Vivienda en Timor-Leste

El Censo de 2022 registró 250,270 hogares particulares en Timor-Leste, con un promedio de 5.4 personas por hogar. Distingue las viviendas convencionales de otras unidades de vivienda y clasifica a los hogares como propietarios, arrendatarios principales, subarrendatarios, parcialmente exentos de alquiler, totalmente exentos de alquiler o usuarios de otros acuerdos. Aproximadamente el 9.5 % de las viviendas convencionales estaba desocupado en el país y el 7.6 % en Dili. Es habitual convivir con la familia extensa, por lo que el número de personas que comparten vivienda puede afectar al espacio, la privacidad y las responsabilidades domésticas. Los derechos de propiedad pueden surgir mediante reconocimiento o adjudicación conforme a la Ley 13/2017. El sistema puede tratar derechos formales anteriores, posesión consuetudinaria o de larga duración, derechos de propiedad informales y bienes comunitarios, con igualdad de derechos para hombres y mujeres. Los derechos anteriores pueden aparecer en figuras como propriedade perfeita, hakmilik, aforamento, hakguna-bangunan o hakguna-usaha. Las personas extranjeras no pueden ser propietarias privadas de terrenos, pero pueden usarlos mediante arrendamiento, incluidos ciertos bienes del dominio privado del Estado. Antes de adquirir una propiedad, conviene comprobar los datos catastrales, el certificado de propiedad, las cargas, las controversias y si el terreno pertenece al Estado o a una comunidad. Las autoridades de tierras y propiedad pertinentes, incluido el Ministerio de Justicia y las oficinas municipales, se ocupan de distintos aspectos de este proceso. La encuesta catastral sistemática es gratuita; los gastos de registro y otros cargos oficiales dependen del procedimiento. El plazo publicado para reclamaciones catastrales es de al menos 90 días, y los casos controvertidos pueden remitirse a la Comisión de Tierras y Propiedad. No existe un plazo nacional uniforme para expedir todos los tipos de título. Un arrendamento es el alquiler temporal de un bien inmueble a cambio de un pago conforme al Código Civil. El arrendamiento privado de una vivienda debe constar por escrito; la renta se paga mensualmente en moneda de curso legal por el importe acordado en el contrato. El contrato debe identificar la propiedad, el uso, el alquiler, la fecha de pago, la duración, las reparaciones y el estado de entrega. El subarrendamiento o la cesión del contrato dependen del acuerdo y de la ley aplicable. Los miembros del hogar, incluidos el cónyuge, los familiares directos, ciertos parientes colaterales hasta el tercer grado y una pareja de hecho que cumpla las condiciones, pueden estar protegidos para continuar viviendo en la vivienda, con sujeción a las cláusulas contractuales legales. El arrendador entrega la vivienda acordada y, en general, se ocupa del mantenimiento y las reparaciones según el contrato. El inquilino paga el alquiler puntualmente, utiliza la vivienda según lo acordado, la cuida razonablemente, informa de las reparaciones necesarias y la devuelve al final del contrato. El arrendador puede resolver el contrato por motivos como impago, cambio de uso, uso ilegal, modificaciones importantes no autorizadas o daños graves. El contrato se renueva salvo que se notifique a tiempo la intención de no hacerlo. Para un plazo fijo de al menos seis meses, el arrendador no puede terminar por vencimiento o renovación antes de que hayan transcurrido dos años desde el inicio. En general, los plazos de notificación escrita son de 180 días si el contrato dura al menos seis años, y de 90 días si dura al menos un año pero menos de seis. Para terminar unilateralmente antes de tiempo, el inquilino suele avisar por escrito con 90 días de antelación y puede deber un mes de alquiler como indemnización, con un máximo de dos meses. La expropiación puede dar derecho a una indemnización conforme al Código Civil. La calidad de la vivienda varía mucho entre las zonas urbanas y rurales. En las viviendas convencionales, se registraron paredes de hormigón o ladrillo en el 55.9 % a escala nacional, el 81.6 % en las zonas urbanas y el 45.6 % en las rurales; las paredes de troncos de palma representaban el 19.5 % y las de bambú el 19.6 % en las zonas rurales. Una vivienda cuenta con todos los servicios básicos cuando dispone de agua corriente, retrete, bañera o ducha fija y cocina o espacio para cocinar en el interior. Solo una minoría de las viviendas reúne las cuatro condiciones. El 39.5 % de los hogares recibía agua de grifos públicos o sistemas públicos de tuberías; el 10.2 % tenía agua corriente o bombeada dentro de la vivienda y el 11.0 % en un patio o parcela. Las fuentes de agua no mejoradas afectaban al 13.0 % a escala nacional, al 18.6 % en las zonas rurales y al 8.0 % en las urbanas. La recogida solía tardar más de 30 minutos, especialmente cuando se usaban fuentes no mejoradas. El saneamiento también varía según el lugar. Las letrinas de pozo con losa representaban el 43.2 % de las instalaciones y los retretes con descarga o descarga manual, el 37.4 %. En torno al 9.0 % de los hogares carecía de instalaciones o practicaba la defecación al aire libre. El saneamiento no mejorado afectaba al 18.9 % a escala nacional, al 24.3 % en las zonas rurales y al 4.7 % en las urbanas. El 86.4 % de los hogares tenía retrete privado, el 12.3 % compartido y el 1.3 % público. En la comparación disponible, Dili tiene el mayor acceso a servicios básicos, mientras que Ataúro tiene el menor. La vivienda puede financiarse mediante hipotecas o microhipotecas, pero el acceso a financiación habitacional sigue desarrollándose y no constituye un derecho universal. Los bancos autorizados y otras instituciones financieras autorizadas ofrecen servicios pertinentes; un título de propiedad claro sigue siendo una condición importante para muchos préstamos. La Política Nacional de Vivienda de 2007, la propuesta de Ley de Vivienda y Alojamiento de 2023 y la Hoja de Ruta Nacional para el Desarrollo del Mercado de Vivienda de 2025, revisada o en preparación, describen orientaciones de política sobre derechos de tierras y vivienda, oferta resiliente, financiación familiar y datos institucionales. Estos documentos no crean un subsidio nacional para inquilinos ni un derecho a vivienda social de alquiler. El alquiler, los depósitos, los servicios, las reparaciones, la desocupación y el acceso a una vivienda adecuada varían según la propiedad y la ubicación; no se ha identificado un indicador nacional fiable del alquiler medio.