Wohnen in der Republik Kongo

In der Republik Kongo gibt es formelle Wege zur Miete und zum Eigentum, doch viele Haushalte organisieren Wohnraum durch Selbstbau, familienbasierte oder informelle Grundstücksnutzung. Gängige Formen sind Hauptmietverhältnisse, gemischte Wohn- und Geschäftsnutzung, möblierter Wohnraum, Privateigentum, Sozialwohnungen und Mietkaufmodelle. Für Mieten oder Immobilien liegt keine verlässlich dokumentierte aktuelle landesweite Preisreihe vor. Die Kosten unterscheiden sich stark nach Standort, Grundstück, Bauzustand, Materialpreisen und Infrastrukturzugang. Brazzaville und Pointe-Noire sind wegen ihrer Größe und Nachfrage besonders wichtig. Für Mietverträge gilt Gesetz Nr. 37-2012 (Loi n°37-2012). Ein schriftlicher Mietvertrag ist vorgesehen, doch auch eine mündliche Vereinbarung kann gültig sein. Vereinbarung und Anlagen sollten von beiden Parteien unterzeichnet und für jede Partei kopiert werden. Dazu gehören ein Übergabeprotokoll (état des lieux d’entrée), eine Mängelanzeige und eine Quittung für die Mietsicherheit (dépôt de garantie). Die anfängliche Miete wird frei vereinbart. Monatliche Zahlung, mögliche Vertragsänderungen und Mieterhöhungen sollten im Vertrag klar geregelt sein; eine Anpassung darf 2 % pro Jahr nicht übersteigen, wenn der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält. Die Mietsicherheit beträgt in der Regel eine bis drei Monatsmieten, darf während der Mietzeit nicht erhöht werden und ist am Ende abzüglich belegter Ansprüche oder Reparaturen zurückzuzahlen. Die gesetzliche Mietdauer beträgt mindestens drei Jahre. Ohne Kündigung wird der Vertrag stillschweigend um denselben Zeitraum verlängert. Vermieter und Mieter müssen eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Der Vermieter muss eine angemessene Unterkunft ohne offensichtliche Sicherheits- oder Gesundheitsrisiken bereitstellen, sie in gutem Zustand erhalten und notwendige Reparaturen durchführen. Der Mieter muss pünktlich zahlen, die Wohnung friedlich nutzen und darf Nutzungsänderungen oder Anschlüsse nicht ohne Genehmigung vornehmen. Eine Versicherung muss der Mieter nur abschließen, wenn der Eigentümer dies verlangt. Bei Tod, Aufgabe oder unerwarteter Abreise des Mieters kann der Mietvertrag automatisch auf Ehepartner, Verwandte in auf- oder absteigender Linie oder Unterhaltsberechtigte übergehen. Abtretung und Untervermietung erfordern die schriftliche Zustimmung des Vermieters; dessen Verkauf oder Tod beendet den Mietvertrag nicht. Bei der Rückgabe sollten die Parteien gemeinsam den Zustand prüfen, die Wohnung vollständig räumen und alle Schlüssel zurückgeben. Eine Räumung darf nur durch einen Gerichtsvollzieher (huissier) erfolgen; bei Mietrückständen folgen auf eine förmliche Zahlungsaufforderung (commandement) eine zweimonatige Zahlungsfrist und gegebenenfalls ein Gerichtsverfahren. Beim Kauf oder Selbstbau bietet der Grundstückstitel (titre foncier) die stärkste Grundstückssicherheit. Eine Nutzungsgenehmigung (permis d’occuper), ein Übertragungsvertrag (contrat de cession), eine Anerkennungsverfügung für Gewohnheitsland (terres coutumières) oder ein anderes vorläufiges Dokument ist kein gleichwertiger endgültiger Eigentumstitel. Nach dem Erwerb muss die Eintragung innerhalb von 90 Tagen beim nationalen Grundstückskataster (cadastre national foncier) abgeschlossen werden; bei Versäumnis kann eine Gebühr von 100,000 FCFA anfallen. Je nach Verfahrensschritt sind die Direktion für Grundstücksangelegenheiten (Direction des affaires foncières), Kataster- und Vermessungsdienste sowie die Abteilung für Hypotheken und Grundeigentum (Conservation des hypothèques et de la propriété foncière) im departementalen zentralen Grundstücksschalter (guichet unique foncier départemental) zuständig. Das Verfahren sieht 45 Tage für Veröffentlichung und Einwände vor; nach vollständiger Einreichung soll der Registrar (Conservateur) den Grundstückstitel innerhalb von fünf Tagen ausstellen. Die Regierungserklärung von 2024, dass Akten höchstens 55 Tage dauern sollten, ist ein Verwaltungsziel und keine landesweit gemessene Bearbeitungszeit. Gebühren und Steuern zahlt normalerweise der Eigentümer; aktuelle Sätze sind vor Ort zu prüfen. Ein 30 Jahre langer tatsächlicher, friedlicher, öffentlicher und eindeutiger Besitz kann unter gesetzlichen Voraussetzungen einen Erwerb ermöglichen, jedoch nur in tatsächlich erschlossenen Gebieten. Illegale Besetzung kann zur zwangsweisen Räumung (déguerpissement) führen. Der Erwerb ländlicher Grundstücke ist grundsätzlich kongolesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Ausländische Personen können vorbehaltlich der Gegenseitigkeit städtische oder stadtrandnahe Grundstücke erwerben, nicht jedoch ländliche Grundstücke oder Land unter Gewohnheitsrecht, außer in Sonderwirtschaftszonen. Für Neubauten oder Umbauten in städtischen Gebieten verlangt Gesetz Nr. 6-2019 (Loi n°6-2019) grundsätzlich eine Baugenehmigung (permis de construire). Wohngebäude benötigen Trinkwasser, Strom und Abwasserentsorgung. Kategorie I umfasst eingeschossige Gebäude bis 100 m², Kategorie II größere oder mehrgeschossige Gebäude und Kategorie III nationale oder internationale Projekte. Kommunalbehörden sind für die Kategorien I und II zuständig; Kategorie III fällt in die Zuständigkeit des verantwortlichen Ministeriums. Die gesetzliche Bearbeitungsfrist für die Erteilung beträgt 30 Tage, die Genehmigung gilt fünf Jahre und kann einmal verlängert werden; mit dem Bau muss innerhalb von zwei Jahren begonnen werden. Vor Nutzung oder gewerblichem Betrieb ist üblicherweise eine Konformitätsbescheinigung (certificat de conformité) erforderlich. Reagiert die zuständige Behörde innerhalb von 30 Tagen nach dem Antrag auf Konformität nicht, kann die Nutzung möglich sein, sofern kein Einspruch vorliegt. Die Kongolesische Wohnungsbank (Banque Congolaise de l’Habitat, BCH) vergibt Immobilienkredite und unterhält Regionalbüros in Brazzaville, Pointe-Noire und weiteren Gebieten. Der Nationale Wohnungsfonds (Fonds national de l’habitat) wurde durch das Haushaltsgesetz von 2023 als besonderes Staatskonto reaktiviert. Eine Übertragung seiner Verwaltung an die BCH wurde 2025 angekündigt, war aber von einer Vereinbarung und einem Erlass abhängig. Ein allgemeiner Anspruch auf Zuschuss oder Wohnraumzuteilung ist nicht belegt. Den verfügbaren Angaben zufolge wurden weniger als ein Viertel der Haushalte von Banken unterstützt; Hypothekendarlehen machten 2,8 % der Kreditvergabe und Immobilienkredite 1,5 % aller Kredite aus. Prüfen Sie vor langfristiger Miete, Kauf oder Bau Grundstücksdokumente, Katasterangaben, Georeferenzierung, Grenzvermessung, Einwände, Verfügungsbefugnis, Bebauungsplan und Genehmigungsstatus.