Perumahan di Republik Kongo

Republik Kongo memiliki jalur penyewaan dan kepemilikan formal, tetapi banyak rumah tangga mengatur perumahan melalui pembangunan sendiri, penggunaan tanah berbasis keluarga atau informal. Bentuk umum mencakup penyewaan utama, penggunaan campuran hunian dan usaha, hunian berperabot, kepemilikan pribadi, perumahan sosial dan skema sewa-beli. Tidak ada data harga sewa atau real estat nasional terkini yang terdokumentasi secara andal; biaya sangat bervariasi menurut lokasi, bidang tanah, kondisi bangunan, harga bahan dan akses infrastruktur. Brazzaville dan Pointe-Noire memiliki kepentingan praktis khusus karena ukuran dan permintaannya. Untuk sewa, Law No. 37-2012 (Loi n°37-2012) berlaku. Perjanjian sewa tertulis diatur, tetapi kesepakatan lisan juga mungkin sah. Perjanjian dan lampirannya sebaiknya ditandatangani kedua pihak dan dibuat salinannya untuk masing-masing pihak; lampiran tersebut mencakup laporan kondisi saat masuk (état des lieux d’entrée), pemberitahuan cacat dan tanda terima uang jaminan sewa (dépôt de garantie). Sewa awal disepakati bebas. Pembayaran bulanan, setiap perubahan kontrak dan kemungkinan kenaikan sebaiknya diatur dengan jelas dalam perjanjian; kenaikan tidak boleh melebihi 2% per tahun jika perjanjian memuat klausul yang mengizinkannya. Uang jaminan sewa biasanya setara dengan sewa satu sampai tiga bulan, tidak boleh dinaikkan selama masa sewa dan harus dikembalikan pada akhir sewa setelah dikurangi klaim atau biaya perbaikan yang terdokumentasi. Masa sewa menurut undang-undang minimal tiga tahun. Tanpa pemberitahuan, perjanjian diperpanjang secara tacit untuk jangka waktu yang sama. Pemilik dan penyewa harus mematuhi masa pemberitahuan tiga bulan. Pemilik harus menyediakan hunian layak tanpa risiko keselamatan atau kesehatan yang nyata, menjaganya dalam kondisi baik dan melakukan perbaikan yang diperlukan. Penyewa harus membayar tepat waktu, menggunakan hunian dengan tenang serta tidak melakukan perubahan penggunaan atau sambungan tanpa izin. Penyewa hanya perlu memiliki asuransi jika diwajibkan pemilik. Jika penyewa meninggal, meninggalkan hunian atau pergi secara tak terduga, perjanjian sewa dapat secara otomatis beralih kepada pasangan, kerabat garis keturunan ke atas atau ke bawah, atau tanggungan. Pengalihan dan penyewaan ulang memerlukan persetujuan tertulis pemilik; penjualan atau kematian pemilik tidak mengakhiri perjanjian sewa. Saat serah terima, para pihak sebaiknya memeriksa kondisi bersama, mengosongkan hunian sepenuhnya dan mengembalikan semua kunci. Pengusiran hanya boleh dilakukan oleh juru sita (huissier); untuk tunggakan sewa, perintah pembayaran resmi (commandement) diikuti masa pembayaran dua bulan dan, jika perlu, proses pengadilan. Untuk pembelian atau pembangunan sendiri, sertifikat tanah (titre foncier) memberikan jaminan tanah paling kuat. Izin menempati (permis d’occuper), perjanjian pengalihan (contrat de cession), keputusan pengakuan tanah adat (terres coutumières) atau dokumen sementara lainnya tidak setara dengan sertifikat kepemilikan akhir. Setelah pembelian, pendaftaran harus diselesaikan dalam 90 hari pada kadaster tanah nasional (cadastre national foncier); jika tidak, denda dapat mencapai 100,000 FCFA. Bergantung pada tahapnya, badan yang bertanggung jawab mencakup Direktorat Urusan Pertanahan (Direction des affaires foncières), layanan kadaster dan topografi, serta Kantor Pendaftaran Hipotek dan Kepemilikan Tanah (Conservation des hypothèques et de la propriété foncière) di bawah kantor tanah terpadu departemen (guichet unique foncier départemental). Prosedur memberikan waktu 45 hari untuk publikasi dan keberatan; setelah pengajuan lengkap, Panitera Pertanahan (Conservateur) seharusnya menerbitkan sertifikat tanah dalam lima hari. Pernyataan pemerintah pada 2024 bahwa berkas seharusnya selesai paling lama 55 hari merupakan sasaran administrasi, bukan waktu pemrosesan yang diukur secara nasional. Biaya dan pajak biasanya dibayar pemilik; tarif terkini harus diperiksa secara lokal. Penguasaan selama 30 tahun yang nyata, damai, terbuka dan tidak meragukan mungkin memungkinkan perolehan hak berdasarkan persyaratan undang-undang, tetapi hanya di wilayah yang benar-benar telah dikembangkan. Pendudukan ilegal dapat mengakibatkan pengosongan paksa (déguerpissement). Perolehan tanah pedesaan umumnya hanya diperuntukkan bagi warga Kongo; orang asing dapat memperoleh tanah perkotaan atau pinggiran perkotaan dengan syarat timbal balik, tetapi bukan tanah pedesaan atau tanah yang digunakan menurut pengaturan adat, kecuali di zona ekonomi khusus. Untuk bangunan baru atau perubahan di wilayah perkotaan, Law No. 6-2019 (Loi n°6-2019) umumnya mensyaratkan izin bangunan (permis de construire). Bangunan hunian memerlukan air minum, listrik dan pembuangan air limbah. Kategori I mencakup bangunan satu lantai hingga 100 m², Kategori II mencakup bangunan yang lebih besar atau bertingkat, dan Kategori III mencakup proyek nasional atau internasional. Badan kota menangani Kategori I dan II; Kategori III berada di bawah kementerian yang bertanggung jawab. Jangka waktu penerbitan menurut undang-undang adalah 30 hari, izin berlaku selama lima tahun dan dapat diperpanjang sekali; pembangunan harus dimulai dalam dua tahun. Sebelum digunakan atau dijalankan secara komersial, biasanya diperlukan sertifikat kesesuaian (certificat de conformité). Jika otoritas yang bertanggung jawab tidak merespons dalam 30 hari setelah permohonan kesesuaian, penggunaan mungkin diperbolehkan selama tidak ada keberatan. Bank Perumahan Kongo (Banque Congolaise de l’Habitat, BCH) menawarkan pinjaman real estat dan memiliki kantor regional di Brazzaville, Pointe-Noire dan daerah lainnya. Dana Perumahan Nasional (Fonds national de l’habitat) diaktifkan kembali sebagai rekening khusus negara melalui undang-undang anggaran 2023; pengalihan administrasinya ke BCH diumumkan pada 2025, tetapi bergantung pada perjanjian dan dekret. Tidak ada hak umum atas subsidi atau alokasi perumahan yang terdokumentasi. Menurut informasi yang tersedia, kurang dari seperempat rumah tangga didukung oleh bank, pinjaman hipotek mencakup 2.8% penyediaan kredit dan pinjaman real estat 1.5% dari seluruh pinjaman. Sebelum membeli, membangun atau menyewa jangka panjang, periksa dokumen tanah, informasi kadaster, georeferensi, pengukuran batas, keberatan, kewenangan untuk mengalihkan, rencana pembangunan dan status izin.