Habitação na República do Congo

A República do Congo dispõe de modalidades formais de aluguel e propriedade, mas muitas famílias organizam sua moradia por autoconstrução, uso familiar ou informal da terra. As formas comuns incluem locação residencial principal, uso misto residencial e comercial, moradia mobiliada, propriedade privada, habitação social e arranjos de aluguel com opção de compra. Não há série nacional atual confiavelmente documentada sobre preços de aluguel ou imóveis; os custos variam muito conforme localização, terreno, estado da construção, preços dos materiais e acesso à infraestrutura. Brazzaville e Pointe-Noire têm particular importância prática devido ao tamanho e à demanda. A Lei n.º 37-2012 (Loi n°37-2012) aplica-se aos contratos de aluguel. Está previsto contrato escrito, mas um acordo verbal também pode ser válido. O contrato e seus anexos devem ser assinados por ambas as partes e copiados para cada uma; eles incluem laudo de vistoria de entrada (état des lieux d’entrée), aviso de defeitos e recibo do depósito de garantia do aluguel (dépôt de garantie). O aluguel inicial é livremente acordado. O pagamento mensal, qualquer alteração contratual e eventual aumento devem ser claramente regulados no acordo; uma revisão não pode ultrapassar 2% ao ano se o contrato contiver cláusula que a permita. O depósito de garantia normalmente equivale a um a três meses de aluguel, não pode aumentar durante o contrato e deve ser devolvido ao final, descontadas reivindicações ou reparos documentados. O prazo legal mínimo do contrato é de três anos. Sem aviso, o acordo é renovado tacitamente pelo mesmo período. Locador e inquilino devem respeitar prazo de aviso de três meses. O locador deve fornecer moradia digna, sem riscos evidentes à segurança ou saúde, mantê-la em boas condições e realizar reparos necessários. O inquilino só precisa contratar seguro se o proprietário exigir. Em caso de morte, abandono ou saída inesperada do inquilino, o contrato pode passar automaticamente ao cônjuge, parentes em linha ascendente ou descendente ou dependentes. Cessão e sublocação exigem consentimento escrito do locador; a venda ou morte do locador não encerra o contrato. Na entrega, as partes devem fazer vistoria conjunta, desocupar completamente a moradia e devolver todas as chaves. Despejo só pode ser executado por oficial de justiça (huissier); em caso de aluguel em atraso, uma ordem formal de pagamento (commandement) é seguida por prazo de dois meses para pagar e, se necessário, processo judicial. Para compra ou autoconstrução, o título de propriedade da terra (titre foncier) oferece a maior segurança fundiária. Uma licença de ocupação (permis d’occuper), contrato de cessão (contrat de cession), decisão de reconhecimento de terras consuetudinárias (terres coutumières) ou outro documento provisório não equivale a título definitivo de propriedade. Após a aquisição, o registro deve ser concluído em até 90 dias no cadastro fundiário nacional (cadastre national foncier); o descumprimento pode custar 100.000 FCFA. Conforme a etapa, os órgãos responsáveis são a Direção de Assuntos Fundiários (Direction des affaires foncières), os serviços de cadastro e topografia e a Conservatória de Hipotecas e Propriedade Fundiária (Conservation des hypothèques et de la propriété foncière), no balcão único fundiário departamental (guichet unique foncier départemental). O procedimento prevê 45 dias para publicação e objeções; após a apresentação completa, espera-se que o conservador (Conservateur) emita o título de propriedade em cinco dias. A declaração governamental de 2024 de que os processos deveriam levar no máximo 55 dias é uma meta administrativa, não um prazo de processamento medido nacionalmente. Taxas e tributos normalmente são pagos pelo proprietário; as taxas vigentes devem ser verificadas localmente. A posse efetiva, pacífica, pública e inequívoca por 30 anos pode permitir aquisição nos termos legais, mas somente em áreas efetivamente urbanizadas. Ocupação ilegal pode levar a desocupação forçada (déguerpissement). A aquisição de terras rurais é em geral reservada a cidadãos congoleses; estrangeiros podem adquirir terras urbanas ou periurbanas sob reciprocidade, mas não terras rurais nem terras usadas sob arranjos consuetudinários, salvo em zonas econômicas especiais. Para novas construções ou alterações em áreas urbanas, a Lei n.º 6-2019 (Loi n°6-2019) geralmente exige licença de construção (permis de construire). Edifícios residenciais precisam de água potável, eletricidade e destinação de águas residuais. A categoria I abrange edifícios de um pavimento com até 100 m²; a categoria II, edifícios maiores ou de vários pavimentos; e a categoria III, projetos nacionais ou internacionais. Órgãos municipais tratam das categorias I e II; a categoria III é da competência do ministério responsável. O prazo legal de emissão é de 30 dias; a licença vale por cinco anos, pode ser prorrogada uma vez e a construção deve começar em dois anos. Antes do uso ou da exploração comercial, normalmente é necessário certificado de conformidade (certificat de conformité). Se a autoridade responsável não responder em até 30 dias após o pedido de conformidade, pode ser possível usar o edifício desde que não haja objeção. O Banco Congolês da Habitação (Banque Congolaise de l’Habitat, BCH) oferece empréstimos imobiliários e tem agências regionais em Brazzaville, Pointe-Noire e outras áreas. O Fundo Nacional da Habitação (Fonds national de l’habitat) foi reativado como conta especial do Estado pela lei orçamentária de 2023; a transferência de sua administração para a BCH foi anunciada em 2025, mas dependia de acordo e decreto. Não há direito geral documentado a subsídio ou alocação de moradia. Segundo as informações disponíveis, menos de um quarto das famílias recebia apoio de bancos, empréstimos hipotecários correspondiam a 2,8% do crédito concedido e empréstimos imobiliários a 1,5% do total. Antes de comprar, construir ou alugar por longo prazo, verifique documentos fundiários, informações cadastrais, georreferenciamento, levantamentos de limites, objeções, poder de disposição, plano de urbanização e situação da licença.