Habitação nas Ilhas Salomão

As Ilhas Salomão não têm um único sistema nacional de habitação ou arrendamento. Nas aldeias, as pessoas obtêm habitação frequentemente através de um Landowning Group, de relações familiares, de herança ou de autorização consuetudinária. Um Landowning Group é o grupo consuetudinário que controla o acesso a determinadas terras. Ocupar ou possuir uma casa não prova, por si só, a propriedade ou a segurança dos direitos sobre o terreno subjacente. Registos escritos e acordos locais tornam-se particularmente valiosos quando muda um acordo consuetudinário ou um agregado familiar se muda para uma zona urbana. A habitação urbana pode situar-se em terrenos registados ou alienados, em arrendamentos governamentais, privados, provinciais ou religiosos, ou em terrenos com posse menos segura. Honiara e as povoações periurbanas incluem acordos informais em que a ocupação pode não ter uma proteção jurídica sólida. O recenseamento de 2019, a referência nacional mais recente sobre habitação amplamente documentada na investigação, registou cerca de 131,566 agregados familiares. Cerca de 82.0% dos agregados rurais eram proprietários das habitações. Nas zonas urbanas, cerca de 57.0% eram proprietários sem empréstimo, 18.2% arrendavam a senhorios privados, 9.3% ocupavam habitação sem pagar renda e 6.2% tinham habitação arrendada subsidiada. Honiara concentrava 66.7% dos agregados que arrendavam a senhorios privados. Um perpetual estate é um direito fundiário por tempo indeterminado, geralmente disponível aos cidadãos das Ilhas Salomão, sujeito a exceções legais. Um fixed-term estate, ou FTE, é um direito por prazo limitado, que pode durar até 99 anos. Os titulares de FTE podem ter de pagar renda anual do terreno e cumprir obrigações de desenvolvimento. O Land Board fixa a renda como percentagem do valor do terreno sem benfeitorias; o pagamento é devido antecipadamente em 1 de janeiro. Antes de trocar dinheiro, deve verificar-se um contrato de arrendamento ou estate registado através de uma consulta ao Registry e da obtenção de cópias autenticadas, mediante a taxa prescrita. O registo de uma transferência ou concessão oferece maior proteção, mas a ocupação efetiva, um arrendamento de curta duração ou um arrendamento periódico podem continuar a criar um interesse prevalecente. Os contratos de arrendamento privado podem ser escritos ou orais. A ocupação exclusiva em troca de renda, sem prazo escrito, cria geralmente um arrendamento periódico cujo período corresponde ao período de pagamento da renda. O aviso de cessação normalmente tem de abranger pelo menos um período de arrendamento e terminar na data de vencimento da renda. O arrendatário que cumpra a renda e as restantes obrigações tem direito ao usufruto pacífico. Uma habitação, apartamento ou quarto mobilado tem de estar habitável quando o arrendamento começa. Após incêndio, distúrbios civis ou acidente não causado pelo arrendatário, a renda pode ser suspensa parcial ou totalmente até o imóvel voltar a estar em condições. Se permanecer inabitável durante pelo menos seis meses, o arrendatário pode terminar o arrendamento mediante aviso escrito com um mês de antecedência. Em geral, os arrendatários pagam a renda a tempo e suportam as taxas, impostos e outros encargos atribuídos pelo acordo ou pela lei aplicável. Depois de notificados, têm de reparar danos causados pela sua própria violação do contrato; exclui-se o desgaste normal. O senhorio ou agente pode entrar em horários convenientes após aviso prévio razoável. A sublocação ou a cedência da posse geralmente exige o consentimento prévio e escrito do senhorio. Um contrato também pode exigir manutenção dos limites do terreno, estradas de acesso e cumprimento de condições de desenvolvimento. A remoção de gravilha, pedra, coral, areia ou terra de um fixed-term estate exige o consentimento do Commissioner. Uma Temporary Occupation License, ou TOL, pode proporcionar uma forma formal de ocupar certos terrenos onde já existe uma casa. O requerente pode obter um mapa da área no balcão de atendimento da MLHS por SBD 30 e enviar uma carta simples ao Land Board ou TOL Officer. Após aprovação, a taxa é de SBD 100 por cada ano em que a casa esteve no terreno, incluindo o ano em curso. A renovação após uma expiração superior a um ano depende do período decorrido desde o termo. A conversão de uma TOL num fixed-term estate exige um pedido e um mapa, avaliação pelo TOL Officer, decisão do Land Board, pagamento de valores em atraso e endereço postal. A autorização para usar terreno consuetudinário não substitui automaticamente os requisitos de urbanismo ou registo. Pode ser necessário um Planning Permit numa Control of Development Area, junto do Honiara ou do Town and Country Planning Board provincial pertinente. O Honiara City Council ou o governo provincial competente pode indicar o processo de planeamento aplicável. O Public Service Rental é um regime associado ao emprego, não um benefício habitacional geral. Em geral, os funcionários públicos elegíveis seguem um processo que inclui o Form 21 aprovado pelo HRM e pelo Permanent Secretary, uma verificação de conformidade pela Government Housing Division, inspeção do imóvel, avaliação da renda, aprovação, Tenancy Agreement e pagamento pelo ministério através das Finanças. Os empréstimos comerciais à habitação do BSP ou ANZ podem apoiar a compra, construção, renovação ou refinanciamento, mas a aprovação depende dos critérios de crédito do banco, rendimento, emprego, dívidas, ativos, taxas e comissões. Os bancos normalmente pedem identificação, comprovativo de morada e comprovativos de rendimento ou emprego. A investigação disponível não estabelece um acesso universal a crédito hipotecário estatal. As rendas privadas, cauções, serviços públicos, registos, pesquisas, levantamentos e encargos bancários variam. As Ilhas Salomão não têm um índice nacional fiável de rendas nem uma tabela normalizada de rendas. O Land Board, o Commissioner of Lands e o Registrar tratam de questões distintas relativas a atribuição, registo, TOL, renda do terreno e perda de direitos. As disputas sobre terrenos consuetudinários começam geralmente no Local Court, com recurso para o customary land appeal court no prazo de três meses. Outras questões legais de terrenos e arrendamentos podem ser levadas ao High Court. O Public Solicitor’s Office oferece semanalmente consultas de direito civil, família e terrenos em Honiara; a elegibilidade para assistência jurídica depende da situação financeira, do assunto, da idade, deficiência e necessidades de comunicação. Um senhorio que pretenda a perda de direitos por incumprimento do arrendamento tem de especificar a violação, conceder um prazo para a corrigir e recorrer ao processo judicial quando o imóvel estiver ocupado. Não se pode presumir que o despejo por meios próprios seja permitido. Quando termina um arrendamento a prazo fixo, pode ser necessário registar a sua entrega ou cancelamento. A permanência no imóvel com o consentimento do senhorio e a aceitação da renda podem criar um arrendamento periódico nas condições anteriores.