Vivienda en las Islas Salomón

Las Islas Salomón no tienen un único sistema nacional de vivienda o alquiler. En las aldeas, las personas suelen acceder a una vivienda a través de un Landowning Group, las relaciones familiares, la herencia o el permiso consuetudinario. Un Landowning Group es el grupo consuetudinario que controla el acceso a determinadas tierras. Ocupar o ser propietario de una vivienda no demuestra por sí solo la propiedad ni garantiza derechos sobre el terreno donde se encuentra. Los registros escritos y los acuerdos locales resultan especialmente valiosos cuando cambia un acuerdo consuetudinario o una familia se traslada a una zona urbana. Las viviendas urbanas pueden encontrarse en terrenos registrados o enajenados, arrendamientos públicos, privados, provinciales o de iglesias, o terrenos con una tenencia menos segura. Honiara y los asentamientos periurbanos incluyen acuerdos informales en los que la ocupación puede carecer de una protección jurídica sólida. El censo de 2019, la última referencia nacional de vivienda ampliamente documentada en la investigación, registró unos 131.566 hogares. Cerca del 82.0 % de los hogares rurales eran propietarios. En las zonas urbanas, alrededor del 57.0 % era propietario de su vivienda sin hipoteca, el 18.2 % alquilaba a un propietario particular, el 9.3 % ocupaba una vivienda sin pagar alquiler y el 6.2 % utilizaba vivienda de alquiler subvencionada. Honiara concentraba el 66.7 % de los hogares que alquilaban a propietarios particulares. Un estate perpetuo es un derecho sobre la tierra de duración indefinida, generalmente disponible para ciudadanos de las Islas Salomón, sujeto a excepciones legales. Un fixed-term estate (FTE) es un derecho de duración limitada que puede extenderse hasta 99 años. Los titulares de un FTE pueden deber un alquiler anual de la tierra y cumplir obligaciones de desarrollo. El Land Board fija el alquiler como porcentaje del valor sin mejoras, y debe pagarse por adelantado el 1 de enero. Antes de cambiar dinero de manos, conviene comprobar un arrendamiento o estate registrado consultando el Registry y obteniendo copias certificadas por la tasa prescrita. Registrar una transferencia o concesión ofrece mayor protección, pero la ocupación efectiva, un arrendamiento breve o una tenencia periódica también pueden crear un derecho preferente. Los acuerdos de alquiler privado pueden ser escritos u orales. La ocupación exclusiva a cambio de alquiler, sin un plazo escrito, suele crear una tenencia periódica cuya duración coincide con el período de pago del alquiler. El preaviso de terminación normalmente debe abarcar al menos un período de tenencia y finalizar en la fecha de vencimiento del alquiler. Un inquilino que cumple con el alquiler y sus demás obligaciones tiene derecho al disfrute pacífico de la vivienda. Una vivienda, piso o habitación amueblados deben ser habitables al inicio del alquiler. Tras un incendio, disturbios civiles o un accidente no causado por el inquilino, el alquiler puede suspenderse total o parcialmente hasta que el inmueble vuelva a ser habitable. Si el inmueble sigue sin ser habitable durante al menos seis meses, el inquilino puede terminar el alquiler con un mes de preaviso por escrito. Normalmente, los inquilinos pagan el alquiler a tiempo y cubren las tarifas, impuestos y otros gastos que les asigne el acuerdo o la ley aplicable. Tras recibir una notificación, deben reparar los daños causados por su propio incumplimiento; se excluye el desgaste normal. El arrendador o agente puede entrar en horarios convenientes tras dar un preaviso razonable. Para subarrendar o transferir la posesión normalmente se necesita el consentimiento previo por escrito del arrendador. Un contrato de arrendamiento también puede exigir el mantenimiento de los límites, los caminos de acceso y el cumplimiento de condiciones de desarrollo. La extracción de grava, piedra, coral, arena o tierra de un fixed-term estate requiere el consentimiento del Commissioner. Una Temporary Occupation License (TOL) puede ofrecer una vía formal de ocupación de ciertos terrenos donde ya hay una vivienda. El solicitante puede obtener un plano de la zona en el mostrador de atención al cliente de MLHS por SBD 30 y presentar una carta sencilla al Land Board o al TOL Officer. Tras la aprobación, la tasa es de SBD 100 por cada año en que haya estado la vivienda en el terreno, incluido el año en curso. La renovación tras un vencimiento superior a un año depende del período vencido. Convertir una TOL en un fixed-term estate requiere una solicitud y un plano, evaluación del TOL Officer, una decisión del Land Board, el pago de los atrasos y una dirección postal. El permiso para usar tierras consuetudinarias no sustituye automáticamente los requisitos de planificación o registro. Puede necesitarse un Planning Permit en un Control of Development Area a través del Honiara o el Town and Country Planning Board provincial correspondiente. El Honiara City Council o el gobierno provincial pertinente puede indicar qué trámite de planificación corresponde. Public Service Rental es un plan vinculado al empleo, no una prestación general de vivienda. Los funcionarios públicos que cumplen los requisitos suelen seguir un proceso que incluye el Form 21 avalado por HRM y aprobado por el Permanent Secretary, una comprobación de cumplimiento de Government Housing Division, inspección del inmueble, valoración del alquiler, aprobación del alquiler, un Tenancy Agreement y el pago del ministerio a través de Finance. Los préstamos hipotecarios comerciales de BSP o ANZ pueden ayudar a comprar, construir, renovar o refinanciar, pero su aprobación depende de los criterios de préstamo del banco, los ingresos, el empleo, las deudas, los activos, las tasas y los cargos. Los bancos suelen pedir identificación, comprobante de domicilio y pruebas de ingresos o empleo. La investigación disponible no establece un acceso universal a hipotecas públicas. El alquiler privado, los depósitos, los servicios públicos, el registro, las búsquedas, los estudios topográficos y los cargos bancarios varían. Las Islas Salomón no tienen un índice nacional fiable de alquileres ni una tarifa de alquiler normalizada. El Land Board, el Commissioner of Lands y el Registrar se ocupan de distintos asuntos relativos a la asignación, el registro, las TOL, el alquiler de terrenos y la caducidad. Las disputas sobre tierras consuetudinarias suelen empezar en el Local Court, y las apelaciones ante el customary land appeal court deben presentarse dentro de los tres meses. Otros asuntos legales de tierras y arrendamientos pueden remitirse al High Court. Public Solicitor's Office ofrece semanalmente en Honiara consultas sobre asuntos civiles, familiares y de tierras; el acceso a la asistencia jurídica depende de la situación económica, el asunto, la edad, la discapacidad y las necesidades de comunicación. Un arrendador que solicite la caducidad del arrendamiento por incumplimiento debe especificar la infracción, dar un plazo para subsanarla y acudir al proceso judicial cuando el inmueble esté ocupado. No se puede dar por hecho que el desalojo por cuenta propia esté permitido. Al terminar un arrendamiento fijo, puede ser necesario registrar su cesión o cancelación. La permanencia posterior con el consentimiento del arrendador y la aceptación del alquiler puede crear una tenencia periódica con las condiciones anteriores.