Vivienda en la República del Congo

La República del Congo cuenta con vías formales de alquiler y propiedad, pero muchos hogares resuelven la vivienda mediante autoconstrucción, uso familiar del terreno o acuerdos informales. Las modalidades habituales incluyen arrendamientos de vivienda principal, uso mixto residencial y comercial, viviendas amuebladas, propiedad privada, vivienda social y acuerdos de alquiler con opción de compra. No hay una serie nacional actual y fiable de precios de alquiler o inmobiliarios; los costes varían mucho según el lugar, la parcela, el estado de la construcción, el precio de los materiales y el acceso a infraestructuras. Brazzaville y Pointe-Noire son especialmente importantes por su tamaño y demanda. Para los arrendamientos se aplica la Ley n.º 37-2012 (Loi n°37-2012). Se prevé un contrato escrito, aunque un acuerdo verbal también puede ser válido. Ambas partes deben firmar el contrato y sus anexos y recibir una copia; entre ellos figuran un acta de inspección del estado al entrar (état des lieux d’entrée), una notificación de defectos y un recibo del depósito de garantía del alquiler (dépôt de garantie). El alquiler inicial se acuerda libremente. El pago mensual, las modificaciones contractuales y los posibles aumentos deben regularse claramente en el contrato; una revisión no puede superar el 2% anual si el contrato incluye una cláusula que la permita. El depósito suele equivaler a entre uno y tres meses de alquiler, no puede aumentarse durante el arrendamiento y debe devolverse al finalizar, descontando reclamaciones o reparaciones documentadas. La duración legal mínima del arrendamiento es de tres años. Sin preaviso, el contrato se renueva tácitamente por el mismo periodo. El arrendador y el inquilino deben respetar un plazo de preaviso de tres meses. El arrendador debe proporcionar una vivienda digna, sin riesgos evidentes para la seguridad o la salud, mantenerla en buen estado y efectuar las reparaciones necesarias. El inquilino debe pagar puntualmente, utilizar la vivienda pacíficamente y no cambiar sin autorización el uso ni las conexiones. Solo necesita seguro si lo exige el propietario. Si el inquilino fallece, abandona la vivienda o se marcha inesperadamente, el arrendamiento puede transferirse automáticamente al cónyuge, familiares ascendientes o descendientes, o personas a cargo. La cesión y el subarriendo requieren el consentimiento escrito del arrendador; la venta o el fallecimiento del arrendador no extinguen el contrato. Al entregar la vivienda, ambas partes deben inspeccionarla conjuntamente, dejarla completamente vacía y devolver todas las llaves. El desalojo solo puede llevarlo a cabo un agente judicial (huissier); en caso de impago del alquiler, un requerimiento formal de pago (commandement) da lugar a un plazo de dos meses para pagar y, si hace falta, a un proceso judicial. Para comprar o autoconstruir, el título de propiedad del terreno (titre foncier) ofrece la mayor seguridad. Un permiso de ocupación (permis d’occuper), un contrato de cesión (contrat de cession), una resolución de reconocimiento de tierras consuetudinarias (terres coutumières) u otro documento provisional no equivalen a un título de propiedad definitivo. Tras la adquisición, la inscripción debe completarse en un plazo de 90 días ante el catastro nacional de tierras (cadastre national foncier); no hacerlo puede costar 100.000 FCFA. Según el trámite, son responsables la Dirección de Asuntos de Tierras (Direction des affaires foncières), los servicios catastrales y topográficos y la Conservación de Hipotecas y Propiedad de la Tierra (Conservation des hypothèques et de la propriété foncière), dentro de la ventanilla única departamental de tierras (guichet unique foncier départemental). El procedimiento prevé 45 días para publicar y recibir objeciones; tras la presentación completa, el Conservador (Conservateur) debería expedir el título en cinco días. La declaración gubernamental de 2024 de que los expedientes no deberían tardar más de 55 días es un objetivo administrativo, no un plazo nacional de tramitación medido. Normalmente, el propietario paga las tasas e impuestos; los importes vigentes deben comprobarse localmente. La posesión durante 30 años, si es real, pacífica, pública e inequívoca, puede permitir la adquisición según las condiciones legales, pero solo en zonas que hayan sido efectivamente desarrolladas. La ocupación ilegal puede ocasionar un desalojo forzoso (déguerpissement). La adquisición de tierras rurales suele reservarse a ciudadanos congoleños; las personas extranjeras pueden adquirir terrenos urbanos o periurbanos sujetos a reciprocidad, pero no terrenos rurales ni terrenos utilizados conforme a acuerdos consuetudinarios, salvo en zonas económicas especiales. Para edificios nuevos o reformas en zonas urbanas, la Ley n.º 6-2019 (Loi n°6-2019) suele exigir un permiso de construcción (permis de construire). Los edificios residenciales necesitan agua potable, electricidad y evacuación de aguas residuales. La categoría I comprende edificios de una planta de hasta 100 m²; la categoría II, edificios mayores o de varias plantas; y la categoría III, proyectos nacionales o internacionales. Los organismos municipales tramitan las categorías I y II; la categoría III depende del ministerio responsable. El plazo legal de expedición es de 30 días, el permiso tiene una validez de cinco años y puede prorrogarse una vez; la construcción debe comenzar en dos años. Antes de utilizar el edificio o iniciar una explotación comercial suele requerirse un certificado de conformidad (certificat de conformité). Si la autoridad competente no responde dentro de los 30 días siguientes a la solicitud de conformidad, puede ser posible utilizarlo siempre que no exista una objeción. El Banco Congoleño de la Vivienda (Banque Congolaise de l’Habitat, BCH) ofrece préstamos inmobiliarios y tiene sucursales regionales en Brazzaville, Pointe-Noire y otras zonas. El Fondo Nacional de la Vivienda (Fonds national de l’habitat) se reactivó como cuenta especial del Estado mediante la ley presupuestaria de 2023; en 2025 se anunció que su administración se transferiría a BCH, pero dependía de un acuerdo y un decreto. No consta un derecho general a una subvención o asignación de vivienda. Según la información disponible, menos de una cuarta parte de los hogares recibían apoyo de bancos; los préstamos hipotecarios representaban el 2,8% del crédito y los préstamos inmobiliarios, el 1,5% de todos los préstamos. Antes de comprar, construir o alquilar a largo plazo, compruebe los documentos del terreno, la información catastral, la georreferenciación, los deslindes, las objeciones, la facultad de disposición, el plan de urbanismo y la situación del permiso.