel n’est établi. En vertu du code des baux, le bailleur doit assurer la jouissance paisible, remédier aux défauts et effectuer les réparations urgentes. Les visites exigent un motif sérieux et un préavis d’au moins 48 heures. Le locataire doit utiliser le logement de bonne foi, ne peut en modifier la forme ou la destination sans accord et prend en charge les petites réparations jusqu’à 10 % du loyer mensuel. Le loyer est dû au plus tard le huitième jour du mois suivant. Un juge peut accorder à titre exceptionnel un délai de paiement pouvant aller jusqu’à deux mois, dont un mois de loyer au maximum. Le loyer est fixé par accord entre les parties, dans les limites d’éventuels tarifs locaux applicables. Il peut être révisé une fois par an par accord ou par décision du juge de paix. Le locataire paie généralement les droits d’enregistrement et de timbre ainsi que sa consommation d’eau et d’électricité. Le bailleur paie les impôts fonciers, les réparations dépassant 10 % du loyer mensuel, la vidange de la fosse septique et l’installation du compteur. Les charges réelles de service nécessitent un décompte annuel et des justificatifs communiqués dans les trois mois. Une garantie locative n’existe que si le contrat la prévoit. Elle doit être déposée sur un compte d’épargne distinct portant intérêt, ouvert au nom du bailleur ; le locataire peut demander les relevés du compte. Le bailleur doit restituer la garantie et les intérêts dans les trois mois qui suivent la fin de la location, sous déduction des retenues justifiées. Pour une location à durée indéterminée, le bailleur donne normalement un préavis de trois mois et le locataire d’un mois ; le délai commence le premier jour du mois suivant. Une location à durée déterminée prend fin à la date convenue, mais sa reconduction tacite la transforme en location à durée indéterminée. Un locataire peut partir avant le terme en cas de mutation ou de motif sérieux. Pour un logement lié à l’emploi, l’occupant dispose généralement de 30 jours après la fin du contrat principal pour rester dans les lieux, puis doit verser une indemnité d’occupation pendant un mois. À la remise des lieux, conservez les clés, les preuves de paiement et les éléments décrivant l’état du logement. Un état des lieux de sortie peut aider à établir l’état du bien, et un juge peut en ordonner un dans un délai de 30 jours. Le litige peut d’abord être porté devant un chef coutumier, une autorité administrative locale ou une instance de conciliation ; le juge de paix est compétent en matière locative. Des procédures d’urgence peuvent être disponibles. Un appel doit généralement être formé dans un délai d’un mois. Une expulsion illégale, la violence, une atteinte à la vie privée ou une coupure non autorisée d’eau ou d’électricité peuvent engager la responsabilité de leur auteur. Une coupure de service non autorisée peut entraîner le rétablissement et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Si les autorités interdisent l’occupation d’un logement pour cause d’insalubrité grave, le loyer et les obligations de paiement sont suspendus à compter du premier jour du mois suivant la notification, jusqu’à la levée de l’interdiction.