Makazi nchini Tanzania

Sensa ya Watu na Makazi ya 2022 ilirekodi kaya 65.0% zikiishi katika nyumba zao wenyewe, 20.0% kwenye upangaji binafsi, 5.9% bila kodi, 2.7% kwenye makazi ya serikali yenye ruzuku, 3.0% kwenye makazi ya mwajiri bila kodi na 1.5% kwenye makazi ya mwajiri yenye kodi. Kaya za vijijini zilikuwa na uwezekano mkubwa zaidi wa kumiliki nyumba zao, kwa kiwango cha 75.9%, huku kaya za mijini zikiwa na upangaji binafsi wa 36.0% na umiliki wa 48.3%. Dar es Salaam, 44.4% zilipanga kwa kodi binafsi na 40.4% zilimiliki nyumba zao. Takwimu hizi zinaeleza mifumo ya makazi kitaifa; hazitoi orodha ya sasa ya kodi ya nyumba kwa mji au mtaa maalumu. Tanzania Bara na Zanzibar zina mifumo tofauti ya ardhi na makazi. Tanzania Bara, ardhi ni ardhi ya umma inayoshikiliwa na Rais kama mdhamini. Haki ya kumiliki ardhi iliyotolewa ni haki iliyosajiliwa ya kutumia ardhi kwa hadi miaka 99 na kwa kawaida huhusisha ada ya awali na kodi ya ardhi ya kila mwaka. Ardhi ya kijiji inaweza kushikiliwa chini ya haki ya kimila ya kumiliki, pamoja na upangishaji wa kimila, upangishaji mdogo, leseni au mipango ya matumizi. Leseni ya makazi hutoa aina ya eneo ya ukaaji kwa kaya zisizo na hati rasmi au haki ya kumiliki katika baadhi ya maeneo ya mijini na pembezoni mwa miji. Hudumu angalau miezi sita na hadi miaka mitano, inaweza kuhuishwa na haiwezi kukabidhiwa kwa mtu mwingine. Urasimishaji unaweza kuhusisha kurekodi wakazi, kusuluhisha madai, kuainisha ardhi, kusajili haki na kupanua huduma kupitia Wizara ya Ardhi, Nyumba na Maendeleo ya Makazi, Kamishna wa Ardhi, serikali za mitaa, halmashauri za kata au vijiji. Nyaraka za ardhi mara nyingi hazijakamilika. Miongoni mwa kaya zilizoishi katika nyumba zao wenyewe mwaka 2022, 33.7% ziliripoti umiliki wa kimila, 31.9% hazikuwa na hati ya kisheria na 12.2% zilikuwa na hati miliki. Hati miliki ziliripotiwa kwa 28.6% ya kaya za mijini na 5.4% za vijijini, huku kiwango kikiwa 11.6% Bara na 33.3% Zanzibar. Barua ya Ofa, hati miliki au rekodi nyingine ya ukaaji inapaswa kukaguliwa na ofisi ya ardhi inayohusika na kulinganishwa na madai ya mmiliki. Mnunuzi au mkazi anapaswa pia kukagua kama ardhi imerasimishwa, ina mzozo ambao haujatatuliwa, tatizo la kufikika au kizuizi cha huduma. Makazi kwa kawaida hupatikana kutoka kwa wamiliki binafsi wa nyumba, wanafamilia, waajiri, watoa huduma za makazi ya serikali, Shirika la Nyumba la Taifa (NHC) na Wakala wa Majengo Tanzania (TBA). Upangishaji wa muda mfupi wa hadi mwaka mmoja unaweza kuwa wa mdomo au maandishi, lakini mkataba wa maandishi hutoa ushahidi ulio wazi zaidi wa kodi, amana au malipo ya awali, huduma, matengenezo, muda wa notisi, ruhusa ya kupanga kwa mtu mwingine na hali wakati wa kukabidhi. Utambulisho na mamlaka ya mwenye nyumba ya kupanga makazi vinapaswa kulingana na nyaraka zilizopo za umiliki au ukaaji. Tanzania haina sajili moja ya kitaifa ya kodi ya nyumba wala kiwango cha kodi na amana kinachotumika kote, kwa hiyo manispaa, ofisi ya ardhi, NHC, TBA au mtoa huduma mwingine husika anapaswa kuthibitisha masharti ya sasa ya eneo. Tanzania Bara, kanuni za upangaji zinawataka wenye nyumba kuhakikisha mpangaji anatumia nyumba kwa amani, kuweka makazi katika hali inayofaa kwa afya ya binadamu na kutengeneza paa, kuta, mifereji na vifaa vya pamoja. Moto, mafuriko, dhoruba au tukio jingine linalolipiwa likifanya makazi yasiweze kutumika, kodi inaweza kusitishwa kwa uwiano. Mwenye nyumba asiporekebisha makazi ndani ya miezi sita, mpangaji anaweza kusitisha upangaji kwa notisi ya mwezi mmoja. Mpangaji bado anawajibika kwa kodi na gharama nyingine zilizokubaliwa, anapaswa kutumia makazi kwa njia inayofaa, kufanya matengenezo madogo yaliyokubaliwa na kutoa notisi zinazotakiwa. Kwa madeni ya kodi Tanzania Bara, kusitisha upangaji kwa kawaida huhitaji angalau siku 30 za deni na notisi inayoeleza ukiukaji, kiasi kinachohitajika kurekebisha, muda wa angalau siku 30 wa kurekebisha na matokeo ya kusitisha. Mwenye nyumba anaweza kutumia utaratibu wa kuchukua mali kwa ajili ya kodi baada ya notisi inayotakiwa, na amri ya mahakama inaweza kuhitajika kukiwa na mzozo au pale urejeshaji wa amani unaposhindikana. Sheria hizi hazihalalishi kumfukuza mpangaji kwa kujichukulia hatua. Sheria ya Udhibiti wa Kodi hutumika tu katika maeneo yaliyo chini ya udhibiti wa kodi, ambako viwango vya kawaida vya kodi na ulinzi wa kumiliki vinaweza kutumika; kuchukua kodi ya zaidi ya miezi miwili mapema huhitaji idhini ya Baraza chini ya kanuni hizo. Ikiwa mpangaji hana muda wa notisi kwenye mkataba, kwa kawaida notisi ya mwezi mmoja hutumika Tanzania Bara. Zanzibar hufuata Sheria yake ya Umiliki wa Ardhi, Sheria ya Usajili wa Ardhi, Sheria ya Upimaji wa Ardhi, Sheria ya Baraza la Ardhi na Sheria ya Tume ya Ardhi. Kadi ya Usajili wa Ardhi ni hati ya eneo ya usajili wa ardhi, na Shirika la Nyumba Zanzibar husimamia mipango ya makazi, ikiwemo baadhi ya kazi za upangishaji, mauzo na usimamizi. Bodi ya Udhibiti wa Kodi hushughulikia baadhi ya migogoro ya kodi na umiliki wa makazi. Mali ya Wakf au amana inaweza kuwa na masharti ya ziada, kwa hiyo sheria ya ardhi ya Tanzania Bara haipaswi kutumika moja kwa moja Zanzibar. Raia wa Tanzania wanaweza kutumia njia za kimila na za kisheria za kumiliki au kutumia ardhi. Ugawaji au utoaji wa ardhi kwa mtu asiye raia kwa kawaida huhusishwa na uwekezaji ulioidhinishwa chini ya Sheria ya Uwekezaji Tanzania na Kituo cha Uwekezaji Tanzania, huku matumizi ya makazi yakichukuliwa kuwa ya pili au ya kusaidia uwekezaji huo. Mkataba binafsi wa upangishaji haumpei mpangaji hati ya umiliki. Ofa za makazi na viwanja vya NHC hutegemea mradi husika; mfano mmoja wa mchakato wa kiwanja huhitaji malipo ya awali ya 25%, malipo ndani ya siku saba, kurejesha makubaliano ndani ya siku 14 na kulipa salio kwa kawaida ndani ya mwaka mmoja. Bidhaa ya upangaji hadi umiliki ya NHC imetumia malipo ya awali ya 25% na masharti ya hadi miezi 120, yakiwa na vipengele vya bima. Masharti haya ni ya bidhaa husika, si viwango vya kitaifa. Benki Kuu ya Tanzania iliripoti deni la mikopo ya nyumba za makazi la TZS bilioni 752 mwezi Desemba 2025, likiwa na ongezeko la 14.2% katika mwaka 2025. Ubora wa makazi hutofautiana kulingana na eneo na mtandao wa huduma. Mwaka 2022, kaya 70.1% zilikuwa na chanzo bora cha maji ya kunywa, ikiwemo 69.5% Tanzania Bara na 92.6% Zanzibar; maji ya bomba yalifika 50.9% kitaifa, 71.6% mijini na 37.3% vijijini. Vyoo bora vilipatikana kwa 60.2% kitaifa, karibu 88.9% mijini na 41.3% vijijini, huku kiwango kikiwa 59.4% Bara na 89.9% Zanzibar. Umeme kutoka mtandao wa taifa ulifikia kaya 37.4% na mwanga wa sola 32.4%; upatikanaji wa umeme ulikuwa 69.4% mijini na 16.4% vijijini. Paa bora zilikuwa kwenye nyumba 85.6% na sakafu bora kwenye 57.1%. Kabla ya kuhamia, hakiki utambulisho na mamlaka ya mwenye nyumba, hali ya hati au leseni, mkataba wa maandishi, risiti za malipo, masharti ya amana, wajibu wa matengenezo, mita za huduma, maji na usafi wa mazingira, hali ya jengo, hatari ya mafuriko au majanga mengine na mzozo wowote wa ardhi unaojulikana. Piga picha za hali na rekodi ya kukabidhi. Unapoondoka, fuata kipengele cha notisi, lipa kodi na matengenezo yaliyokubaliwa, rekodi usomaji wa mita na upate uthibitisho wa maandishi kuwa makazi yamerudishwa. Watoa huduma kama NHC, TBA, serikali za mitaa, halmashauri za kata au vijiji, Msajili wa Hati, mabaraza ya ardhi na taasisi za Zanzibar wana majukumu tofauti, kwa hiyo chombo sahihi hutegemea eneo, aina ya umiliki na muamala.