Wohnen auf den Salomonen

Auf den Salomonen gibt es kein einheitliches nationales Wohnungs- oder Mietsystem. In Dörfern erhalten Menschen Wohnraum häufig über eine Landowning Group, familiäre Beziehungen, Erbschaft oder gewohnheitsrechtliche Genehmigung. Eine Landowning Group ist die Gruppe, die nach Gewohnheitsrecht den Zugang zu bestimmtem Land kontrolliert. Der Besitz oder das Eigentum an einem Haus beweist für sich allein weder das Eigentum noch gesicherte Rechte an dem Land darunter. Schriftliche Aufzeichnungen und örtliche Vereinbarungen sind besonders hilfreich, wenn sich eine Gewohnheitsregelung ändert oder ein Haushalt in ein städtisches Gebiet zieht. Städtische Wohngebäude können auf registriertem oder veräußertem Land, auf staatlichen, privaten, provinziellen oder kirchlichen Pachtflächen oder auf Land mit weniger sicherem Besitzstand liegen. In Honiara und den Stadtrand-Siedlungen gibt es informelle Regelungen, bei denen die Nutzung rechtlich möglicherweise nur schwach geschützt ist. Die Volkszählung von 2019, die jüngste umfassend dokumentierte nationale Wohnungsgrundlage der Recherche, erfasste etwa 131.566 Haushalte. Rund 82.0 % der ländlichen Haushalte waren Eigentümer ihrer Wohnung. In städtischen Gebieten besaßen etwa 57.0 % ihre Wohnung vollständig, 18.2 % mieteten von privaten Vermietern, 9.3 % wohnten mietfrei und 6.2 % nutzten subventionierte Mietwohnungen. In Honiara befanden sich 66.7 % der Haushalte, die von privaten Vermietern mieteten. Ein Perpetual Estate ist ein unbefristetes Landrecht, das Solomon Islanders grundsätzlich offensteht, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen. Ein Fixed-Term Estate (FTE) ist ein zeitlich begrenztes Recht von bis zu 99 Jahren. Für Inhaber eines FTE können jährliche Grundstückspacht und Entwicklungspflichten anfallen. Die Land Board legt die Pacht als Prozentsatz des unverbesserten Grundstückswerts fest; sie ist am 1. Januar im Voraus fällig. Vor einem Geldtransfer sollte ein registrierter Pachtvertrag oder ein Landrecht geprüft werden: Dazu gehören eine Einsichtnahme ins Register und beglaubigte Kopien gegen die vorgeschriebene Gebühr. Die Registrierung einer Übertragung oder eines Rechts gewährt stärkeren Schutz; tatsächliche Nutzung, kurzfristige Pacht oder periodisches Mietverhältnis können jedoch weiterhin vorrangige Rechte begründen. Private Mietvereinbarungen können schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Wird eine Wohnung gegen Miete zur ausschließlichen Nutzung überlassen, ohne dass eine schriftliche Laufzeit festgelegt wurde, entsteht im Allgemeinen ein periodisches Mietverhältnis, dessen Zeitraum dem Zahlungszeitraum der Miete entspricht. Eine Kündigungsfrist muss normalerweise mindestens einen Mietzeitraum abdecken und am Fälligkeitstag der Miete enden. Mieter, die Miete und sonstige Pflichten erfüllen, haben Anspruch auf ungestörte Nutzung. Eine möblierte Wohnung, ein Apartment oder Zimmer muss zu Mietbeginn bewohnbar sein. Wird die Unterkunft durch Feuer, Unruhen oder einen nicht vom Mieter verursachten Unfall beschädigt, kann die Miete ganz oder teilweise ausgesetzt werden, bis die Räume wieder bewohnbar sind. Bleiben sie mindestens sechs Monate unbewohnbar, kann der Mieter mit einer Frist von einem Monat schriftlich kündigen. Mieter zahlen üblicherweise die Miete fristgerecht und übernehmen Abgaben, Steuern und sonstige Kosten, die ihnen laut Vereinbarung oder geltendem Recht zugewiesen sind. Nach einer Mitteilung müssen sie Schäden beheben, die durch einen eigenen Vertragsverstoß verursacht wurden; normale Abnutzung ist ausgenommen. Der Vermieter oder Vertreter darf nach angemessener Vorankündigung zu passenden Zeiten eintreten. Untervermietung oder Überlassung des Besitzes erfordert im Allgemeinen vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters. Ein Pachtvertrag kann außerdem die Instandhaltung von Grundstücksgrenzen, Zufahrtswegen und die Einhaltung von Entwicklungsauflagen verlangen. Für die Entnahme von Kies, Stein, Koralle, Sand oder Erde aus einem FTE braucht es die Zustimmung des Commissioner. Eine Temporary Occupation License (TOL) kann eine formelle Möglichkeit bieten, bestimmte Grundstücke zu nutzen, auf denen bereits ein Haus steht. Antragsteller können für SBD 30 am Kundenschalter von MLHS eine Gebietskarte erhalten und ein formloses Schreiben beim Land Board oder TOL Officer einreichen. Nach der Genehmigung beträgt die Gebühr SBD 100 für jedes Jahr, in dem das Haus auf dem Grundstück stand, einschließlich des laufenden Jahres. Eine Verlängerung nach mehr als einem Jahr seit Ablauf hängt von der Dauer des Ablaufs ab. Für die Umwandlung einer TOL in ein Fixed-Term Estate sind Antrag und Karte, Prüfung durch den TOL Officer, eine Entscheidung des Land Board, Zahlung von Rückständen und eine Postanschrift erforderlich. Die Nutzungsgenehmigung für Gewohnheitsland ersetzt nicht automatisch Planungs- und Registrierungsanforderungen. In einem Control of Development Area kann eine Planungsgenehmigung von der Stadt- und Landesplanungsbehörde in Honiara oder der zuständigen Provinz erforderlich sein. Der Stadtrat von Honiara oder die zuständige Provinzregierung kann mitteilen, welches Planungsverfahren gilt. Public Service Rental ist ein an eine Beschäftigung geknüpftes Programm und keine allgemeine Wohnleistung. Berechtigte Beschäftigte des öffentlichen Dienstes durchlaufen normalerweise ein Verfahren mit Formular 21, bestätigt von HRM und genehmigt durch den Permanent Secretary, einer Prüfung durch die Government Housing Division, Immobilieninspektion, Mietwertermittlung und -genehmigung, einem Mietvertrag sowie einer Zahlung des Ministeriums über Finance. Kommerzielle Wohnungsdarlehen von BSP oder ANZ können Kauf, Bau, Renovierung oder Umschuldung unterstützen; die Bewilligung hängt jedoch von Kreditkriterien, Einkommen, Beschäftigung, Schulden, Vermögenswerten, Zinssätzen und Gebühren ab. Banken verlangen üblicherweise einen Ausweis, Adressnachweis sowie Einkommens- oder Beschäftigungsnachweise. Ein allgemeiner Zugang zu staatlichen Hypotheken ist nach den verfügbaren Rechercheergebnissen nicht belegt. Private Mieten, Kautionen, Versorgungsleistungen, Registrierung, Auskünfte, Vermessung und Bankgebühren variieren. Auf den Salomonen gibt es keinen verlässlichen nationalen Mietpreisindex oder einheitlichen Mietplan. Land Board, Commissioner of Lands und Registrar bearbeiten unterschiedliche Fragen zu Zuteilung, Registrierung, TOL, Pacht und Verfall. Streitigkeiten um Gewohnheitsland beginnen grundsätzlich vor dem Local Court; eine Berufung an das Customary Land Appeal Court muss binnen drei Monaten erfolgen. Andere gesetzliche Land- und Pachtangelegenheiten können vor den High Court gelangen. Das Public Solicitor’s Office bietet in Honiara wöchentlich Beratungen zu Zivil-, Familien- und Landsachen; Anspruch auf Rechtsbeihilfe hängt von finanzieller Lage, Angelegenheit, Alter, Behinderung und Kommunikationsbedarf ab. Ein Vermieter, der wegen eines Pachtverstoßes den Verfall des Rechts anstrebt, muss den Verstoß benennen, eine Frist zur Abhilfe setzen und bei bewohnten Räumen das Gerichtsverfahren nutzen. Eine eigenmächtige Räumung kann nicht vorausgesetzt werden. Bei Ende eines befristeten Pachtvertrags kann eine registrierte Rückgabe oder Aufhebung erforderlich sein. Wird die Nutzung mit Zustimmung des Vermieters fortgesetzt und Miete angenommen, kann unter den bisherigen Bedingungen ein periodisches Mietverhältnis entstehen.