刚果共和国的住房

刚果共和国存在正式租赁和产权取得途径，但许多家庭通过自建、家庭安排或非正式土地使用安排获得住房。常见形式包括主要住宅租赁、住宅兼商业用途、带家具住房、私人产权、社会住房和租购安排。目前没有可靠资料显示全国最新租金或房地产价格序列；成本因地点、地块、建筑状况、材料价格及基础设施条件而差异很大。布拉柴维尔和黑角因规模和需求而尤其重要。 租赁适用第37-2012号法律（Loi n°37-2012）。法律规定采用书面租约，但口头协议也可能有效。合同及附件应由双方签署，并为双方各备一份；附件包括入住状况报告（état des lieux d’entrée）、缺陷通知和租赁保证金（dépôt de garantie）收据。初始租金由双方自由协商。月租、合同变更和可能的租金上涨应在合同中明确规定；若合同中有允许调整的条款，每年调整幅度不得超过2%。租赁保证金通常相当于一至三个月租金，租期内不得增加；租约结束时应退还，但可扣除有记录的索赔或维修费用。 法定租期至少三年。若未通知，合同自动续期，期限相同。房东和租户均须提前三个月通知。房东须提供无明显安全或健康风险的适宜住房、保持房屋状况良好并进行必要维修。租户须按时付款、和平使用住房，不得擅自改变用途或连接设施。只有房东要求时，租户才须投保。租户死亡、弃租或意外离开时，租约可能自动转给配偶、直系尊亲属或卑亲属，或受扶养人。转让租约和转租须经房东书面同意；房东出售房屋或死亡不会终止租约。交还房屋时，双方应共同检查房屋状况、彻底搬空住房并归还所有钥匙。驱逐只能由司法执行员（huissier）实施；拖欠租金时，先发正式付款命令（commandement），随后有两个月付款期，必要时再诉诸法院。 购地或自建住房时，土地所有权证（titre foncier）提供最强土地保障。占用许可（permis d’occuper）、转让协议（contrat de cession）、习惯土地承认令（terres coutumières）或其他临时文件均不等同于最终所有权证。取得土地后，须在90日内向国家土地地籍机构（cadastre national foncier）办理登记；未登记可能被罚100,000 FCFA。根据手续阶段，主管机构包括土地事务局（Direction des affaires foncières）、地籍与地形测绘部门，以及省级土地一站式办公室（guichet unique foncier départemental）下属的抵押与土地所有权登记处（Conservation des hypothèques et de la propriété foncière）。程序规定45日用于公告和提出异议；提交完整文件后，登记官（Conservateur）原则上应在五日内签发土地所有权证。政府于2024年表示档案办理不应超过55日，这是行政目标，并非全国实测办理时间。费用和税款通常由所有权人缴纳；应在当地核实现行费率。实际、和平、公开且无歧义地占有土地30年，可能在法定条件下取得土地，但仅限于确实已开发的区域。非法占地可能导致强制清退（déguerpissement）。农村土地的取得通常仅限刚果公民；外国人可在互惠条件下取得城市或城郊土地，但不得取得农村土地或依习惯安排使用的土地，特殊经济区除外。 在城市地区新建或改建建筑通常须依第6-2019号法律（Loi n°6-2019）取得建筑许可（permis de construire）。住宅建筑须具备饮用水、电力和污水处理设施。I类包括单层且面积不超过100平方米的建筑；II类包括更大或多层建筑；III类包括国家或国际项目。I类和II类由市政机关处理；III类由主管部委处理。法定签发期限为30日，许可有效期五年，可延长一次；须在两年内开工。使用或商业运营前通常需要符合性证书（certificat de conformité）。若主管机关在符合性申请后30日内未答复，且没有异议，可能允许使用。 刚果住房银行（Banque Congolaise de l’Habitat，BCH）提供房地产贷款，并在布拉柴维尔、黑角和其他地区设有分支。国家住房基金（Fonds national de l’habitat）依据2023年预算法律重新作为特别国家账户启用；2025年宣布将管理权移交 BCH，但仍取决于协议和法令。目前没有资料证明普遍享有补贴或住房分配权。根据现有信息，不到四分之一的家庭获得银行支持，抵押贷款占信贷供给的2.8%，房地产贷款占所有贷款的1.5%。长期购房、建房或租房前，应核实土地文件、地籍信息、地理定位、界址测量、异议、处分权、开发规划和许可状态。