Habitação na Papua-Nova Guiné

A Papua-Nova Guiné não tem uma única via nacional de acesso à habitação. Nas zonas rurais, a terra de propriedade costumeira é acedida e gerida segundo práticas de clãs, tribos ou comunidades, e não através de arrendamento ou título estatal registado. As famílias podem partilhar ou construir casas segundo disposições costumeiras, e as habitações tradicionais variam por região, incluindo casas costeiras sobre estacas, casas de aldeia nas Terras Altas e estruturas comunitárias separadas. A disposição deve identificar os proprietários costumeiros competentes, os limites, a duração, a sucessão, as condições de pagamento ou em espécie e a instância para litígios. O acesso costumeiro não equivale a título registado ou arrendamento estatal, e a alienação de terra costumeira ao abrigo da secção 132 da Land Act é limitada a cidadãos, em conformidade com o costume. A habitação urbana inclui arrendamento privado, habitação própria, apartamentos, moradias geminadas, habitação da National Housing Corporation, habitação institucional, habitação de autoconstrução e povoações improvisadas ou informais. Uma aldeia urbana tradicional como Hanuabada não é automaticamente uma povoação informal, pois a liderança e o regime de ocupação costumeiros podem proporcionar outra forma de segurança local. A ocupação numa povoação pode continuar sem um interesse jurídico seguro, serviços planeados, título, serviços públicos regulares ou proteção contra despejo. Um arrendamento privado deve utilizar um contrato escrito que identifique o senhorio ou agente, a autoridade para arrendar a habitação, a renda, caução, serviços públicos, reparações, utilização permitida, subarrendamento, aviso prévio, rescisão, entrega e recibos. Não foi demonstrado de forma fiável que a Papua-Nova Guiné tenha um sistema nacional residencial de arrendamento único e atual com cauções, prazos de aviso ou limites de renda normalizados. Por isso, o contrato, a legislação aplicável e os recursos judiciais ou locais disponíveis são relevantes. O inquilino deve inspecionar água, saneamento, eletricidade, acesso e segurança antes de pagar. A National Housing Corporation, criada ao abrigo da National Housing Corporation Act 1990, trata de candidaturas a habitação, arrendamentos, vendas, adiantamentos, desenvolvimento de terrenos residenciais e manutenção dentro do seu mandato. O Department of Lands and Physical Planning e o Land Board tratam da atribuição de terrenos estatais e dos arrendamentos estatais. Um arrendamento estatal é um arrendamento legal com condições, renda e prazo definidos; não equivale ao acesso costumeiro nem à propriedade plena. A Land Commission e o Registrar of Titles fornecem informação sobre administração e registo de terrenos. Os governos provinciais, governos locais e autoridades de planeamento urbano tratam de questões de planeamento local. Em Port Moresby, a Building Authority da National Capital District Commission trata das aprovações de construção; os requisitos e formulários variam noutros locais. Uma compra privada ou projeto de construção normalmente exige verificação do interesse registado ou do arrendamento estatal, consultas de levantamento e título, diligência devida junto dos proprietários quando pertinente, aprovação de planeamento e construção, financiamento e acordos de construção. Construir ou alterar uma habitação sem a aprovação aplicável cria riscos jurídicos, de segurança e financeiros. Os custos pertinentes podem incluir renda ou caução, serviços públicos, segurança, transporte, renda e taxas de arrendamento estatal, levantamentos, registo, avaliação, verificações jurídicas, compensação aos proprietários ou condições de consentimento, licenças, infraestruturas, materiais, mão de obra, seguro, capitais próprios bancários e juros. Disposições informais ou costumeiras podem ser mais rápidas, enquanto os processos formais de terrenos, títulos, habitação, construção e financiamento podem levar meses ou anos; os litígios podem demorar mais. Os produtos de habitação do BSP ilustram que o financiamento depende da elegibilidade e das condições do credor, não de um direito geral à habitação. O produto para primeira habitação divulgado destina-se a cidadãos da Papua-Nova Guiné sem propriedade habitacional anterior e com terreno em arrendamento estatal, com empréstimo mínimo de K200,000, máximo de K2,000,000 e 10% de capitais próprios. O empréstimo habitacional normal é divulgado entre K20,000 e K4,000,000, com 20% de capitais próprios, enquanto um produto de investimento exige 40% de capitais próprios. Os juros são variáveis, e os critérios do credor, taxas, avaliação e seguro continuam a ser requisitos separados. Um Adiantamento Habitacional da Nasfund pode apoiar a caução de um empréstimo habitacional ou custos de compra relacionados se forem cumpridas as respetivas regras de elegibilidade. O recenseamento de 2011 registou 68.2% dos agregados familiares urbanos de cidadãos como proprietários e 26.0% como arrendatários, mas este é um indicador histórico, não uma estimativa nacional atual. As condições habitacionais atuais variam muito entre comunidades rurais, Port Moresby, Lae e outros centros em crescimento, e os dados nacionais detalhados sobre rendas e regimes de ocupação continuam limitados. Antes do pagamento ou da ocupação, verifique os registos originais do terreno ou arrendamento, a identidade do proprietário, a autoridade costumeira, os limites, as aprovações, os compromissos relativos a serviços, os recibos e quaisquer reivindicações concorrentes.