Vivienda en Santo Tomé y Príncipe

Las modalidades de vivienda en Santo Tomé y Príncipe están fragmentadas entre prácticas formales, privadas e informales. El censo de vivienda y población de 2024 registró 53.535 hogares ordinarios, 65 hogares colectivos y 20 personas sin residencia fija; las 20 personas sin residencia fija fueron registradas en Água-Grande. Entre las modalidades de ocupación registradas, el 57,0 % correspondía a viviendas propias construidas por sus ocupantes, el 12,0 % a herencias, el 8,7 % a donaciones, el 2,6 % a compras, el 10,5 % al alquiler ordinario, el 0,2 % al alquiler con opción a compra, el 8,6 % a ocupación gratuita y el 0,4 % a otras modalidades. Hay diferencias entre distritos. El alquiler ordinario representaba el 15,4 % en Água-Grande y el 12,0 % en la Región Autónoma de Príncipe, conocida localmente como RAP. Caué registró la mayor proporción de viviendas propias construidas por sus ocupantes, con un 66,2 %. RAP registró las mayores proporciones de compras, con un 6,3 %, y de donaciones, con un 16,5 %. Las fuentes oficiales no documentan un registro nacional unificado de alquileres ni una plataforma única de vivienda. Los 4.885 hogares registrados en alquiler muestran un mercado de rentas predominantemente bajas: el 62,4 % pagaba menos de 500 dobras al mes; el 23,4 %, entre 500 y 999; el 6,3 %, entre 1.000 y 1.499; el 2,2 %, entre 1.500 y 1.999; el 1,5 %, entre 2.000 y 2.999; el 0,7 %, entre 3.000 y 3.999; el 0,3 %, entre 4.000 y 4.999; y el 1,4 %, al menos 5.000 dobras. Se desconocía el alquiler del 1,8 % de estos hogares. Los alquileres más altos se concentraban sobre todo en Água-Grande y RAP. Un expediente formal de alquiler puede incluir un contrato, documentos de identidad, pasaporte o tarjeta de residencia para un inquilino extranjero, certificado inmobiliario o catastral y una copia del contrato. El arrendamento, también llamado aluguer, puede inscribirse. No se obtuvo confirmación nacional actual y fiable sobre límites de depósitos, plazos de preaviso, topes de alquiler, contratos tipo ni un procedimiento uniforme de desahucio; estos aspectos deberían constar claramente en el acuerdo escrito. La mayoría de las viviendas se construyen o compran con financiación privada. De los 32.162 hogares que comunicaron cómo financiaron la construcción propia o la compra, el 90,2 % utilizó ahorros personales, el 5,1 % un préstamo bancario, el 0,6 % microcrédito y el 4,2 % otras fuentes. La financiación bancaria alcanzó el 9,0 % en RAP y el 6,2 % en Água-Grande. No había un panorama nacional actual y fiable de los costes totales de compra o construcción, depósitos, intermediación, seguros, conexiones de servicios ni condiciones hipotecarias. Los gastos de las transacciones dependen del valor y del tipo de operación. El Instituto de Habitação e Imobiliário, o IHI, es la institución estatal de vivienda y bienes inmuebles. Se ocupa de construcciones nuevas, rehabilitación, parque de vivienda estatal, ventas, alquileres y financiación de vivienda, con especial atención a familias vulnerables y de bajos ingresos. Para acceder a una vivienda estatal hay que inscribirse en la base de datos del IHI y presentar una solicitud escrita al Conselho de Administração del IHI. No se ha publicado una evaluación uniforme de elegibilidad para todo el país. El IHI informó de 57 viviendas sociales T2 para familias de zonas de riesgo: 12 en Malanza, 25 en Santa Catarina y 20 en Praia das Burras. Los proyectos WACA y WACA+ ofrecen alternativas específicas de determinadas localidades, no una prestación general de vivienda. Las zonas de proyecto incluyen Micoló, Santa Catarina, Iô Grande, Malanza, Praia das Burras y Praia Abade. El realojamiento es voluntario y depende del proyecto. Las prioridades de selección de WACA+ las establece la comunidad e incluyen hogares afectados por la pobreza en una zona de riesgo, mujeres cabeza de familia o viudas, personas mayores sin medios de apoyo, personas con discapacidad y hogares situados en las zonas de mayor riesgo de inundación u otros peligros. También pueden reunir las condiciones otros casos de pobreza identificados localmente. Por lo general, instalarse en una zona de riesgo no genera elegibilidad, salvo casos de vulnerabilidad extrema. Una vivienda de WACA+ tiene dos dormitorios, una sala de estar, cocina y baño, en un terreno equipado con saneamiento, agua, electricidad y vallado. La propiedad se transfiere mediante un contracto de doação com encargos, un contrato de donación con obligaciones. Los asentamientos ZES incluyen instalaciones sociales y zonas verdes, pero estas condiciones no se trasladan automáticamente al mercado privado de alquiler. Una roça es una modalidad histórica o comunitaria de asentamiento que sigue siendo pertinente para las viviendas existentes y el realojamiento; no es un modelo nacional estándar de alquiler. Los documentos inmobiliarios pueden incluir términos locales como casa, alojamento, terreno, concessão, aforamento, doação, herança y compra e venda. La seguridad jurídica del inmueble depende de los registros del terreno y del edificio. La Lei n.º 3/91 regula la gestión de los terrenos estatales; la Lei n.º 12/2018 es el Código de Registo Predial y la Lei n.º 14/2018 es el Código do Notariado. DGRN es la autoridad nacional para el registro inmobiliario y los servicios notariales. La Conservatória do Registo Predial publica la situación jurídica de terrenos y edificios. Antes de comprar, comprueba la certidão predial o matricial, la identidad del vendedor, la cadena de titularidad, los gravámenes inscritos, la escritura pública y las pruebas de SISA u otros impuestos. La compra se inscribe mediante una solicitud firmada y la escritura pública. Las donaciones y herencias requieren la escritura y el certificado fiscal pertinentes. Una hipoteca se documenta mediante escritura o acuerdo bancario. No consideres la posesión, una venta informal o la ocupación física de un edificio como prueba de que la titularidad está debidamente inscrita y libre de dudas. Las obras de construcción o ampliación pueden requerir la intervención de DOPU, SRIOTRN, DSGC o los servicios de distrito, según la ubicación. Si no existe un plan, puede exigirse un estudio breve de urbanismo. Conforme al procedimiento RJOU, la resolución arquitectónica puede tardar hasta 30 días; por lo general, los planos técnicos deben presentarse dentro de los 180 días posteriores a la aprobación arquitectónica; el permiso de construcción puede tardar hasta 20 días tras la presentación de los planos técnicos y el permiso de uso, hasta 20 días tras finalizar las obras; después se exige una notificación en un plazo de ocho días. Las tasas varían según la solicitud y la autoridad. Un Alvará, es decir, el permiso o licencia pertinente, puede caducar si no se presenta la solicitud en el plazo de un año, las obras no empiezan en 15 meses, se interrumpen durante más de 15 meses o se supera otro plazo aprobado. Se exige contratar a una empresa constructora inscrita y con Alvará. Los edificios residenciales de varias plantas requieren supervisión técnica de la construcción, pero el propietario sigue siendo responsable del proyecto. La responsabilidad del contratista por la seguridad y estabilidad estructural dura cinco años. Las normas de vivienda RGEU exigen instalaciones sanitarias y agua potable. Cuando existen redes públicas, se exige la conexión a las redes de agua y alcantarillado. Si no hay red de alcantarillado, el edificio debe disponer de fosa séptica y sistema de infiltración; está prohibido verter aguas sin tratar en ríos o en el mar. Antes de construir o comprar, hay que comprobar la exposición del terreno a inundaciones, la inestabilidad de las laderas, el suelo, el drenaje y la seguridad general. Los datos de 2024 muestran diferencias importantes en los servicios básicos. Entre los 45.499 hogares que indicaron su principal fuente de agua, el 42,5 % utilizaba una fuente pública; el 30,4 %, una toma en el patio; el 14,4 %, el suministro de un vecino; el 4,1 %, una toma dentro de la vivienda; el 4,2 %, un río o arroyo; y el 2,8 %, un manantial. Solo el 6,9 % afirmó tratar el agua y el 91,1 % dijo que no lo hacía. La electricidad era la principal fuente de iluminación para el 84,1 % de los hogares. De los 7.241 hogares sin electricidad, el 59,4 % nunca la había tenido; al 36,5 % se le había cortado por impago y el 1,4 % informó de un apagón; las demás respuestas se clasificaron como otras o no se especificaron. Las aguas residuales y el saneamiento también varían mucho. Entre los hogares pertinentes, el 52,0 % vertía las aguas residuales al medio ambiente; el 17,2 % utilizaba una fosa séptica; el 19,3 % declaró utilizar una fossa séptica com consumidor; el 4,2 % utilizaba el alcantarillado público y el 5,5 %, una letrina rudimentaria. En una base de saneamiento distinta de 25.808 hogares, el 26,9 % no tenía baño; el 16,1 % utilizaba un baño compartido; el 23,3 %, una letrina mejorada; y el 33,6 %, una letrina simple. De los 19.691 hogares sin baño, el 81,9 % utilizaba principalmente el entorno natural para defecar. Água-Grande tiene la mayor densidad y proximidad a los servicios; la electricidad era la principal fuente de iluminación para el 88,6 % de sus hogares, frente al 89,8 % en RAP, el 78,3 % en Lobata y el 69,4 % en Caué. RAP depende más de ríos y manantiales para obtener agua, mientras que en los distritos rurales se utilizan con mayor frecuencia fuentes públicas, vertidos naturales de aguas residuales y letrinas simples. Al finalizar un acuerdo de vivienda, el contrato y la ley general rigen la entrega. Registra el estado de la vivienda, las llaves, las lecturas de contadores, los cambios o cancelaciones de servicios y la liquidación de los depósitos. Las ventas, transferencias y herencias requieren la escritura pertinente, la comprobación de impuestos y el registro a través de DGRN o la Conservatória. Las viviendas estatales o de WACA+ pueden estar sujetas a obligaciones conforme al contrato de donación, lo que puede limitar una transferencia o un uso posteriores. Las tarifas publicadas por DGRN para certificados son de 250 dobras con un plazo de 20 días, 300 dobras con un plazo de tres días o 325 dobras con un plazo de un día, más 20 dobras por una legalización. Estas tarifas no representan el coste total de adquirir, construir, alquilar o asegurar una vivienda.