Habitação em São Tomé e Príncipe

Os regimes de habitação em São Tomé e Príncipe estão fragmentados entre práticas formais, privadas e informais. O censo da habitação e população de 2024 registou 53,535 agregados familiares comuns, 65 agregados institucionais e 20 pessoas sem residência fixa; todas as 20 pessoas sem residência fixa foram registadas em Água-Grande. Entre os regimes de ocupação registados, 57.0% correspondiam a propriedade por autoconstrução, 12.0% a herança, 8.7% a doação, 2.6% a compra, 10.5% a arrendamento comum, 0.2% a arrendamento com opção de compra, 8.6% a ocupação gratuita e 0.4% a outros regimes. Os padrões variam por distrito. O arrendamento comum representava 15.4% em Água-Grande e 12.0% na Região Autónoma do Príncipe, conhecida localmente como RAP. Caué tinha a maior proporção de propriedade por autoconstrução, com 66.2%. A RAP tinha as maiores proporções registadas de compra, 6.3%, e doações, 16.5%. As fontes oficiais não documentam um registo nacional unificado de arrendamentos nem uma plataforma habitacional única. Os 4,885 agregados familiares registados como arrendatários revelam um mercado de rendas predominantemente baixo: 62.4% pagavam menos de 500 Dobras por mês, 23.4% pagavam entre 500 e 999 Dobras, 6.3% entre 1,000 e 1,499, 2.2% entre 1,500 e 1,999, 1.5% entre 2,000 e 2,999, 0.7% entre 3,000 e 3,999, 0.3% entre 4,000 e 4,999 e 1.4% pelo menos 5,000 Dobras. A renda era desconhecida para 1.8% destes agregados. As rendas mais altas concentravam-se sobretudo em Água-Grande e na RAP. Um processo formal de arrendamento pode incluir contrato, documentos de identificação, passaporte ou cartão de residência de inquilino estrangeiro, certidão do imóvel ou cadastral e cópia do contrato. O arrendamento, também chamado aluguer, pode ser registado. Não foi possível obter confirmação nacional atual fiável sobre limites de caução, prazos de aviso prévio, limites de renda, contrato normalizado ou procedimento uniforme de despejo; estes pontos devem, por isso, ser claramente indicados no contrato escrito. A maior parte da construção ou compra de habitação é financiada por meios privados. Entre os 32,162 agregados familiares que indicaram como financiaram a autoconstrução ou a compra, 90.2% usaram poupanças pessoais, 5.1% um empréstimo bancário, 0.6% microcrédito e 4.2% outras fontes. O financiamento bancário atingiu 9.0% na RAP e 6.2% em Água-Grande. Não estava disponível uma visão geral nacional atual fiável dos custos totais de compra ou construção, cauções, corretagem, seguros, ligações de serviços ou condições hipotecárias. As taxas de transação dependem do valor e do tipo da transação. O Instituto de Habitação e Imobiliário, ou IHI, é a instituição estatal responsável pela habitação e pelo imobiliário. Atua na construção nova, reabilitação, parque habitacional do Estado, vendas, arrendamentos e financiamento habitacional, com especial atenção a famílias de baixos rendimentos e vulneráveis. Para ter acesso a uma casa do Estado, é necessário inscrever-se na base de dados do IHI e apresentar um pedido escrito ao Conselho de Administração do IHI. Não foi publicado um método uniforme nacional de avaliação da elegibilidade. O IHI comunicou a existência de 57 casas sociais T2 para famílias provenientes de zonas de risco: 12 em Malanza, 25 em Santa Catarina e 20 na Praia das Burras. Os projetos WACA e WACA+ oferecem alternativas localizadas, e não um benefício habitacional geral. As áreas do projeto incluem Micoló, Santa Catarina, Iô Grande, Malanza, Praia das Burras e Praia Abade. O reassentamento é voluntário e específico de cada projeto. As prioridades de seleção do WACA+ são definidas pela comunidade e incluem agregados afetados pela pobreza numa zona de risco, mulheres chefes de agregado ou viúvas, pessoas idosas sem meios de subsistência, pessoas com deficiência e agregados nas zonas de maior risco de inundação ou outros riscos. Também podem ser elegíveis outros casos de pobreza identificados localmente. A instalação de uma nova residência numa zona de risco normalmente não cria elegibilidade, exceto em casos de vulnerabilidade extrema. Uma casa WACA+ tem dois quartos, uma sala, uma cozinha e uma casa de banho, com lote equipado, saneamento, água, eletricidade e vedação. A propriedade é transferida através de um contracto de doação com encargos. Os locais ZES incluem equipamentos sociais e zonas verdes, mas estas condições não se aplicam automaticamente ao mercado privado de arrendamento. Uma roça é uma forma histórica ou comunitária de povoamento que continua relevante para habitações e reassentamentos existentes; não é um modelo nacional normalizado de arrendamento. Os documentos imobiliários podem também utilizar termos locais como casa, alojamento, terreno, concessão, aforamento, doação, herança e compra e venda. A segurança imobiliária depende do registo do terreno e do edifício. A Lei n.º 3/91 regula a gestão do património fundiário do Estado, enquanto a Lei n.º 12/2018 é o Código de Registo Predial e a Lei n.º 14/2018 é o Código do Notariado. A DGRN é a autoridade nacional responsável pelo registo predial e pelos serviços notariais. A Conservatória do Registo Predial publica a situação jurídica de terrenos e edifícios. Antes de comprar, verifique a certidão predial ou matricial, a identidade do vendedor, o historial da propriedade, os encargos registados, a escritura pública e os comprovativos de SISA ou outros impostos. A compra é registada mediante requerimento assinado e escritura pública. As doações e heranças exigem a escritura e a certidão fiscal pertinentes. Uma hipoteca é documentada por escritura ou contrato bancário. Não considere a posse, uma venda informal ou a ocupação física de um edifício como prova de propriedade registada sem problemas. A construção ou ampliação pode envolver a DOPU, a SRIOTRN, a DSGC ou os serviços distritais, consoante o local. Quando não existe um plano, pode ser necessário um estudo breve de ordenamento urbano. Nos termos do procedimento do RJOU, a decisão sobre a arquitetura pode demorar até 30 dias, os planos técnicos devem geralmente ser apresentados no prazo de 180 dias após a aprovação da arquitetura, a licença de construção pode demorar até 20 dias após a entrega dos planos técnicos e a licença de utilização até 20 dias após a conclusão, seguida de uma comunicação de 8 dias. As taxas variam consoante o pedido e a autoridade. Um Alvará pode caducar se o pedido não for apresentado no prazo de um ano, a construção não começar no prazo de 15 meses, as obras pararem por mais de 15 meses ou for ultrapassado outro prazo aprovado. É obrigatório recorrer a um empreiteiro de construção registado e titular de Alvará. Os edifícios residenciais com vários pisos exigem fiscalização técnica da construção, embora o proprietário continue responsável pelo projeto. A responsabilidade do empreiteiro pela segurança e estabilidade estrutural dura cinco anos. As normas habitacionais do RGEU exigem instalações sanitárias e água potável. É obrigatória a ligação às redes públicas de água e esgotos onde estas existam. Onde não houver rede de esgotos, o edifício deve utilizar fossa séptica e sistema de infiltração; é proibida a descarga de efluentes não tratados em rios ou no mar. Antes de construir ou comprar, deve verificar-se o local quanto à exposição a inundações, instabilidade de encostas, condições do solo, drenagem e segurança geral. Os dados de 2024 mostram diferenças substanciais nos serviços básicos. Entre os 45,499 agregados familiares que indicaram a principal fonte de água, 42.5% utilizavam uma fonte pública, 30.4% uma torneira no quintal, 14.4% água fornecida por um vizinho, 4.1% torneira dentro de casa, 4.2% um rio ou ribeiro e 2.8% uma nascente. Apenas 6.9% comunicaram tratar a água, enquanto 91.1% disseram não a tratar. A eletricidade era a principal fonte de iluminação de 84.1% dos agregados. Dos 7,241 agregados sem eletricidade, 59.4% nunca a tinham tido, 36.5% tinham sido desligados por falta de pagamento e 1.4% comunicaram uma interrupção; as respostas restantes foram classificadas de outra forma ou não foram especificadas. As águas residuais e o saneamento também variam significativamente. Entre os agregados pertinentes, 52.0% descarregavam as águas residuais no ambiente, 17.2% utilizavam fossa séptica, 19.3% indicavam fossa séptica com consumidor, 4.2% utilizavam esgotos públicos e 5.5% uma latrina rudimentar. Numa base de saneamento separada de 25,808 agregados, 26.9% não tinham casa de banho, 16.1% utilizavam uma casa de banho partilhada, 23.3% uma latrina melhorada e 33.6% uma latrina simples. Entre os 19,691 agregados sem casa de banho, 81.9% utilizavam principalmente o ambiente natural para defecar. Água-Grande tem a maior densidade e proximidade dos serviços, e a eletricidade é a principal fonte de iluminação de 88.6% dos agregados; os valores correspondentes são 89.8% na RAP, 78.3% em Lobata e 69.4% em Caué. A RAP depende mais de rios e nascentes para obter água, enquanto os distritos rurais utilizam mais frequentemente fontes públicas, descarga natural de águas residuais e latrinas simples. Quando termina um regime de habitação, a entrega do imóvel é regulada pelo contrato e pela legislação geral. Registe o estado da casa, as chaves, as leituras dos contadores, as transferências ou cancelamentos de serviços e qualquer acerto da caução. As vendas, transferências e heranças exigem a escritura pertinente, verificações fiscais e registo através da DGRN ou da Conservatória. As casas do Estado ou do WACA+ podem estar sujeitas às obrigações do contrato de doação, que podem limitar a transferência ou utilização posterior. As taxas de certidão da DGRN estão indicadas em 250 Dobras para um serviço de 20 dias, 300 Dobras para um serviço de três dias ou 325 Dobras para um serviço de um dia, acrescidas de 20 Dobras por reconhecimento. Estes valores não representam o custo total de adquirir, construir, arrendar ou garantir a habitação.