コンゴ共和国の住まい

コンゴ共和国には正式な賃貸・所有の経路がありますが、多くの世帯は自力建築、家族を通じた方法、非公式な土地利用によって住居を確保します。一般的な形態には、一般賃貸、住宅・事業の複合利用、家具付き住宅、個人所有、社会住宅、賃貸後購入の取り決めがあります。家賃や不動産価格について、信頼できる最新の全国統計はありません。費用は場所、土地、建物の状態、資材価格、インフラへのアクセスによって大きく異なります。人口と需要が大きいブラザビルとポワントノワールは、特に実務上重要です。 賃貸には法律第37-2012号（Loi n°37-2012）が適用されます。書面の契約が想定されていますが、口頭の合意も有効となる場合があります。契約と添付書類は双方が署名し、各当事者が写しを保管してください。添付書類には、入居時の状態確認書（état des lieux d’entrée）、欠陥一覧、賃貸保証金（dépôt de garantie）の受領書が含まれます。初回家賃は自由に合意できます。月額支払い、契約上の変更、値上げの可能性は契約で明確に定めるべきです。改定条項が契約に含まれる場合、改定率は年2%を超えてはなりません。賃貸保証金は通常、家賃1か月分から3か月分で、賃貸期間中に増額できません。契約終了時に、記録された請求額や修繕費を差し引いて返還しなければなりません。 法定賃貸期間は最低3年です。通知がなければ、同じ期間で黙示更新されます。貸主と借主の双方に3か月前の通知期間が適用されます。貸主は、明らかな安全・健康上の危険がない適切な住居を提供し、良好な状態に保ち、必要な修繕を行わなければなりません。借主は期日までに支払い、平穏に住居を使用し、無断で用途や接続設備を変更してはなりません。借主が保険に加入する必要があるのは、所有者が求める場合に限られます。借主が死亡、住居を放棄、または予告なく退去した場合、配偶者、直系尊属・卑属、扶養家族に契約が自動的に移ることがあります。譲渡と転貸には貸主の書面による同意が必要です。貸主の売却や死亡によって賃貸借契約は終了しません。引渡し時には、双方で状態を確認し、室内を完全に空け、鍵をすべて返却してください。立ち退きは執行吏（huissier）だけが実施できます。家賃滞納の場合、正式な支払命令（commandement）の後に2か月の支払期間が設けられ、必要に応じて裁判手続きに進みます。 購入や自力建築では、土地権利証（titre foncier）が土地の安全性を最も強く裏付けます。占有許可（permis d’occuper）、譲渡契約（contrat de cession）、慣習地（terres coutumières）の承認命令、その他の暫定書類は、最終的な所有権証書と同等ではありません。取得後、90日以内に国家土地台帳（cadastre national foncier）への登録を完了する必要があります。怠ると100,000 FCFAの負担が生じることがあります。手続きに応じて、土地局（Direction des affaires foncières）、地籍・地形局、県の土地ワンストップ窓口（guichet unique foncier départemental）内の抵当・土地所有権保存局（Conservation des hypothèques et de la propriété foncière）が担当します。手続きには公示と異議申立てのため45日が設けられます。書類が完全に提出された後、登記官（Conservateur）は5日以内に土地権利証を発行することになっています。土地ファイルの処理を55日以内とする政府の2024年発表は、行政上の目標であり、全国的に測定された処理期間ではありません。手数料と税金は通常、所有者が負担し、現在の料率を現地で確認する必要があります。実際に平穏、公然、明白な形で30年間占有すると、法定条件に従って取得できる場合がありますが、実際に開発された区域に限られます。不法占拠は強制退去（déguerpissement）につながる場合があります。農村土地の取得は一般にコンゴ国民に限られます。外国人は相互主義を条件として都市または都市周辺の土地を取得できますが、特別経済区域を除き、農村土地や慣習上の取り決めに基づく土地は取得できません。 都市区域での新築や改築には、一般に2019年法律第6号（Loi n°6-2019）に基づく建築許可（permis de construire）が必要です。住宅建築には飲料水、電気、排水設備が必要です。第I区分は平屋で最大100m²、第II区分はそれより大きい建物または複数階建て、第III区分は国内または国際規模のプロジェクトです。地方当局は第I・II区分を扱い、第III区分は担当省が扱います。法定の発行期間は30日で、許可は5年間有効、1回延長できます。工事は2年以内に開始しなければなりません。使用または営業を始める前に、通常は適合証明書（certificat de conformité）が必要です。適合申請後30日以内に担当当局から回答がない場合、異議がなければ使用できることがあります。 コンゴ住宅銀行（Banque Congolaise de l’Habitat、BCH）は不動産ローンを提供し、ブラザビル、ポワントノワール、その他の地域に支店を持ちます。国立住宅基金（Fonds national de l’habitat）は、2023年予算法によって特別国庫勘定として再開されました。管理をBCHへ移す計画は2025年に発表されましたが、合意と政令が条件でした。補助金や住宅割当てを受ける一般的な権利は確認されていません。利用可能な情報によると、銀行融資を受けている世帯は4分の1未満で、住宅ローンは信用供与額の2.8%、不動産ローンはすべての融資の1.5%を占めます。長期賃貸、購入、建築の前に、土地書類、地籍情報、位置情報、境界測量、異議、処分権限、開発計画、許可状況を確認してください。