कांगो गणराज्य में आवास

कांगो गणराज्य में औपचारिक किराये और स्वामित्व के रास्ते हैं, लेकिन कई परिवार स्वयं निर्माण, पारिवारिक व्यवस्था या अनौपचारिक भूमि उपयोग से आवास हासिल करते हैं। सामान्य रूपों में प्राथमिक किरायेदारी, आवास और व्यवसाय का मिश्रित उपयोग, सुसज्जित आवास, निजी स्वामित्व, सामाजिक आवास और किराये के बाद स्वामित्व शामिल हैं। किराये या अचल संपत्ति की कीमतों के लिए मौजूदा विश्वसनीय देशव्यापी श्रृंखला दर्ज नहीं है; लागत स्थान, भूखंड, निर्माण की स्थिति, सामग्री की कीमतों और बुनियादी ढाँचे तक पहुँच के अनुसार बहुत बदलती है। आकार और माँग के कारण Brazzaville और Pointe-Noire का विशेष व्यावहारिक महत्व है। पट्टों पर Law No. 37-2012 (Loi n°37-2012) लागू होता है। लिखित पट्टा निर्धारित है, लेकिन मौखिक समझौता भी वैध हो सकता है। समझौते और उसके संलग्नकों पर दोनों पक्षों के हस्ताक्षर होने चाहिए और हर पक्ष को प्रति मिलनी चाहिए; संलग्नकों में प्रवेश के समय की स्थिति रिपोर्ट (état des lieux d’entrée), दोष सूचना और पट्टा सुरक्षा जमा (dépôt de garantie) की रसीद शामिल हैं। शुरुआती किराया स्वतंत्र रूप से तय होता है। मासिक भुगतान, अनुबंधीय बदलाव और संभावित वृद्धि समझौते में स्पष्ट रूप से विनियमित होने चाहिए; यदि समझौते में इसकी अनुमति देने वाली धारा हो तो संशोधन प्रति वर्ष 2% से अधिक नहीं हो सकता। पट्टा सुरक्षा जमा आम तौर पर एक से तीन महीने के किराये के बराबर होता है, पट्टा अवधि में नहीं बढ़ाया जा सकता और अंत में दस्तावेज़ित दावों या मरम्मत खर्च घटाकर लौटाना होता है। वैधानिक पट्टा अवधि कम से कम तीन वर्ष है। नोटिस न देने पर समझौता उसी अवधि के लिए स्वतः नवीनीकृत हो जाता है। मकान मालिक और किरायेदार दोनों को तीन महीने की नोटिस अवधि माननी होती है। मकान मालिक को स्पष्ट सुरक्षा या स्वास्थ्य जोखिमों से मुक्त रहने योग्य आवास देना, उसे अच्छी स्थिति में रखना और जरूरी मरम्मत करना चाहिए। किरायेदार को समय पर भुगतान करना, घर का शांतिपूर्वक उपयोग करना और उपयोग में अनधिकृत बदलाव या जोड़ न करना चाहिए। किरायेदार को बीमा तभी लेना होगा जब मालिक इसकी माँग करे। किरायेदार की मृत्यु, परित्याग या अचानक चले जाने पर पट्टा पति/पत्नी, ऊपर या नीचे की पीढ़ी के रिश्तेदारों या आश्रितों को स्वतः हस्तांतरित हो सकता है। हस्तांतरण और उप-किराये के लिए मकान मालिक की लिखित सहमति चाहिए; मकान मालिक की बिक्री या मृत्यु से पट्टा समाप्त नहीं होता। सुपुर्दगी पर पक्षों को संयुक्त रूप से स्थिति का निरीक्षण करना, आवास पूरी तरह खाली करना और सभी चाबियाँ लौटानी चाहिए। बेदखली केवल न्यायिक अधिकारी (huissier) कर सकता है; किराया बकाया होने पर औपचारिक भुगतान आदेश (commandement) के बाद दो महीने की भुगतान अवधि और जरूरत पड़ने पर अदालत की प्रक्रिया होती है। खरीद या स्वयं निर्माण के लिए भूमि स्वामित्व दस्तावेज़ (titre foncier) भूमि सुरक्षा का सबसे मजबूत आधार है। कब्जा अनुमति (permis d’occuper), हस्तांतरण समझौता (contrat de cession), प्रथागत भूमि (terres coutumières) के लिए मान्यता आदेश या कोई अन्य अस्थायी दस्तावेज़ अंतिम स्वामित्व दस्तावेज़ के बराबर नहीं है। अधिग्रहण के बाद 90 दिनों में राष्ट्रीय भूमि कैडस्ट्रे (cadastre national foncier) में पंजीकरण करना होता है; ऐसा न करने पर 100,000 FCFA का खर्च हो सकता है। प्रक्रिया के चरण के अनुसार जिम्मेदार निकायों में भूमि मामलों का निदेशालय (Direction des affaires foncières), कैडस्ट्रे और स्थलाकृतिक सेवाएँ तथा विभागीय एकल भूमि कार्यालय (guichet unique foncier départemental) के भीतर बंधक और भूमि स्वामित्व संरक्षण (Conservation des hypothèques et de la propriété foncière) शामिल हैं। प्रक्रिया में प्रकाशन और आपत्तियों के लिए 45 दिन दिए जाते हैं; पूर्ण आवेदन मिलने के बाद रजिस्ट्रार (Conservateur) को पाँच दिनों में भूमि स्वामित्व दस्तावेज़ जारी करना चाहिए। 2024 में सरकार का यह बयान कि फाइलों पर 55 दिनों से अधिक नहीं लगना चाहिए, प्रशासनिक लक्ष्य है, राष्ट्रीय स्तर पर मापा गया प्रक्रिया समय नहीं। शुल्क और कर आम तौर पर मालिक देता है; मौजूदा दरें स्थानीय स्तर पर जाँची जानी चाहिए। 30 वर्षों का वास्तविक, शांतिपूर्ण, सार्वजनिक और निर्विवाद कब्जा वैधानिक शर्तों के तहत अधिग्रहण की अनुमति दे सकता है, लेकिन केवल उन क्षेत्रों में जहाँ वास्तव में विकास हुआ है। अवैध कब्जे से जबरन हटाया जाना (déguerpissement) हो सकता है। ग्रामीण भूमि का अधिग्रहण सामान्यतः कांगोली नागरिकों तक सीमित है; विदेशी व्यक्ति पारस्परिकता के अधीन शहरी या उपनगरीय भूमि ले सकते हैं, लेकिन ग्रामीण भूमि या प्रथागत व्यवस्था के तहत उपयोग वाली भूमि नहीं, सिवाय विशेष आर्थिक क्षेत्रों के। शहरी क्षेत्रों में नई इमारतों या बदलावों के लिए Law No. 6-2019 (Loi n°6-2019) के तहत आम तौर पर निर्माण अनुमति (permis de construire) जरूरी है। आवासीय इमारतों में पेयजल, बिजली और अपशिष्ट जल निपटान होना चाहिए। श्रेणी I में 100 m² तक की एक मंज़िला इमारतें, श्रेणी II में बड़ी या बहुमंज़िला इमारतें और श्रेणी III में राष्ट्रीय या अंतरराष्ट्रीय परियोजनाएँ आती हैं। नगरपालिका निकाय श्रेणी I और II संभालते हैं; श्रेणी III जिम्मेदार मंत्रालय के अधीन है। वैधानिक जारी अवधि 30 दिन है, अनुमति पाँच वर्ष तक वैध रहती है और एक बार बढ़ाई जा सकती है; निर्माण दो वर्ष के भीतर शुरू होना चाहिए। उपयोग या वाणिज्यिक संचालन से पहले आम तौर पर अनुरूपता प्रमाणपत्र (certificat de conformité) चाहिए। यदि अनुरूपता आवेदन के 30 दिनों बाद जिम्मेदार प्राधिकरण जवाब न दे, तो आपत्ति न होने पर उपयोग संभव हो सकता है। कांगोली आवास बैंक (Banque Congolaise de l’Habitat, BCH) अचल संपत्ति ऋण देता है और Brazzaville, Pointe-Noire तथा अन्य क्षेत्रों में क्षेत्रीय कार्यालय रखता है। राष्ट्रीय आवास कोष (Fonds national de l’habitat) को 2023 के बजट कानून से विशेष राज्य खाते के रूप में फिर सक्रिय किया गया; इसका प्रशासन 2025 में BCH को सौंपने की घोषणा हुई, लेकिन यह समझौते और डिक्री पर निर्भर था। सब्सिडी या आवास आवंटन का कोई सामान्य अधिकार दर्ज नहीं है। उपलब्ध जानकारी के अनुसार, एक चौथाई से कम परिवारों को बैंकों का समर्थन मिला, बंधक ऋण कुल ऋण वितरण के 2.8% और अचल संपत्ति ऋण सभी ऋणों के 1.5% थे। लंबे समय के लिए खरीदने, निर्माण करने या किराये पर रहने से पहले भूमि दस्तावेज़, कैडस्ट्रे जानकारी, भू-संदर्भन, सीमा सर्वेक्षण, आपत्तियाँ, बेचने का अधिकार, विकास योजना और अनुमति की स्थिति जाँचें।